요지

특수관계 없는 자로부터 건물을 임차한 내국법인이 해당 건물의 부수토지를 주차장으로 사용할 목적으로 건물을 철거하는 경우로서 임차기간 종료 후 원상복구의무가 없는 경우 임차인이 부담한 건물의 철거비용은 해당 임차기간동안 안분하여 손금에 산입하는 것임

회신

1. 질의1의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.
○ 법인세과-411, 2013.08.01.
귀 법인의 건물철거비용 손금산입 방법에 대해서는 아래의 내용을 참조하여 주시기 바랍니다.
특수관계 없는 자로부터 건물을 임차한 내국법인(이하 ⁠“임차인”이라 함)이 해당 건물의 부수토지를 주차장으로 사용할 목적으로 건물을 철거하는 경우로서 임차기간 종료 후 원상복구의무가 없는 경우 임차인이 부담한 건물의 철거비용은 해당 임차기간동안 안분하여 손금에 산입하는 것입니다.(법규과-822, 2013.07.17)
2. 귀 질의2․ 3의 경우 귀 질의의 사실관계와 같이 신축한 건물의 증여 또는 철거 여부가 임대계약기간 만료 시 계약당사자 간 합의가 아닌 임대인의 의사에 따라 결정되는 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.
○ 법인세과-573, 2009.05.13.
법인이 사전약정에 따라 특수관계 없는 타인 소유의 토지 위에 건축물을 신축하여 동 건축물과 그 부속토지를 일정기간 사용 후 토지소유자에게 건축물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우 그 건축물의 취득가액은 선급임차료로 하여 사용수익기간 동안 균등하게 안분하여 손금에 산입하고 동 금액을 토지소유자의 익금으로 하는 것임
이 경우 토지소유자는 건축물의 준공일 또는 임차인의 건축물 사용수익일 중 빠른 날이 속하는 사업연도에 그 건축물의 취득가액을 자산으로 계상하여 감가상각 하는 것임

1. 질의내용

○ 특수관계 없는 타인 소유의 토지를 임차하여 기존 건물 철거 후 본인 부담으로 건물을 신축하고, 임차기간 종료 후 토지 임대인의 의사에 따라 증여 또는 철거하는 경우

- 질의1) 기존건물 철거비용의 세무처리

- 질의2) 신축건물의 자산 인식 주체는 누구인지

- 질의3) 신축건물 감가상각비 처리 방법

-질의4)토지임차료와 건물 취득가액을 임차기간으로 안분한 가액 합산액이 주변 시세에 비해 과다할 경우 세무처리

2. 사실관계

○ 질의법인은 신차판매를 위한 전시장 신축 목적으로 특수관계 없는 타법인으로부터 10년간의 토지 임차계약을 체결하였음

- 해당 토지에는 임대인이 기존 사용하던 건물이 있었으며 동 건물을 철거하는 비용은 질의법인이 부담하기로 하였고

- 임차 기간 중 질의법인은 건물을 신축하여 본인 명의로 소유권 취득한 후, 임차기간 만료 시에 임대인의 의사에 따라 임대인에 증여하거나 철거하기로 약정함

3. 관련법령

○ 법인세법 제19조【손금의 범위】

① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.

② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제71조 【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 임대로인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액과 이에 대응하는 비용을 당해 사업연도의 수익과 손비로 계상한 경우 및 임대료 지급기간이 1년을 초과하는 경우 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액과 비용은 이를 각각 당해 사업연도의 익금과 손금으로 한다.

1. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여진 경우에는 그 지급일

2. 계약 등에 의하여 임대료의 지급일이 정하여지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날

②～⑥ ⁠(생략)

⑦ 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 법(제43조를 제외한다)・「조세특례제한법」 및 이 영에서 규정한 것외의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여는 기획재정부령으로 정한다.

○ 법인세법 제43조【기업회계기준과 관행의 적용】

내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 ⁠「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

○ 법인세법 시행령 제31조 【즉시상각의 의제】

① 법인이 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 손금으로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 자본적 지출 이라 함은 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치

4 .재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물・기계・설비 등의 복구

5. 기타 개량・확장・증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

(이하생략)

○ 법인세법 시행규칙 제17조【수익적 지출의 범위】

다음 각호의 지출은 영 제31조제2항의 규정에 의한 자본적 지출에 해당하지 아니하는 것으로 한다.

