재건축 조합 이주비·중도금 이자 무상지급 배당소득 과세 여부

요지

주택재건축 정비사업조합이 자기지분(무상지분)을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 소득을 조합원의 이주비 대여금이나 중도금 대출금에 대한 이자의 지급에 충당함으로써 조합원이 해당 조합으로부터 무상으로 지원받게 되는 이자비용 상당액은 배당소득에 해당함

회신

귀 질의의 경우, ⁠「조세특례제한법」제104조의7에 따라 ⁠「법인세법」을 적용받는 주택재건축 정비사업조합이 자기지분(무상지분)을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 소득(「도시 및 주거환경정비법」제57조제1항에 따른 ⁠‘청산금’)을 조합원의 이주비 대여금이나 중도금 대출금에 대한 이자의 지급에 충당함으로써 조합원이 해당 조합으로부터 무상으로 지원받게 되는 이자비용 상당액은「소득세법」제17조의 배당소득에 해당하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ A정비사업조합은「도시 및 주거환경정비법」(이하 ⁠‘도시정비법’이라고 함)에 의하여 2012.3월경관계기관으로부터 설립인가를 받은 법인으로서 해당 정비사업의 시행과 관련한 수입금액은 아래와 같은 내용으로 구성됨

  - 일반 분양 아파트 및 상가 등의 분양대금

  - 체비지(보류지)의 아파트 및 상가 등의 분양대금

  - 조합원의 자기 지분(권리가격)을 초과한 아파트 및 상가 등의 분양대금

 ○ A정비사업조합의 조합원인 질의인이 인가받은 관리처분계획에 따라 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 분양받게 되는데 그 분양금액 등 내용은 다음과 같음

  ▪ ⓐ 조합원 분양금액 : △△△백만원

  ▪ ⓑ 종전 자산 권리가액 : □□□백만원

  ▪ ⓒ(=ⓐ-ⓑ) 조합원 분담금* : ▲▲▲백만원

   * 종전 토지의 환지로 종전의 토지와 가치가 일치하지 않게 되는 경우 그 부족분을 금전으로 청산(지급)하는 금액

 ○ 질의인은 종전 자산 권리가액의 60%에 해당하는 ▲▲백만원을 금융기관을 통하여 차입(이하 ⁠‘이주비 대출금’이라 함)하였는데,

  - 이주비 대출금에 대한 이자는 관리처분계획에 따라 입주 시까지 매월 해당 조합의 사업비에서 부담(무이자)하고 있으며, 이주비 대출금은 입주 시 질의인이 금융기관에 상환해야 할 금원임

 ○ 질의인은 금융기관 차입(이하 ⁠‘중도금 대출)을 통하여 조합원 분담금 중 70%에 해당하는 ◎◎◎백만원을 A정비사업조합에 납부하였는데,

  - 중도금 대출에 대한 이자는 관리처분계획에 따라 입주 시까지 매월 해당 조합의 사업비에서 부담(무이자)하고 있으며, 중도금 대출금은 입주 시 질의인이 금융기관에 상환해야 할 금원임

2. 질의내용

 ①본 건 사실관계와 같이 재건축정비사업조합의 조합원이 차입한 이주비 대출금과 중도금 대출금에 대한 이자비용을 조합의 사업비에서 부담하는 것으로 정함에 따라 해당 이자비용을 조합의 수입금액에서 차감하여 처리할 경우에 해당 조합원에게 소득세가 과세되는지

 ②본 건 사실관계와 같이 재건축정비사업조합의 조합원이 차입한 이주비 대출금과 중도금 대출금에 대한 이자비용을 조합의 사업비에서 부담하는 것으로 정함에 따라 해당 이자비용을 조합원의 분담금을 재원으로 지급하는 경우에 해당 조합원에게 소득세가 과세되는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제17조 【배당소득】

 ① 배당소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금

  4. ⁠「법인세법」에 따라 배당으로 처분된 금액

○ 조세특례제한법 제104조의 7 【정비사업조합에 대한 과세특례】

 ① 2003년 6월 30일 이전에 ⁠「주택건설촉진법」(법률 제6852호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제44조제1항에 따라 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제38조에 따라 법인으로 등기한 조합(이하 이 조에서 "전환정비사업조합"이라 한다)에 대해서는 「법인세법」 제2조에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 「소득세법」 제87조제1항 및 같은 법 제43조제3항에 따른 공동사업장 및 공동사업자로 보아 ⁠「소득세법」을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이 「법인세법」 제60조에 따라 해당 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 해당 사업연도 이후부터는 그러하지 아니하다.

