즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
조정대상지역 지정 전 계약체결 시 1세대1주택 거주요건 적용
사전-2024-법규재산-0936 · 2024. 12. 18.Q질의내용
- 조정대상지역 지정일 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로, 계약금 지급일 현재 이미 다른 주택을 보유한 1세대가 5년 이내 양도 시 1세대1주택 비과세를 위한 거주요건이 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0936 · 2024. 12. 18.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0936(2024.12.18.) 회신에 따르면, 조정대상지역 지정 전 매매계약 체결 및 계약금 지급 후 계약금 지급일에 1세대가 이미 주택을 보유했다면, 거주요건 배제 특례가 적용되지 않는다고 명확히 밝혔습니다.
- 소득세법 시행령 부칙(2017.9.19. 대통령령 제28293호) 제2조제2항제2의 해석에 따라, 계약금 지급일 현재 1세대가 주택을 전혀 보유하지 아니한 경우로 한정하여 특례가 적용됨을 재확인하였습니다.
- 계약금 지급일 현재 유주택 세대인 경우라면 비록 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 준비했다 하더라도 2년 거주요건이 그대로 요구된다는 것이 본 해석의 요지입니다.
- 실질적으로 특례 적용 여부는 계약금 지급일 당시의 무주택 상태에 달려 있으므로, 본 건과 같이 유주택 상태일 경우 조정대상지역 양도 비과세를 위한 2년 거주요건이 배제되지 않음이 판단됩니다.
- 따라서 계약금 지급일 기준 무주택 요건 불충족 시 1세대1주택 비과세의 거주기간 특례는 활용할 수 없습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 등 일정 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대해 비과세함
- 소득세법 시행령 제154조: 조정대상지역 내 주택의 2년 보유 및 2년 거주요건 규정, 거주자가 조정대상지역 지정 전 매매계약·계약금 지급 및 계약금 지급일 현재 무주택인 경우 거주요건 배제
- 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조: 2017.8.2. 이전 매매계약 및 계약금 지급 사실이 입증되는 경우에 한해, 계약금 지급일 현재 무주택이어야 거주기간 특례 적용
- 소득세법 제88조: 1세대의 정의 및 구성 요건 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
유주택 세대가 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 조정대상지역 지정 후 취득한 경우 거주요건 배제되지 않음
답변내용
｢소득세법 시행령｣ 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.)(이하 “쟁점부칙”이라 한다.) 제2조제2항제2에 따라 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다.)의 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 적용 시 2년 거주요건이 배제되는 것으로,
귀 사전답변 신청의 경우와 같이, 1세대가 조정대상지역 공고 전에 A주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우로 계약금 지급일 현재 다른 주택을 보유하고 있는 경우에는 쟁점부칙이 적용되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’17.6.8. 甲은 서울 노원 소재 A주택 매매계약 체결(’17.6.6.) 및 계약금* 지급
* 계약금 지급일 현재 甲세대는 2주택(C주택, D주택) 보유 중
○’17.7.20.甲소유 C주택 양도, 甲은 B주택 취득
○’17.8.14.甲은 A주택 취득
○’17.9.18.乙소유 D주택 양도
○’21.3.16. 甲은 배우자 乙에게 A주택 증여*
* 서울 노원구 : 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정 → 2023.1.5. 해제
○’24.3.26. 甲소유 B주택 양도, 1주택 보유한 子세대와 합가*(동거봉양)
* 甲과 子 세대는 동거봉양 합가요건 충족한 것으로 전제
○’24.9.20. 乙소유 A주택* 양도
* 1세대1주택 비과세 적용을 충족을 위한 거주요건 미충족
2. 질의내용
○조정대상지역 공고일 이전에 A주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로 계약금 지급일 현재 유주택 세대가
-배우자에게 A주택 증여하고 5년 이내 양도시 A주택에 대하여 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
|
1. 서울특별시 |
전 지역 |
|
2. 부산광역시 |
해운대구･연제구･동래구･남구･부산진구 및 수영구･기장군 |
|
3. 경기도 |
과천시･광명시･성남시･고양시･남양주시･하남시 및 화성시(반송동･석우동･동탄면 금곡리･목리･방교리･산척리･송리･신리･영천리･오산리･장지리･중리･청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) |
|
4. 기타 |
｢신행정수도 후속대책을 위한 연기･공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역 |
|
부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 |
유권해석
조정대상지역 지정 전 계약체결 시 1세대1주택 거주요건 적용
사전-2024-법규재산-0936 · 2024. 12. 18.Q질의내용
- 조정대상지역 지정일 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로, 계약금 지급일 현재 이미 다른 주택을 보유한 1세대가 5년 이내 양도 시 1세대1주택 비과세를 위한 거주요건이 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0936 · 2024. 12. 18.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0936(2024.12.18.) 회신에 따르면, 조정대상지역 지정 전 매매계약 체결 및 계약금 지급 후 계약금 지급일에 1세대가 이미 주택을 보유했다면, 거주요건 배제 특례가 적용되지 않는다고 명확히 밝혔습니다.