1. 건물 또는 벽의 도장

2. 파손된 유리나 기와의 대체

3. 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체

4. 자동차 타이어의 대체

5. 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입

6. 기타 조업가능한 상태의 유지등 제1호 내지 제5호와 유사한 것

○ 법인세법 시행령 제35조 【기부금의 범위】

법 제24조제1항의 규정에 의한 기부금은 제36조의 규정에 의한 지정기부금과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 법인이 제87조에 따른 특수관계인 외의 자에게 당해 법인의 사업과 직접 관계없이 무상으로 지출하는 재산적 증여의 가액

2. 법인이 제87조에 따른 특수관계인 외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가액보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 차감한 범위안의 가액으로 한다.

4. 관련사례

○ 법인세과-411, 2013.08.01.

귀 법인의 건물철거비용 손금산입 방법에 대해서는 아래의 내용을 참조하여 주시기 바랍니다.

특수관계 없는 자로부터 건물을 임차한 내국법인(이하 ⁠“임차인”이라 함)이 해당 건물의 부수토지를 주차장으로 사용할 목적으로 건물을 철거하는 경우로서 임차기간 종료 후 원상복구의무가 없는 경우 임차인이 부담한 건물의 철거비용은 해당 임차기간동안 안분하여 손금에 산입하는 것입니다.(법규과-822, 2013.07.17)

○ 기획재정부 법인세제과-316, 2014.05.15.

사업시행자가 타인의 토지 위에 시설물을 신축하고 사업기간 동안 운영한 후 사업기간 종료시에 해당 시설물을 토지소유자에게 무상이전하는 경우, 개정된 「부가가치세법 시행령」제61조제1항제7호에 따라 토지소유자의 임대수입금액은 그 시설물의 설치가액을 사업기간 동안 안분하여 익금산입하는 것이나, 동 시행령 개정 전에 성립된 용역공급계약에 따라 공급하는 임대용역의 임대수입금액은 시설물의 소유권이 토지소유자에게 이전될 때의 시가를 안분하여 익금산입하는 것임

○ 재법인46012-86, 2001.05.03.

귀 질의와 같이 법인이 특수 관계없는 다른 법인이 소유하고 있는 토지 위에 건물을 신축하여 동 건물 및 건물의 부속 토지를 일정기간 사용하는 조건으로 건물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우 건물의 신축비용은 선급임차료에 해당하며 사용 수익기간 동안 균등하게 안분하여 손금산입하는 것임

○ 서면인터넷방문상담2팀-959, 2004.05.06.

귀 질의의 경우 일정기간 사용 후에 소유권을 무상 양도할 것을 조건으로 타인의 토지 위에 건축물을 신축한 경우의 세무처리 방법 등에 대한 우리 청의 기 질의회신사례(법인46012-716, 2001.05.18.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.

(회신)

법인이 사전약정에 따라 특수관계 없는 타인 소유의 토지 위에 건축물을 신축하여 동 건물 및 건물의 부속토지를 일정기간 사용한 후 토지소유자에게 건물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우 그 건축물의 신축가액은 선급임차료로 하여 사용수익기간동안 균등하게 안분하여 손금에 산입하고 동 금액을 토지소유자의 수익으로 하는 것이며 당해 건축물은 토지 소유자의 감가상각 대상자산으로 하는 것임

(사실관계 및 질의요지)

법인이 사전약정에 의하여 특수관계없는 타인 소유의 토지 위에 건축물을 신축한 후 준공과 동시에 당해 법인의 명의로 소유권 보존등기 후 사용계약기간 만료와 동시에 토지 소유자에게 소유권을 무상으로 이전등기하는 경우 당해 법인 및 토지소유자의 손익귀속시기 등 세무처리방법은

○ 법인세과-573 , 2009.05.13

(회신)

법인이 사전약정에 따라 특수관계 없는 타인 소유의 토지 위에 건축물을 신축하여 동 건축물과 그 부속토지를 일정기간 사용 후 토지소유자에게 건축물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우 그 건축물의 취득가액은 선급임차료로 하여 사용수익기간 동안 균등하게 안분하여 손금에 산입하고 동 금액을 토지소유자의 익금으로 하는 것임 이 경우 토지소유자는 건축물의 준공일 또는 임차인의 건축물 사용수익일 중 빠른 날이 속하는 사업연도에 그 건축물의 취득가액을 자산으로 계상하여 감가상각 하는 것임

(사실관계 및 질의요지)

-임대업을 영위하고 있는 법인이 특수관계 없는 타인소유의 토지위에 건물을 신축하여 임대법인 명의로 보존등기를 하고, 10년간 사용후(별도의 토지사용료 지급) 동 건물을 토지소유자에게 무상으로 이전하려 함

-동 건축물을 누구의 자산으로 계상하여야 하는지와 취득시기 및 취득가액은

○ 서면인터넷방문상담2팀-2504, 2006.12.07.

