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* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
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공동사업을 종료하고 각자의 지분에 맞추어 공유물분할등기하는 경우는 출자지분의 현물반환으로 부가가치세를 과세하는 것이며 공급가액은 시가로 하는 것이나 거래된 가격이 없거나 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제62조 제3호에 따르는 것임
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(법규부가2008-0032, 2008.11.20)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 법규부가2008-0032, 2008.11.20
부동산 신축판매업을 공동으로 영위하던 사업자가 공동사업 약정을 해지하고 공유부동산을 각각의 지분에 따라 분할등기하여 사업용으로 사용하고자 하는 것은 출자지분의 현물반환으로 부가가치세 과세대상 거래이며,
이 경우의 과세표준은 부동산을 현물로 공급하는 것이므로「부가가치세법」제13조제1항제2호에 따라 공동사업자가 공급하는 재화의 시가가 되는 것입니다.
시가는 같은 법 시행령 제50조제1항제1호에 따라 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말하는 것입니다.
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 분양이 완료된 상가와 미분양된 상가가의 위치, 규모 및 입지여건 등 객관적 요소가 상이하고, 부동산 가격이 지속적으로 하락하는 상황에서 동업계약을 해지하고 각자 사업을 하기 위해 공동사업에 사용되던 미분양 상가를 분할하는 경우,
분할하고자 하는 미분양 상가의 과세표준을 산정함에 있어 그 시가는 당해 분양 완료된 상가의 실지거래가액(분양가액)을 적용할 수 없는 것이므로 시가가 불분명한 경우 등에 해당됩니다.
따라서, 귀 사전답변 신청의 경우에는 「부가가치세법 시행령」제50조제1항제2호 및 「법인세법 시행령」제89조제2항에 따라「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 「상속세 및 증여세법」제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 법인 ‘갑’과 ‘을’은 공동시행사업을 위해 개인사업자로 하여 4층 규모의 상가 신축 및 분양을 위한 공동사업을 함
- 2015년 6월 착공하여 2016년 6월 준공하였으며 모든 사업의 수입과 지출은 반씩 나누기로 약정하고 준공시 당초 약정한대로 50%씩 수입과 지출을 부담함
○ 총 예정 분양가액에서 준공, 분할 전에 전체 예정분양가액 기준으로 45%가 분양됨
- 매매된 상가의 경우 거의 대부분 2015년 9월 이전에 분양된 것이며 2015년 11월 분양을 마지막으로 2016년 6월 분할등기 이전까지 공동사업장에서 분양된 상가는 없음
○ 미 분양된 호실을 각 지분대로 공유분할하여 2016년 6월 등기하였고 매출 세금계산서를 분양가액 기준으로 발급함
- ‘갑’ 법인은 분할시점에 분할받은 14개 호실 중 2016년 11월에 분양가액 대비 95% 수준, 2016년 12월에 분양가 대비 81% 수준으로 매매하였고 ‘을’ 법인은 분할 이후 1건도 매매하지 못함
2. 질의내용
○ 공동사업에 공하던 부동산을 분할시 분양완료된 상가와 미분양 상가의 위치, 입지조건 등 객관적 요소가 상기한 경우나 크게 차이나지 않는 경우라도 부동산 가격이 지속적으로 하락하였고 실제 분양은 거의 대부분이 준공 초에 이루어졌고 분할 당시 전후로는 1년 기간동안 분양실적이 극히 미미한 경우로서 당초 예상한 분양가액으로 분양이 어려울 경우 분양가액을 시가로 적용하지 아니하고 시가가 불분명한 경우로 보아 법인세법 시행령 제89조 제2항에 따른 평가가액을 세금계산서 발행가액으로 수정하여 발행할 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제62조 【시가의 기준】
법 제29조제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조제2항 및 제4항에 따른 가격
○ 법규부가2008-0032, 2008.11.20
부동산 신축판매업을 공동으로 영위하던 사업자가 공동사업 약정을 해지하고 공유부동산을 각각의 지분에 따라 분할등기하여 사업용으로 사용하고자 하는 것은 출자지분의 현물반환으로 부가가치세 과세대상 거래이며, 이 경우의 과세표준은 부동산을 현물로 공급하는 것이므로 「부가가치세법」 제13조제1항제2호에 따라 공동사업자가 공급하는 재화의 시가가 되는 것입니다.
시가는 같은 법 시행령 제50조제1항제1호에 따라 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 말하는 것입니다.
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 분양이 완료된 상가와 미분양된 상가가의 위치, 규모 및 입지여건 등 객관적 요소가 상이하고, 부동산 가격이 지속적으로 하락하는 상황에서 동업계약을 해지하고 각자 사업을 하기 위해 공동사업에 사용되던 미분양 상가를 분할하는 경우,
분할하고자 하는 미분양 상가의 과세표준을 산정함에 있어 그 시가는 당해 분양 완료된 상가의 실지거래가액(분양가액)을 적용할 수 없는 것이므로 시가가 불분명한 경우 등에 해당됩니다.
따라서, 귀 사전답변 신청의 경우에는 「부가가치세법 시행령」제50조제1항제2호 및 「법인세법 시행령」제89조제2항에 따라「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액과 「상속세 및 증여세법」제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-1921, 2007.07.09
공동사업자가 출자지분을 현물로 반환하는 것은 재화의 공급에 해당하는 것이며, 이 경우 당해 사업자의 현물반환 재화의 분할 등기한 때의 시가상당액을 과세표준으로 하는 것임.
○ 부가46015-1495, 1995.08.14
공동사업자가 상가를 신축하여 각 사업자별 출자지분 비율대로 각각 분할 등기하여 소유권을 이전하는 경우에 공동사업체는 출자지분별로 분할등기한 때의 시가상당액을 과세표준으로 하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 징수하는 것임
출처 : 국세청 2017. 04. 25. 서면-2017-부가-0662[부가가치세과-1015] | 국세법령정보시스템
