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부부 공동소유 주택의 임대소득 비과세 주택수 계산방법
서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561] · 2022. 09. 13.Q질의내용
- 부부가 동일 지분(50:50)으로 공동 소유한 주택에서 임대수입을 지분 비율대로 받는 경우, 비과세 주택임대소득 판정 시 주택 수는 어떻게 계산해야 합니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561] · 2022. 09. 13.
- 국세청 서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561](2022-09-13) 회신에 따른 해석입니다.
- 지분이 동일한 부부가 공동으로 주택을 소유하고 임대소득을 각자 지분에 따라 분배할 경우, 비과세 판단을 위한 주택 수 산정에서 부부 간 합의로 한 명의 소유주택으로만 계산하면 된다고 밝혔습니다.
- 이는 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호와 제4호에 따라, 동일 지분일 때 임대소득 귀속자 합의 지정 시 해당 귀속자의 소유주택만 산정하는 방식입니다.
- 이러한 해석에 의하면, 부부 각자가 별도로 1주택자로 이중 산정되지 않고, 주택 수가 중복해서 적용받지 않는 점이 실무적으로 중요합니다.
- 관련 법령 및 회신 결과, 실제로는 부부 각자가 해당 주택을 따로 소유한 것처럼 중복해서 주택 수를 계산하지 않으므로, 비과세 한도 판단 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제12조: 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 비과세, 주택 수 계산 등은 대통령령으로 위임
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항: 비과세 주택임대소득 적용 시 주택 수 산정 기준 규정
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호: 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 간주, 동일 지분이면 합의로 한 명의 소유로 계산
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유할 때 합산하되, 공동소유의 경우 한 명만 소유로 계산 가능
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
소유주택에 가산하기로 한 자의 순서로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산하는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, 주택에 대한 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 「소득세법 시행령」제8조의2제3항제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 같은 항 제4호나목에 따라 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 순서로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○질의인은 기준시가 9억원 이하의 주택을 배우자와 공동으로 취득하여(지분율 50:50) 임대사업에 사용할 예정으로
-해당 주택의 임대수입은 지분율에 따라 질의인과 배우자가 50%씩 수취할 예정임
2. 질의내용
○주택을 같은 지분으로 공동 소유하는 부부가 해당주택 임대수입을 지분비율에 따라 나누어 받는 경우 비과세 주택임대소득 판정을 위한 주택 수 계산방법
3. 관련법령
○ 소득세법 제12조 【비과세소득】
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】
① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.
② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.
가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람
나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람
3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.
가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산
나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산
④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.
⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 "기준시가가 9억원을 초과하는 주택"은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.
⑥ 법 제12조제2호나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액(이하 이 항 및 제122조의2에서 "주택임대수입금액"이라 한다)의 합계액을 말한다. 이 경우 사업자가 법 제43조제2항에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 같은 항에 따른 손익분배비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
출처 : 국세청 2022. 09. 13. 서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561] | 국세법령정보시스템
유권해석
부부 공동소유 주택의 임대소득 비과세 주택수 계산방법
서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561] · 2022. 09. 13.Q질의내용
- 부부가 동일 지분(50:50)으로 공동 소유한 주택에서 임대수입을 지분 비율대로 받는 경우, 비과세 주택임대소득 판정 시 주택 수는 어떻게 계산해야 합니까?
S요약
R회신 내용 서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561] · 2022. 09. 13.
- 국세청 서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561](2022-09-13) 회신에 따른 해석입니다.
- 지분이 동일한 부부가 공동으로 주택을 소유하고 임대소득을 각자 지분에 따라 분배할 경우, 비과세 판단을 위한 주택 수 산정에서 부부 간 합의로 한 명의 소유주택으로만 계산하면 된다고 밝혔습니다.
- 이는 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호와 제4호에 따라, 동일 지분일 때 임대소득 귀속자 합의 지정 시 해당 귀속자의 소유주택만 산정하는 방식입니다.
- 이러한 해석에 의하면, 부부 각자가 별도로 1주택자로 이중 산정되지 않고, 주택 수가 중복해서 적용받지 않는 점이 실무적으로 중요합니다.
- 관련 법령 및 회신 결과, 실제로는 부부 각자가 해당 주택을 따로 소유한 것처럼 중복해서 주택 수를 계산하지 않으므로, 비과세 한도 판단 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제12조: 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 비과세, 주택 수 계산 등은 대통령령으로 위임
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항: 비과세 주택임대소득 적용 시 주택 수 산정 기준 규정
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호: 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 간주, 동일 지분이면 합의로 한 명의 소유로 계산
- 소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유할 때 합산하되, 공동소유의 경우 한 명만 소유로 계산 가능
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
소유주택에 가산하기로 한 자의 순서로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산하는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, 주택에 대한 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 「소득세법 시행령」제8조의2제3항제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 같은 항 제4호나목에 따라 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 순서로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
○질의인은 기준시가 9억원 이하의 주택을 배우자와 공동으로 취득하여(지분율 50:50) 임대사업에 사용할 예정으로
-해당 주택의 임대수입은 지분율에 따라 질의인과 배우자가 50%씩 수취할 예정임
2. 질의내용
○주택을 같은 지분으로 공동 소유하는 부부가 해당주택 임대수입을 지분비율에 따라 나누어 받는 경우 비과세 주택임대소득 판정을 위한 주택 수 계산방법
3. 관련법령
○ 소득세법 제12조 【비과세소득】
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】
① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.
② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.
가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람
나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람
3. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.
가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산
나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산
④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.
2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.
⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 "기준시가가 9억원을 초과하는 주택"은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.
⑥ 법 제12조제2호나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액(이하 이 항 및 제122조의2에서 "주택임대수입금액"이라 한다)의 합계액을 말한다. 이 경우 사업자가 법 제43조제2항에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 같은 항에 따른 손익분배비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산한다.
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
출처 : 국세청 2022. 09. 13. 서면-2021-법규소득-8146[법규과-2561] | 국세법령정보시스템
