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신탁개발 미분양주택 종부세 합산배제 적용 유권해석
기준-2024-법규재산-0010 · 2024. 11. 13.Q질의내용
- 개발신탁을 통해 수탁자가 건축허가를 받아 주택을 신축·판매한 후, 미분양이 생긴 경우 위탁자가 해당 미분양주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 신청할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 기준-2024-법규재산-0010 · 2024. 11. 13.
- 국세청 기준-2024-법규재산-0010(2024.11.13) 및 기획재정부 재산세제과-1296(2024.11.7) 회신에 따르면, 신탁부동산의 경우 수탁자가 사업계획승인을 받았더라도 위탁자가 납세의무자인 때에는 미분양주택이 합산배제 대상에 해당한다고 명확히 해석하였습니다.
- 개발신탁에서 등기상 소유자이자 사업계획승인권자가 수탁자이고, 실질적 납세의무자가 위탁자일 경우라도 종합부동산세법과 그 시행령상 주택건설업자가 건축 및 소유한 미분양주택 합산배제 규정이 적용될 수 있음을 확인하였습니다.
- 질의 대상이 되는 미분양주택이 사업계획승인 후 신탁회사(수탁자) 명의로 등기된 상태라면, 위탁자가 종부세 합산배제 신청을 할 수 있음을 회신에서 명시하였습니다.
- 관련 법령에 근거하여, 위탁자가 신탁계약을 통해 주택을 실질적으로 소유하고 종부세 납세의무자가 되는 경우에도 합산배제 대상 요건을 충족하면 신청이 가능하다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 제7조(납세의무자): 신탁부동산은 위탁자가 종합부동산세 납세의무자임.
- 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호: 주택건설사업자가 건축하여 소유한 미분양주택은 과세표준 합산에서 제외.
- 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호: 사업계획승인 또는 건축허가를 받은 사업자가 건축·소유하는 미분양주택은 합산배제 대상임.
- 종합부동산세법 시행규칙 제4조: 사업계획승인자 또는 허가자가 건축·소유하는 미분양 주택 중 5년 이내의 주택은 합산배제 대상임.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
신탁부동산의 수탁자가 사업계획승인을 받은 경우에도 위탁자의 미분양주택은 종부세 합산배제대상인 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택에 해당함
회신
귀 과세기준자문의 경우, 「기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.7.」을 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.07.
【질의내용】
(질의1) ‘개발신탁’에 의하여 수탁자가 사업계획승인(건축허가)를 얻어 주택을 신축판매*하는 경우 위탁자(납세의무자)의 종부령§4①3에 따른 합산배제 적용 가능여부
* 등기상 소유자, 사업계획승인(건축허가), 사용검사(사용승인), 건축주는 수탁자
【회신】
개발신탁에 의하여 수탁자인 신탁회사가 사업계획승인을 얻어 주택을 신축 판매하다가 미분양이 발생한 경우, 해당 미분양주택은 종합부동산세법 제8조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제4조제1항제3호에 따라 그 납세의무자인 위탁자의 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 쟁점법인은 부산 사상구 32호의 집합건물(이하 ‘쟁점주택’) 소유
- 쟁점주택은 2021.10.8. 사용승인되었고, 쟁점법인은 쟁점주택에 대하여 종부령§4①(3)에 따른 “미분양 주택”으로 보아 2022년 귀속 종합부동산세 합산배제 신청
○ 쟁점주택은 공동주택으로 건축주는 수탁자인 무궁화 신탁회사임
- 쟁점법인은 무궁화신탁과 부동산 담보신탁으로 계약하여 쟁점주택의 소유권도 신탁회사에 이전 등기
○ 쟁점주택의 종합부동산세 납세의무자는 위탁자인 쟁점법인임
2. 질의내용
○ 신탁부동산인 쟁점 주택의 사업계획승인(건축허가)를 얻은 자가 납세의무자(위탁자)가 아닌 수탁자인 경우 합산배제 대상인 주택건설업자의 미분양주택(종부령§4①(3))에 해당하는지 여부
3. 관련법령
□ 종합부동산세법 제1조【목적】
이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
□ 종합부동산세법 제7조【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
②「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.
□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택.(생략)
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
□ 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】
① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자
나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자
□ 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양주택의 범위】
영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.