- 소득세법 시행령 부칙(2017.9.19. 대통령령 제28293호) 제2조제2항제2의 해석에 따라, 계약금 지급일 현재 1세대가 주택을 전혀 보유하지 아니한 경우로 한정하여 특례가 적용됨을 재확인하였습니다.
- 계약금 지급일 현재 유주택 세대인 경우라면 비록 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 준비했다 하더라도 2년 거주요건이 그대로 요구된다는 것이 본 해석의 요지입니다.
- 실질적으로 특례 적용 여부는 계약금 지급일 당시의 무주택 상태에 달려 있으므로, 본 건과 같이 유주택 상태일 경우 조정대상지역 양도 비과세를 위한 2년 거주요건이 배제되지 않음이 판단됩니다.
- 따라서 계약금 지급일 기준 무주택 요건 불충족 시 1세대1주택 비과세의 거주기간 특례는 활용할 수 없습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 등 일정 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대해 비과세함
- 소득세법 시행령 제154조: 조정대상지역 내 주택의 2년 보유 및 2년 거주요건 규정, 거주자가 조정대상지역 지정 전 매매계약·계약금 지급 및 계약금 지급일 현재 무주택인 경우 거주요건 배제
- 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조: 2017.8.2. 이전 매매계약 및 계약금 지급 사실이 입증되는 경우에 한해, 계약금 지급일 현재 무주택이어야 거주기간 특례 적용
- 소득세법 제88조: 1세대의 정의 및 구성 요건 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
유주택 세대가 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 조정대상지역 지정 후 취득한 경우 거주요건 배제되지 않음
답변내용
｢소득세법 시행령｣ 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.)(이하 “쟁점부칙”이라 한다.) 제2조제2항제2에 따라 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다.)의 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 적용 시 2년 거주요건이 배제되는 것으로,
귀 사전답변 신청의 경우와 같이, 1세대가 조정대상지역 공고 전에 A주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우로 계약금 지급일 현재 다른 주택을 보유하고 있는 경우에는 쟁점부칙이 적용되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’17.6.8. 甲은 서울 노원 소재 A주택 매매계약 체결(’17.6.6.) 및 계약금* 지급
* 계약금 지급일 현재 甲세대는 2주택(C주택, D주택) 보유 중
○’17.7.20.甲소유 C주택 양도, 甲은 B주택 취득
○’17.8.14.甲은 A주택 취득
○’17.9.18.乙소유 D주택 양도
○’21.3.16. 甲은 배우자 乙에게 A주택 증여*
* 서울 노원구 : 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정 → 2023.1.5. 해제
○’24.3.26. 甲소유 B주택 양도, 1주택 보유한 子세대와 합가*(동거봉양)
* 甲과 子 세대는 동거봉양 합가요건 충족한 것으로 전제
○’24.9.20. 乙소유 A주택* 양도
* 1세대1주택 비과세 적용을 충족을 위한 거주요건 미충족
2. 질의내용
○조정대상지역 공고일 이전에 A주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로 계약금 지급일 현재 유주택 세대가
-배우자에게 A주택 증여하고 5년 이내 양도시 A주택에 대하여 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
|
1. 서울특별시 |
전 지역 |
|
2. 부산광역시 |
해운대구･연제구･동래구･남구･부산진구 및 수영구･기장군 |
|
3. 경기도 |
과천시･광명시･성남시･고양시･남양주시･하남시 및 화성시(반송동･석우동･동탄면 금곡리･목리･방교리･산척리･송리･신리･영천리･오산리･장지리･중리･청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) |
|
4. 기타 |
｢신행정수도 후속대책을 위한 연기･공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 예정지역 |
|
부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1.2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2.2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 |
