요지
사업자가 당초 분양(매매)을 목적으로 신축·취득한 국민주택규모초과 주택을 부가가치세가 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 해당 주택의 양도는 부가가치세가 면제되는 것이나, 분양(매매)이 되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하다 양도한 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임
답변내용
사업자가 당초 분양(매매)을 목적으로 신축·취득한 국민주택규모초과 주택(이하 “주택”)을 부가가치세가 면제되는 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 해당 주택의 양도는 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 것이나, 분양(매매)이 되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하다 양도한 경우에는 같은 법 제9조에 따라 부가가치세가 과세되는 것임
이 경우 분양(매매)사업을 주택임대사업으로 전환한 것인지, 일시적·잠정적으로 임대한 것인지 여부는 사실판단할 사항임
○ 신청법인은 도소매업, 부동산업 등을 영위하는 법인으로
- 2018.10.4. 한국자산신탁㈜로부터 국민주택규모초과 공동주택(주상복합아파트, 이하 “본건 주택”)을 부가가치세를 포함하여 000백만원에 양수하고 2018.12.3. 소유권이전등기를 경료함
○ 본건 주택은 2009.9월 시행사인 ㈜AAAA가 분양사업을 위해 신축하여 소유권보존등기 하였다가 2012.2.16. ㈜BBBB에 양도하였으며
- ㈜BBBB로부터 2012.2.16. 본건 주택을 수탁받은 한국자산신탁㈜가 ㈜BBBB의 채무이행을 위하여 신탁계약에 기한 신탁재산의 공매를 공고하였다가 유찰된 후 신청법인과 매매계약을 체결하여 양도한 것임
○ 본건 주택에는 임차인 김◇◇(이하 “임차인”)이 2011.2.18. 전세권을 설정하고 전입신고하여 주거용으로 사용하고 있으며 신청법인은 임차인과의 기존 임대차계약을 승계하였음
2. 질의내용
○ 기존 임차인에게 상시주거용으로 임대하던 국민주택규모초과 공동주택을 매매시 부가가치세 과세대상 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】
① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산·취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.
1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화
⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화
○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】
① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.(각호 생략)
○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】
④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택
○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】
③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.
○ 주택법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
출처 :
국세청 2018. 12. 26. 사전-2018-법령해석부가-0805[법령해석과-3353] | 국세법령정보시스템
