요지
사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 부동산임대용역을 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니하는 것이나(다만, 특수관계인에 대한 사업용 부동산의 무상임대용역은 과세), 임차인과 합의에 의하여 임대료를 탕감해 주기로 한 경우에는 부가가치세 공급가액에서 제외하지 아니하는 것임
회신
사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 부동산임대용역을 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니하는 것이나(다만, 특수관계인에 대한 사업용 부동산의 무상임대용역은 과세), 임차인과 합의에 의하여 임대료를 탕감해 주기로 한 경우에는 부가가치세 공급가액에서 제외하지 아니하는 것입니다.
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한 금액으로 하는 것입니다.
기타 납부의무 면제 기준금액, 포괄양수도 여부 등은 기존해석사례(서면인터넷방문상담3팀-868, 2004.05.04 및 서면인터넷방문상담3팀-1716, 2005.10.07, 부가46015-2565, 1996.12.04)를 참조하시기 바랍니다.
1. 사실관계
○ 본인은 집합건축물 상가 2개 호실을 소유하고 있으며 2개 호실 모두 임대하고 있는 간이과세자임
○ 임대차 계약(2016.6.1.～2019.5.31.) 후 상가 2개 호실을 일괄 매수하고자 하는 자가 있어 매매계약을 체결하고 2016.8.3.자로 소유권을 이전함(2016.8.3.자 폐업신고 완료)
- 건물분 부가가치세를 별도로 표시하지 않았으며 포괄양수도에 대한 협의는 없었으나 임차인과의 임대차계약은 현재 조건 그대로 인수하는 것으로 특약
- 무상임대 1개월을 제외하고 총1개월+3일간의 차임을 징수하여야 하나 받지 않기로 임차인과 합의하여 실제 징수액은 없음
2. 질의내용
○ 고정자산 매각금액을 부가가치세 납부의무 면제기준 공급대가에 포함하는 지 여부
○ 월임대료를 사실상 받지 않은 경우 부가가치세 신고 여부
○ 매매계약서에 상가건물분 부가가치세에 대한 문구가 없고 사업포괄양수도에 대한 명시적인 표시도 없는 경우 상가건물분 매각 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 보는지 여부
○ 사업포괄양수도에 해당하지 않는 경우로서 상가 건물분에 대한 매각금액이 별도 표시되지 않은 경우 부가가치세 과세표준 계산방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제12조 【용역 공급의 특례】
① 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다. 이 경우 그 용역의 범위는 대통령령으로 정한다.
② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 제63조 【간이과세자의 과세표준과 세액】
① 간이과세자의 과세표준은 해당 과세기간(제66조제2항에 따라 신고하고 납부하는 경우에는 같은 조 제1항에 따른 예정부과기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 공급대가의 합계액으로 한다.
④ 간이과세자에 대한 과세표준의 계산은 제29조를 준용한다.
○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 서면인터넷방문상담3팀-868, 2004.05.04
귀 질의의 경우 간이과세자의 당해 과세기간에 대한 공급대가가 사업용 건물 공급대가를 포함하여 1천200만원 이상인 경우에는 부가가치세법 제29조의 부가가치세 납부의무 면제규정이 적용되지 아니하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-1716, 2005.10.07
사업의 포괄적 양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 이에 해당하는지는 계약내용 및 구체적인 거래형태에 따라 사실판단 할 사항임
출처 :
국세청 2016. 11. 27. 서면-2016-부가-4946[부가가치세과-2426] | 국세법령정보시스템
