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부동산임대업 사업 포괄승계 시 부가가치세 과세 여부

서면-2017-부가-2958[부가가치세과-2714] · 2017. 11. 30.

질의 및 요약

Q질의내용

부동산임대업자가 사업에 사용하던 부동산과 임대차계약, 담보권 등을 포괄적으로 승계하여 경영주체만 변경된 경우, 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부

S요약

부동산임대업자가 사업에 사용하던 부동산, 종전 임대차계약, 담보권 등을 포괄적으로 승계하고 경영주체만 교체된 경우, 이는 부가가치세법상 사업의 포괄적 양도에 해당한다고 판단됩니다. 다만 구체적 계약 내용 및 거래 실질에 따라 사실관계 확인이 필요합니다.

#부동산임대업 #포괄양수도 #부가가치세 #권리의무 승계 #임대차계약 포괄승계 #담보권 승계

핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-부가-2958[부가가치세과-2714] · 2017. 11. 30.

국세청 서면-2017-부가-2958[부가가치세과-2714](2017.11.30) 회신에 근거함.
부동산임대업자가 보유한 부동산(토지, 건물, 부속물), 임대차계약, 담보권 등을 포괄적으로 승계하고 경영주체만 교체된 경우, 이는 부가가치세법상 사업의 포괄적 양도에 해당함.
서면인터넷방문상담3팀-3454(2007.12.31)에 따르면, 이러한 경우 사업의 포괄양도로 인정된다고 해석됩니다.
부가가치세법 제10조 제8항 제2호 및 시행령 제23조에 따라 포괄적 사업양도는 과세되지 않음.
다만, 실제로 포괄적 양수도에 해당하는지는 계약서의 내용 및 거래의 실질을 종합적으로 검토하여 사실판단이 이루어져야 함.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제10조 제8항 제2호: 사업의 포괄적 양도는 재화의 공급으로 보지 않음
부가가치세법 시행령 제23조: 사업 관련 모든 권리·의무의 포괄적 승계를 사업장별로 인정
부가가치세법 제6조 제6항: 포괄적 양수도의 특례 적용 조항
서면-2015-부가-0936(2015.11.25): 임대사업 관련 권리·의무 포괄승계 시 사업양도 해당
서면인터넷방문상담3팀-3454(2007.12.31): 부동산임대업 사업포괄양도 해석 근거

사례 Q&A

1. 부동산임대업 사업장 양도 시 반드시 포괄적 양수도여야 부가가치세가 과세되지 않나요?

답변

네, 사업 관련 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되는 등 포괄적 양수도 요건을 충족해야 부가가치세가 과세되지 않는 것으로 보입니다.

근거

부가가치세법 시행령 제23조와 유권해석에 따라 사업권리·의무를 포괄 승계하는 경우에만 비과세가 인정됩니다.

2. 부동산임대업에서 건물만 양도하고 임대차계약은 이전하지 않으면 사업 포괄양수도에 해당합니까?

답변

아니오, 임대차계약 등 사업 관련 권리 의무 전체가 승계되어야 포괄양수도로 인정받을 수 있습니다.

근거

유권해석(서면인터넷방문상담3팀-3454)은 기존 임대차계약과 담보권 등도 함께 승계되어야 한다고 명시되어 있습니다.

3. 부동산임대업 포괄양수도 시 부가가치세 신고를 해야 하나요?

답변

통상 사업의 포괄적 양도는 부가가치세 공급의무가 없음으로 별도의 부가가치세 신고는 필요하지 않습니다.

근거

부가가치세법 제10조 제8항 제2호에 따라 포괄양수도는 재화의 공급에 포함되지 않습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

부동산임대업을 영위하는 사업자가 당해 사업에 사용하던 부동산(토지, 건물 및 그 부속물), 종전 임대차계약 및 당해 부동산에 설정된 담보권 등을 포괄적으로 승계하여 그 경영주체만 교체된 경우에는 사업의 포괄적인 양도에 해당하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(서면인터넷방문상담3팀-3454, 2007.12.31)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-3454, 2007.12.31
부동산임대업을 영위하는 사업자가 당해 사업에 사용하던 부동산(토지, 건물 및 그 부속물), 종전 임대차계약 및 당해 부동산에 설정된 담보권 등을 포괄적으로 승계하여 그 경영주체만 교체된 경우에는 ⁠「부가가치세법」 제6조 제6항 규정에 의한 사업의 포괄적인 양도에 해당하는 것이며, 귀 질의의 경우가 사업양도에 해당하는 지는 계약내용 및 거래의 실질을 종합적으로 확인하여 사실판단하시기 바람.

1. 사실관계

○ 건물을 매도하면서 매수인과 계약서를 작성하였으며 특약사항은 아래와 같음

- 등기기준일 이후 불법건축물에 관한 모든 책임은 매수자로 함

- 매매대금 중 임대보증금에서 미수 임차료를 제외한 000원을 잔금에서 제함

- 채권최고액은 잔금시 승계 또는 말소하기로 함

- 등기기준일 전의 모든 세금 및 공과금은 매도인의 책임으로 함

- 매매대금은 소유주 3인에게 지분 비율대로 각각 지급함

- 잔금일 이전에 잔금이 치러졌을 경우 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 매수인에게 제공함

- 1층 임차인이 000에게 권리금으로 지급한 000원은 매수인이 책임짐

2. 질의내용

○ 포괄적 양수도에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】

법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

○ 서면-2015-부가-0936 ⁠[부가가치세과-2006] , 2015.11.25

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 부동산임대업에 사용하던 오피스텔 및 임대보증금 등 임대사업에 관련된 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 경우「부가가치세법」제10조제8항제2호의 규정에 의한 사업양도에 해당하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담3팀-3454, 2007.12.31

부동산임대업을 영위하는 사업자가 당해 사업에 사용하던 부동산(토지, 건물 및 그 부속물), 종전 임대차계약 및 당해 부동산에 설정된 담보권 등을 포괄적으로 승계하여 그 경영주체만 교체된 경우에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 규정에 의한 사업의 포괄적인 양도에 해당하는 것이며, 귀 질의의 경우가 사업양도에 해당하는 지는 계약내용 및 거래의 실질을 종합적으로 확인하여 사실판단하시기 바람.

출처 : 국세청 2017. 11. 30. 서면-2017-부가-2958[부가가치세과-2714] | 국세법령정보시스템

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