요지

재개발 등으로 취득한 주택 및 부수토지 양도차익 계산 시 기존건물 및 부수토지의 평가액 및 당초 취득가액이 없는 경우 환산가액을 적용하여 양도차익을 계산함

답변내용

기획재정부 예규(기획재정부 재산세제과-461, 2017.7.24.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-461(2017.7.24.)
 ⁠「소득세법 시행령」제166조 제2항에 따라 재개발·재건축으로 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익을 계산할 때, 기존건물 및 그 부수토지의 평가액(관리처분계획에 따라 정하여진 가격, 매매사례가액, 감정가액) 및 당초 취득가액이 없는 경우에는「소득세법 시행령」제176조의2 제2항 제2호에 따라 계산한 환산가액을 그 평가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ⁠“☆☆☆”(이하 “신청인”이라 함)는 1994.7.18. ⁠“경기도 ○○시 ◎◎동 241번지 101호”(이하 “재건축 전 쟁점상가”라 함) 상가를 취득하였고

   *취득가액은 알 수 없음

  - 쟁점상가가 속한 아파트 단지가 2006.10.27. 재건축 관련 관리처분계획인가가 되었으나, 관리처분계획인가일 현재 감정가액 등이 없어 관리처분계획에 따라 정하여진 가격이 없으며, 청산금을 납부하거나 지급받은 사실도 없음

   * ○○시청에 문의한 바, 관리처분계획인가일 당시 평가가액은 확인되지 않으며, 신축상가 근린생활시설은 종전 건축물의 면적 등을 고려하여 형평에 맞게 배정한 것으로 확인됨

 ○ 신청인은 2010.6.11. 재건축으로 인하여 ⁠“경기도 ○○시 ◎◎동 1121번지 104호”(이하 “재건축 후 쟁점상가”라 함)를 취득함

  - 재건축 전 쟁점상가의 건물면적은 24.68㎡, 대지면적은 50.886㎡였으나 재건축 후 쟁점상가의 건물면적은 47.34㎡이고 대지면적은 20.0495㎡로 변경되었으며

  - 신청인은 2016.2.29. 재건축 후 쟁점상가를 235백만원에 양도함

2. 질의내용

 ○ 재개발․재건축으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 대한 양도차익을 계산하는 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이 없는 경우 양도차익 산정 방법

3. 관련법령

○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

 ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

 ③ ⁠(생략)

 ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

  1. 청산금을 납부한 경우

   [양도가액 - ⁠(기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) + ⁠[기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

  2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

   가. ⁠[양도가액 - ⁠(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

   나. ⁠[기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비] × ⁠[(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액]

 ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

  1. 청산금을 납부한 경우

   [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ ⁠(기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ ⁠(기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

  2. 청산금을 지급받는 경우

   제1항제2호에 따른 가액

 ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

 ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

  1. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

  2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 ⁠“양도일 또는 취득일전후”는 ⁠“관리처분계획인가일 전후”로 본다.

 ⑤～⑥ ⁠(생략)

 ⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

  1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 － 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

  2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

  3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 － 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) － 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

 ①～② ⁠(생략)

 ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

  1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

  2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

  3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

  4. 기준시가

 (이 하 생 략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제48조【관리처분계획의 인가 등】

 ① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.

  1.～2. ⁠(생략)

  3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

  가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

  나. 일반 분양분

  다. 기업형임대주택

  라. 임대주택

  마. 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등

  4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

  5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

  6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

  7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

  8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

 ②～④ ⁠(생략)

 ⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

  1. ⁠「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

  가. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업: 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자

  나. 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업: 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자

  2. 시장ㆍ군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

  3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.

 (이 하 생 략)

출처 : 국세청 2017. 07. 27. 사전-2016-법령해석재산-0156[법령해석과-2185] | 국세법령정보시스템