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2017년 8·2대책 이후 분양권 계약금 완납시 비과세 거주요건 적용

서면-2022-부동산-0430[부동산납세과-511] · 2022. 03. 11.

질의 및 요약

Q질의내용

2017년 8·2대책 시행 전 분양권 당첨자가 1차 계약금을 8월 2일 전에 지급하고, 계약금 완납이 8월 3일 이후인 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건 특례가 적용되는지 여부

S요약

2017년 8·2대책 시행 전 분양권에 대해, 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우에만 소득세법 시행령 부칙 규정의 특례 적용이 가능하며, 1차 계약금만 지급하고 완납이 2017년 8월 3일 이후인 경우엔 거주요건 등 개정 조항을 적용받는 것으로 판단됩니다.

#분양권 #8·2대책 #계약금 완납 #1세대 1주택 #비과세 거주요건 #소득세법 시행령

핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-0430[부동산납세과-511] · 2022. 03. 11.

국세청 서면-2022-부동산-0430[부동산납세과-511](2022.03.11) 회신에 따르면, 2017년 8월 2일 이전 매매계약 체결 및 1차 계약금 지급 이후 2017년 8월 3일 이후에 계약금 완납 사실이 증빙되는 주택은 개정 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주요건을 적용한다고 밝혔습니다.
부칙(대통령령 제28293호) 제2조 제2항 제2호는 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 주택에만 특례를 적용하며, 계약금 '완납'이 반드시 입증되어야 합니다.
계약금 일부 지급(예: 1차계약금)만으로는 특례 적용 대상이 아니며, 계약금 완납일이 8월 3일 이후면 개정 거주요건(2년 거주 등)이 적용됩니다.
관련 예규 및 유권해석 사례들도 계약금 완납을 기준으로 특례 적용 여부를 판단한다고 반복 설명하고 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 요건 충족 시 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 조정대상지역 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주 등 거주요건 신설
소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항: 2017년 8월 2일 이전 계약+계약금 완납 주택에 한해 종전 규정 적용
소득세법 시행령 부칙 제2조 제2항 제2호: 2017년 8월 2일 이전 계약+계약금 지급(완납)한 주택은 개정 거주요건 적용 예외

사례 Q&A

1. 2017년 8월 2일 전에 분양권 1차 계약금을 냈으면 비과세 거주요건 특례 적용되나요?

답변

아닙니다. 2017년 8월 2일 전에 계약금 일부만 낸 경우는 비과세 거주요건 특례가 적용되지 않습니다.

근거

소득세법 시행령 부칙 제2조 제2항 제2호와 국세청 유권해석 모두 계약금 완납을 요건으로 명시하고 있습니다.

2. 2017년 8월 3일 이후에 계약금 완납하면 거주요건이 적용되나요?

답변

맞습니다. 8월 3일 이후 계약금 완납이면 거주요건 등 개정 규정이 바로 적용됩니다.

근거

국세청 회신에 따라 계약금 완납일이 8월 3일 이후면 종전 특례 없이 개정 거주요건이 적용됩니다.

3. 완납 기준은 계약금 전액 납입일인가요?

답변

네, 계약금 전액을 실제로 납입한 시점이 '완납' 기준입니다.

근거

예규 및 유권해석(서면-2019-부동산-0377 등)에서 계약금 완납한 경우에만 특례가 인정된다고 설명합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우를 말하는 것임

회신

귀 질의의 사실관계와 같이 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 1차 계약금을 지급하였으나 2017년 8월 3일 이후에 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 확인되는 주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건을 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

-’17. 7.20.	분양권 당첨 및 1차 계약금 지급
-’17. 8. 2.	’17년 8·2대책 시행(거주요건 신설)
-’17. 8.18.	2차 계약금 지급(계약금 완납)

2. 질의내용

○ 무주택자가 A분양권 당첨 및 1차 계약금을 지급한 후 ⁠‘17년 8·2대책이 시행된 경우로서 조정대상지역에서 계약금을 완납한 이후

- 조정대상지역 내에서 A분양권이 완공되어 A주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부

3. 관련법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 기획재정부 재산세제과-316, 2020.04.06.

｢소득세법 시행령｣ 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)을 말하는 것입니다.

○ 서면-2019-부동산-0377, 2019.08.26.

｢소득세법 시행령｣ 부칙제2조제2항제2호의 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일은 계약금을 완납한 경우를 말하는 것입니다.

○ 서면법규과-1375, 2013.12.18.

｢조세특례제한법｣ 제98조의3제1항에서 ⁠“2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우”라 함은 ⁠“2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우”를 말하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 03. 11. 서면-2022-부동산-0430[부동산납세과-511] | 국세법령정보시스템

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