 ② 「도시 및 주거환경정비법」 제35조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 "정비사업조합"이라 한다)에 대해서는 「법인세법」 제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 ⁠「법인세법」(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.

 ③ 정비사업조합이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 「부가가치세법」 제9조 및 제10조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.

 ④ 정비사업조합이 관리처분계획에 따라 해당 정비사업의 시행으로 조성된 토지 및 건축물의 소유권을 타인에게 모두 이전한 경우로서 그 정비사업조합이 납부할 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 납부하지 아니하고 그 남은 재산을 분배하거나 인도한 경우에는 그 정비사업조합에 대하여 체납처분을 집행하여도 징수할 금액이 부족한 경우에만 그 남은 재산의 분배 또는 인도를 받은 자가 그 부족액에 대하여 제2차 납세의무를 진다. 이 경우 해당 제2차 납세의무는 그 남은 재산을 분배 또는 인도받은 가액을 한도로 한다.

 ⑤ 제2항을 적용할 때 정비사업조합에 대한 「법인세법」 제3조에 따른 과세소득의 범위에서 제외되는 사업의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제104조의4 【정비사업조합의 수익사업의 범위】

 법 제104조의7제2항을 적용할 때 정비사업조합이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」 제3조제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.

○ 법인세법 제3조 【과세소득의 범위】

 ① 법인세는 다음 각 호의 소득에 대하여 부과한다. 다만, 비영리내국법인과 외국법인에 대하여는 제1호 및 제3호의 소득에 대하여만 법인세를 부과한다.

  1. 각 사업연도의 소득

  2. 청산소득(淸算所得)

  3. 제55조의2 및 제95조의2에 따른 토지등 양도소득

  4. 제56조에 따른 미환류소득

③ 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 "수익사업"이라 한다)에서 생기는 소득으로 한다.

  1. 제조업, 건설업, 도매업ㆍ소매업, 소비자용품수리업, 부동산ㆍ임대 및 사업서비스업 등의 사업으로서 대통령령으로 정하는 것

  2. 「소득세법」 제16조제1항에 따른 이자소득

  3. 「소득세법」 제17조제1항에 따른 배당소득

  4. 주식ㆍ신주인수권(新株引受權) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 생기는 수입

  5. 고정자산(고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산으로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다)의 처분으로 인하여 생기는 수입

  6.「소득세법」 제94조제1항제2호 및 제4호에 따른 자산의 양도로 인하여 생기는 수입

  7. 제1호부터 제6호까지의 규정 외에 대가(對價)를 얻는 계속적 행위로 인하여 생기는 수입으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 법인세법 제19조 【손금의 범위】

 ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비(損費)의 금액으로 한다.

 ② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

 ③ 「조세특례제한법」 제100조의18제1항에 따라 배분받은 결손금은 제1항의 손금으로 본다.

 ④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 손비의 범위 및 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 대법원 2011.07.14. 선고 2008두17479

 이 사건 재건축아파트의 일반 분양과 관련하여 그 분양대금 등에서 취득원가에 해당하는 일반 분양분 토지 지분의 장부가액과 공사비 등을 공제한 금액 상당의 소득이 원고에게 발생하였고, 그 소득은 원고가 조합원들에게 그들의 출자가액을 초과하는 아파트를 분양함으로써 분배되었다고 봄이 상당함(대법원 2010. 6. 10. 선고 2007두19799 판결 등 참조)