타인소유(임대인)의 토지위에 임차인의 부담으로 신축한 건물을 임차인 명의로 소유권 보존등기를 하고 임대차계약 종료시 건물을 멸실하여 임대인에게 토지를 반환하는 경우, 상기건물은 임차인의 사업용고정자산으로 보아 「법인세법 시행령」 제28조에 의해 해당 내용연수를 적용하여 감가상각하는 것임

○ 서면인터넷방문상담2팀-1803, 2006.09.15.

임차인이 임차토지에 대하여 부담한 자본적지출은 계약상 임차기간 종료시 원상복구의무가 있는 경우 임차인의 자산으로 보아 감가상각을 하는 것이나 원상복구의무가 없는 경우 선급임차료로 보아 임차기간 동안 안분하여 손금에 산입하는 것이나 법인세법 제52조 및 시행령 제88조 및 89조에서 정하는 시가를 초과하는 금액은 손금불산입하는 것임

○ 법인세과-889, 2009.08.03.

공부상 등기가 법인의 명의로 되어 있지 아니하더라도 사실상 당해 법인이 취득하였음이 확인되는 경우에는 이를 당해 법인의 자산으로 보는 것임

○ 재법인46012-143, 2002.09.06.

법인이 법인세법 제87조에 규정된 특수관계없는 자에게 당해 법인의 사업과 직접 관계없이 부동산을 무상으로 임대하는 경우에는 법인세법시행령 제35조 제1호의 규정이 적용되어 법인세법시행령 제89조의 규정에 의한 시가상당액을 기부금으로 보는 것이며, 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 임대하는 경우에는 법인세법시행령 제35조 제2호의 규정이 적용되어 정상가액과의 차액이 기부금에 해당하는 것임

○ 법인세법 기본통칙기본통칙 23-31…1【 고정자산에 대한 자본적 지출의 범위 】

영 제31조 제2항 제5호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다

2～.13. ⁠(생략)

○ 법인세법 기본통칙 23-31…2【 고정자산에 대한 수익적지출의 범위 】

규칙 제17조 제6호에 규정하는 수익적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.(2001.11.01 개정)

1.˜4. ⁠(생략)

5. 23-31…1 제1호 이외의 사유로서 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 한다.

○ 법인세법 기본통칙 23-26…7 【 개축하는 건축물 등에 대한 감가상각 】

기존 건축물에 대한 개량, 확장, 증설 등에 해당하는 자본적 지출액은 기존 건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각한다. 다만, 기존 건축물의 수선이 「건축법 시행령」 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리하고 그외 새로이 지출한 금액은 신규 취득자산의 장부가액으로 보아 새로이 내용연수를 적용하여 감가상각한다.

○ 법인세법 기본통칙19-19…12 【 일정기간 사용수익 후 무상양도 조건부 자산의 손비계산】

① 일정기간 사용후에 소유권을 무상양도할 것을 조건으로 타인의 토지위에 건축물을 신축한 경우에는 그 건축물의 취득가액은 사용계약기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 사용기간을 연장할 수 있거나 사용기간이 정하여지지 아니한 경우에는 당해 건축물의 신고내용연수를 사용기간으로 한다.

○ 법인세법 기본통칙 40-71…3 【임차인이 부담한 건물개수비의 손익귀속시기 】

임차인이 개수(자본적 지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한건물 개수비는 임대인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적지출 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다.

이때 임차인은 동 개수비를 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 개수비가 임대기간의 통상임대료 총액을 초과하여 영 제88조 제1항 제7호에 해당하는 경우에는 개수비에서 통상임대료 총액을 차감한 금액을 손금불산입하고 개수완료일에 영 제106조의 규정에 따라 임대인에게 소득처분한다.

○ 법인세법 기본통칙 24-35…1 【부동산을 무상 또는 저가임대시기부금 의제 】

법인이 영 제87조의 규정에 의한 특수관계자 외의 자에게 당해 법인의 사업과 직접 관계없이 부동산을 무상으로 임대하거나 정당한 사유없이 정상가액보다 낮은 가액으로 임대하는 경우에는 영 제35조 각호의 규정이 적용된다.

출처 : 국세청 2017. 11. 14. 서면-2017-법인-1869[법인세과-3117] | 국세법령정보시스템