1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
유권해석
신탁개발 미분양주택 종부세 합산배제 적용 유권해석
기준-2024-법규재산-0010 · 2024. 11. 13.Q질의내용
- 개발신탁을 통해 수탁자가 건축허가를 받아 주택을 신축·판매한 후, 미분양이 생긴 경우 위탁자가 해당 미분양주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 신청할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 기준-2024-법규재산-0010 · 2024. 11. 13.
- 국세청 기준-2024-법규재산-0010(2024.11.13) 및 기획재정부 재산세제과-1296(2024.11.7) 회신에 따르면, 신탁부동산의 경우 수탁자가 사업계획승인을 받았더라도 위탁자가 납세의무자인 때에는 미분양주택이 합산배제 대상에 해당한다고 명확히 해석하였습니다.
- 개발신탁에서 등기상 소유자이자 사업계획승인권자가 수탁자이고, 실질적 납세의무자가 위탁자일 경우라도 종합부동산세법과 그 시행령상 주택건설업자가 건축 및 소유한 미분양주택 합산배제 규정이 적용될 수 있음을 확인하였습니다.
- 질의 대상이 되는 미분양주택이 사업계획승인 후 신탁회사(수탁자) 명의로 등기된 상태라면, 위탁자가 종부세 합산배제 신청을 할 수 있음을 회신에서 명시하였습니다.
- 관련 법령에 근거하여, 위탁자가 신탁계약을 통해 주택을 실질적으로 소유하고 종부세 납세의무자가 되는 경우에도 합산배제 대상 요건을 충족하면 신청이 가능하다고 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 제7조(납세의무자): 신탁부동산은 위탁자가 종합부동산세 납세의무자임.
- 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호: 주택건설사업자가 건축하여 소유한 미분양주택은 과세표준 합산에서 제외.
- 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호: 사업계획승인 또는 건축허가를 받은 사업자가 건축·소유하는 미분양주택은 합산배제 대상임.
- 종합부동산세법 시행규칙 제4조: 사업계획승인자 또는 허가자가 건축·소유하는 미분양 주택 중 5년 이내의 주택은 합산배제 대상임.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
신탁부동산의 수탁자가 사업계획승인을 받은 경우에도 위탁자의 미분양주택은 종부세 합산배제대상인 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택에 해당함
회신
귀 과세기준자문의 경우, 「기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.7.」을 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.07.
【질의내용】
(질의1) ‘개발신탁’에 의하여 수탁자가 사업계획승인(건축허가)를 얻어 주택을 신축판매*하는 경우 위탁자(납세의무자)의 종부령§4①3에 따른 합산배제 적용 가능여부
* 등기상 소유자, 사업계획승인(건축허가), 사용검사(사용승인), 건축주는 수탁자
【회신】
개발신탁에 의하여 수탁자인 신탁회사가 사업계획승인을 얻어 주택을 신축 판매하다가 미분양이 발생한 경우, 해당 미분양주택은 종합부동산세법 제8조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제4조제1항제3호에 따라 그 납세의무자인 위탁자의 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 쟁점법인은 부산 사상구 32호의 집합건물(이하 ‘쟁점주택’) 소유
- 쟁점주택은 2021.10.8. 사용승인되었고, 쟁점법인은 쟁점주택에 대하여 종부령§4①(3)에 따른 “미분양 주택”으로 보아 2022년 귀속 종합부동산세 합산배제 신청
○ 쟁점주택은 공동주택으로 건축주는 수탁자인 무궁화 신탁회사임
- 쟁점법인은 무궁화신탁과 부동산 담보신탁으로 계약하여 쟁점주택의 소유권도 신탁회사에 이전 등기
○ 쟁점주택의 종합부동산세 납세의무자는 위탁자인 쟁점법인임
2. 질의내용
○ 신탁부동산인 쟁점 주택의 사업계획승인(건축허가)를 얻은 자가 납세의무자(위탁자)가 아닌 수탁자인 경우 합산배제 대상인 주택건설업자의 미분양주택(종부령§4①(3))에 해당하는지 여부
3. 관련법령
□ 종합부동산세법 제1조【목적】
이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
□ 종합부동산세법 제7조【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
②「신탁법」 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.
□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택.(생략)
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
□ 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】
① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자
나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자
□ 종합부동산세법 시행규칙 제4조【합산배제 미분양주택의 범위】
영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.
1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
2. 「건축법」 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