○ 대법원 2010.6.10. 선고 2007두19799

 원고에게 일반 분양과 관련하여 그 분양대금 등에서 일반 분양분 토지 지분의 장부가액과 공사비 등을 공제한 금액 상당의 소득이 발생하였고, 그 소득은 원고가 조합원들에게 그 취득원가가 그들의 출자가액을 초과하는 아파트를 분양하는 과정을 통하여 분배되었다고 봄이 상당함

 ○ 기준-2016-법령해석소득-0071 ⁠[법령해석과-2988] , 2016.09.19

 주택재개발정비사업조합이 주택재개발정비사업을 시행하면서 일반분양(수익사업)으로 얻은 소득이 조합원분양분 주택 및 상가(비수익사업) 건축경비로 충당된 경우, 그 충당된 금액 상당액은 조합원(조합원 지위를 승계한 조합원 포함)들에게 배분된 ⁠「소득세법」제17조의 배당소득인 것입니다.

○ 소득세과-579, 2010.05.18.

 「조세특례제한법」제104조의7에 따라 ⁠「법인세법」을 적용받는 주택재건축 정비사업조합의 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사비용 상당액(해당 금액이 정비사업조합이 부담하는 정비사업비에 포함되어 있는 경우로서 해당금액이 일반분양분과 조합원분양분으로 배분되는 경우에는 일반분양분에 배분된 금액)은 ⁠「소득세법」제17조의 배당소득에 해당하는 것입니다.

○ 서면-2016-법인-3140 ⁠[법인세과-1455], 2016.06.13.

 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 이주비 대여금에 대한 이자지급에 충당하는 경우에 동 충당금액은「법인세법」제52조(부당행위계산 부인) 또는 같은 법 제19조(손금의 범위)의 규정에 의해 해당 조합의 손금에 해당하지 아니하는 것임

○ 법인세과-1127, 2009.10.14., 법인세과-669, 2009.02.18.

 〈질의1 〉 조세특례제한법 제104조의7 제2항 규정에 따른 정비사업조합(이하 ⁠“조합”이라 함)이 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 수익사업의 익금에 포함되는 것임

〈질의2 〉조합원이 출자한 토지의 평가액이 그가 분양받게 될 신축아파트의 가액보다 커 그 차액을 조합이 조합원에게 지급하는 경우, 당해 조합은 동 지급금액을 그 조합원의 출자금의 감소로 처리하는 것임

〈질의3 〉 조합이 일반분양자를 제외한 조합원(원조합원, 승계조합원 포함)들만을 위해서 조합명의로 지출한 새시 비용은 조합이 사업기간 동안 발생한 이익 중 일부를 조합원에게 분배한 것으로 보아 손금에 산입하지 아니하는 것임

○ 서면인터넷방문상담1팀-394, 2006.03.27.

 주택재건축 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분 주택의 건축비로 충당하는 경우 그 금액은 조합원의 배당소득에 해당됨

○ 서면인터넷방문상담2팀-1901, 2005.11.24.

 주택재개발조합원이 조합의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로서 취득하는 금전 기타 재산의 가액이 당해 조합의 주식 및 출자 또는 자본을 취득하기 위하여 소요된 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 소득세법 제17조 제2항 제3호의 규정에 의하여 의제배당에 해당하는 것입니다.

○ 소득46011-184, 1999.10.14.

 주택재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반 분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금을 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 아니 하는 것입니다

○ 서면인터넷방문상담2팀-1182, 2006.06.21.

 「조세특례제한법」 제104조의 7 제2항의 규정을 적용함에 있어 정비사업조합이「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 당해 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」 제3조 제2항의 규정에 의한 수익사업에 해당하지 아니하는 것이나,

 관리처분계획에 따라 조합원에게 토지 및 건축물의 무상지분(조합원자기지분)을 초과하여 토지 및 건축물을 공급하고 평형별 부담내역에 따라 받는 최종부담금은 수익사업의 익금에 포함하는 것입니다. ⁠(소득46011-184, 1999.10.14. 참조)

출처 : 국세청 2017. 08. 28. 서면-2017-소득-1224[소득세과-1336] | 국세법령정보시스템