요지

토지 등의 소유자가 법령에 따른 협의매수 절차에 의하지 아니하고 사업시행자에게 양도한 토지 중 일부가 도로로 사용되어 국가 등에 귀속되는 경우 조특법 §77에 따른 감면대상에 해당하지 않음

답변내용

토지소유자가 ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인을 받고 같은 법 제19조제1항제5호에 따라 도시․군계획시설사업시행자로 지정 의제된 사업시행자에게 토지를 양도하였으나, ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 협의절차 및 방법을 거치지 아니하고 양도함으로써 발생한 소득은 ｢조세특례제한법｣ 제77조에 따른 감면이 적용되지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 1988.6.15. ⁠“☆☆☆”(이하 “신청인”)은 ⁠“○○도 ●●시 ◎◎구 ◇◇동 826-3번지 토지(지목 : 대) 314㎡와 826-11번지 토지(지목 : 대) 317.3㎡”(이하 “쟁점토지”)를 증여받았음

 ○ 2009.11.13. 쟁점토지가 도시관리계획(●●시 고시 제AAA-143호) 결정․고시에 의한 지구단위계획구역과 지구단위계획에 의한 특별계획구역으로 지정됨

  - 2011.9.9. 쟁점토지를 포함한 특별계획구역 전체를 하나의 획지로 주택건설사업계획 승인․고시되었고(●●시 고시 제BBB-87호)

  - 도시관리계획의 도시계획시설 결정조서에 따라 쟁점토지의 일부가 도시계획시설 도로에 편입됨

 ○ 2016.9.19. 신청인은 사업시행자와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 잔금지급 예정일은 2017.4.28.임

2. 질의내용

 ○ 주택건설사업계획승인을 받은 민간 주택건설업체에게 양도한 쟁점토지 중 일부가 도시계획시설에 따른 도로로 편입된 경우 도로로 편입된 부분이 ｢조세특례제한법｣ 제77조에 따른 공익사업 수용 감면 적용 대상인지 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되,「공공주택 특별법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.

  1. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

  2. ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

  3. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

 (이 하 생 략)

○ 조세특례제한법 기본통칙 77-0…2【토지수용의 범위】

  법 제77조제1항제3호에 규정하는 ⁠“토지 등의 수용”에는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 및 기타 법률에 따른 사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“토지등”이란 제3조 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 말한다.

  2. ⁠“공익사업”이란 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

  3. ⁠“사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

  4.～6. ⁠(생략)

  7. ⁠“사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조【공익사업】

  이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업

 (이 하 생 략)

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제14조【토지조서 및 물건조서의 작성】

 ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 사업시행자는 해당 토지조서와 물건조서에 그 사유를 적어야 한다.

  1. 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우

  2. 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우

 ② 토지와 물건의 소재지, 토지소유자 및 관계인 등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 그 작성에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조【토지등의 수용 또는 사용】

 ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요하면 이 법에서 정하는 바에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다.

 ② 공익사업에 수용되거나 사용되고 있는 토지등은 특별히 필요한 경우가 아니면 다른 공익사업을 위하여 수용하거나 사용할 수 없다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조【사업인정】

 ① 사업시행자는 제19조에 따라 토지등을 수용하거나 사용하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다.

 ② 제1항에 따른 사업인정을 신청하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 수수료를 내야 한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제22조【사업인정의 고시】

 ① 국토교통부장관은 제20조에 따른 사업인정을 하였을 때에는 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시ㆍ도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.

 ② 제1항에 따라 사업인정의 사실을 통지받은 시ㆍ도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 관계 시장ㆍ군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다.

 ③ 사업인정은 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다.

○ 주택법 제15조【사업계획의 승인】

 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 ⁠“사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 ⁠“시ㆍ도지사”라 한다) 또는「지방자치법」제175조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 ⁠“대도시”라 한다)의 시장

  2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

 ② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.

 ③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.

  1. 공구별 공사계획서

  2. 입주자모집계획서

  3. 사용검사계획서

 ④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ⑤ 제1항 또는 제3항의 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 수립되어야 하며, 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다.

 ⑥ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 송부하여야 한다.

○ 주택법 제19조【다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의 의제 등】

 ① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 ⁠“인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.

  1.～4. ⁠(생략)

  5. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(같은 법 제2조제4호다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획만 해당한다)의 결정, 같은 법 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업시행자의 지정, 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가 및 같은 법 제130조제2항에 따른 타인의 토지에의 출입허가

  6.～7. ⁠(생략)

  8. ｢도로법｣ 제36조에 따른 도로공사 시행의 허가, 같은 법 제61조에 따른 도로점용의 허가

  9.～25. ⁠(생략)

 ② 인ㆍ허가등의 의제를 받으려는 자는 제15조에 따른 사업계획승인을 신청할 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다.

 ③ 사업계획승인권자는 제15조에 따라 사업계획을 승인하려는 경우 그 사업계획에 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의하여야 한다. 이 경우 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 그 기간 내에 의견을 제출하지 아니한 경우에는 협의가 완료된 것으로 본다.

 (이 하 생 략)

○ 주택법 제27조【「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용】

 ① 제24조제2항에 따라 토지등을 수용하거나 사용하는 경우 이 법에 규정된 것 외에는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.

 ② 제1항에 따라 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 경우에는 ⁠“｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제20조제1항에 따른 사업인정”을 ⁠“제15조에 따른 사업계획승인”으로 본다. 다만, 재결신청은 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제23조제1항 및 제28조제1항에도 불구하고 사업계획승인을 받은 주택건설사업 기간 이내에 할 수 있다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제95조【토지 등의 수용 및 사용】

 ① 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 도시ㆍ군계획시설사업에 필요한 다음 각 호의 물건 또는 권리를 수용하거나 사용할 수 있다.

  1. 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건

  2. 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건에 관한 소유권 외의 권리

 ② 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 사업시행을 위하여 특히 필요하다고 인정되면 도시ㆍ군계획시설에 인접한 다음 각 호의 물건 또는 권리를 일시 사용할 수 있다.

  1. 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건

  2. 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건에 관한 소유권 외의 권리

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제96조【｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣의 준용】

 ① 제95조에 따른 수용 및 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣을 준용한다.

 ② 제1항에 따라 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣을 준용할 때에 제91조에 따른 실시계획을 고시한 경우에는 같은 법 제20조제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결 신청은 같은 법 제23조제1항과 제28조제1항에도 불구하고 실시계획에서 정한 도시ㆍ군계획시설사업의 시행기간에 하여야 한다.

출처 : 국세청 2017. 10. 11. 사전-2017-법령해석재산-0024[법령해석과-2807] | 국세법령정보시스템