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비상장주식 순자산가치 평가 시 신축분양 건물과 부수토지 시가 산정방법

조세정책과-1153  ·  2023. 05. 17.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 비상장주식 평가 시 신축 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우 자산가치는 어떻게 산정되는지 궁금합니다.

S요약

비상장주식의 순자산가치 평가 시, 신축 분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당한다면, 건물은 분양가액에 작업진행률을 곱해 평가기준일까지의 가액을 산출하고, 부수토지는 분양가액 전체를 토지가액으로 산정합니다.
#비상장주식 #순자산가치 #신축분양 #건물분양가액 #부수토지 #작업진행률
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핵심 정리

R회신 내용 조세정책과-1153  ·  2023. 05. 17.

  • 회신 주체·출처: 기획재정부 조세정책과-1153(2023-05-17)
  • 신축분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우, 건물은 평가기준일까지의 작업진행률을 곱해 산정한 금액만큼을 적용하는 것으로 회신하였습니다.
  • 부수토지는 분양가액 전체를 토지가액으로 산정하도록 안내하였습니다.
  • 이 기준은 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조, 동법 시행령 제54조 제4항 제5호에 근거를 두고 있습니다.
  • 즉, 분양가액이 시가라면 작업진행률이 곱해진 건물가액과 전체 분양가액에 따른 토지가액이 자산총액에 반영됩니다.

L관련 법령 해석

  • 상속세 및 증여세법 제60조: 재산의 시가평가 일반원칙 등 규정
  • 상속세 및 증여세법 제61조~제66조: 각 자산유형별 시가 산정 세부기준
  • 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제4항 제5호: 순자산가치 평가 대상 및 평가기준
  • 건물 분양가액은 작업진행률을 곱해 산출하도록 명시
  • 부수토지는 분양가액 전체로 토지가액을 산정하도록 규정
사례 Q&A
1. 비상장주식 자산가치 평가 시 신축 건물 분양가액 산정방법은?
답변
신축분양 건물 분양가액이 시가에 해당하면 평가기준일까지의 작업진행률을 곱해 건물가액으로 산정합니다.
근거
기획재정부 조세정책과-1153 회신 및 상증법 시행령 제54조 제4항 제5호에 근거합니다.
2. 부수토지 분양가액은 비상장주식 평가에서 어떻게 반영되나요?
답변
부수토지 분양가액이 시가에 해당하면 전액을 토지가액으로 산정할 수 있습니다.
근거
상증법 제60조와 기획재정부 회신을 참고하면 분양가액을 전액 인정합니다.
3. 분양가액에 작업진행률을 곱하는 이유는 무엇인가요?
답변
건물은 완공 전까지 진척된 부분만 가치로 인정하기 때문입니다.
근거
자산평가의 합리성을 위해 진행률 반영 원칙이 적용됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

순자산가치 산정 시 신축분양 진행 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 함

회신

 ⁠「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조 제4항 제5호에 따라 순자산가치로 평가하는 비상장주식등에 해당하는지 여부를 판단할 때 법인의 자산총액은 ⁠「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가하는 것으로, 평가대상 법인이 소유한 신축분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하여 산출하는 것입니다.

출처 : 기획재정부 2023. 05. 17. 조세정책과-1153 | 국세법령정보시스템