요지

건물착공 후 사용한 적 없이 바로 철거된 점 등을 보아 위 토지가 생산적인 용도로 사용되고 있는 것으로 보기 어려우며 부동산컨설팅 용역결과물에 대한 실질증빙이 존재하지 않는 점 등으로 보아 필요경비로 인정하기 어려움

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 7. 11. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세1,254,521,330원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 토지의 취득

원고는 2014. 8. 21. ○○시 ○○동 ○○-○○ 임야 629㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 같은 일자 증여를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 매매계약의 체결, 건물의 신축, 토지의 양도 등

1) 원고는 2016. 1. 11. ○○○○지역주택조합(이하 ⁠‘소외 조합’이라 한다)에 이 사건 토지, 지상권 및 부속물 일체를 계약금 6**,***,***원, 잔금 5,***,***,***원(지급기일 2016. 4. 30.)의 합계 6,***,***,***원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘최초 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 위 계약금을 지급받았다. 이후 원고는 2016. 5. 2. 소외 조합과 최초 매매계약에서 잔금지급기일만을 2016. 6. 3.로 변경하는 내용의 매매계약(이하 ⁠‘수정 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

2) 원고는 최초 매매계약 체결 후인 2016. 2. 17. ○○시○○출장소장으로부터 이 사건 토지 위에 제1종근린생활시설(소매점) 신축을 위한 건축허가를 받고, 2016. 3. 7. 신축 공사에 착공하여 2016. 5. 18. 경량철골구조 경사지붕 단층 제1종 근린생활시설200㎡(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 사용승인을 받은 후, 2016. 5. 23. 이사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

3) 소외 조합은 2016. 6. 15. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 수정 매매계약을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 양도소득세 예정신고 및 수정신고

1) 원고는 2016. 8. 31. 양도자산을 이 사건 토지 및 건물로 기재하여 양도가액을 합계 6,***,***,***원(= 이 사건 토지 4,***,***,***원 + 이 사건 건물 1,***,***,***원), 취득가액을 합계 1,***,***,***원(= 이 사건 토지 1**,***,***원 + 이 사건 건물 1,***,***,***원), 기타 필요경비를 합계 410,***,***원으로 정하여 2016년 귀속 양도소득세 1,***,***,***원을 신고․납부하였다. 당시 원고는 이 사건 토지에 관해서는 사업용 토지의 양도소득세율 40%를 적용하였다.

2) 부산지방국세청장은 2017. 7. 12.부터 2017. 8. 18.까지 원고가 신고ㆍ납부한 양도소득세에 대하여 실지조사를 실시하였다. 그 과정에서 원고는 2017. 8. 3. 소외 조합에 이 사건 토지만을 양도한 것으로 하여 양도가액을 6,***,***,***원, 취득가액을155,***,***원으로 하고 사업용 토지의 양도소득세율 40%를 적용하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고를 하고, 양도소득세 741,297,037원(가산세 포함)을 추가로 납부하였다.

라. 감사 지적사항 통보 및 양도소득세 부과처분

1) 국세청장은 2018. 6. 11.부터 2018. 6. 29.까지 이 사건 세무조사의 적정 여부 등에 대하여 감사한 결과, ⁠‘① 이 사건 건물의 신축을 사업용이 아닌 양도소득세를 탈루할 목적의 신축으로 보아 이 사건 토지에 관하여 비사업용 토지의 양도에 따른 양도소득세율을 적용하고, ② 양도하지 않은 건물을 양도물건에 포함한 허위 계약서를 작성한 것은 부정행위에 해당한다고 보아 부정과소신고가산세를 적용하여야 하며, ③ 토지양도와 관련 없는 컨설팅비는 필요경비로 공제할 수 없다.’라는 내용으로 부산지방국세청장에 감사 지적사항을 통보하였다.

2) 이에 따라 부산지방국세청장은 2018. 11. 21. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 합계 1,234,794,628원(가산세 포함)을 부과할 예정이라는 내용의 감사결과 과세예고 통지를 하였다. 원고는 위 통지에 불복하여 2018. 12. 18. 국세청에 과세전적부심사청구를 하였으나, 국세청은 국세심사위원회 심의를 거쳐 2019. 6. 19. 불채택 결정하였다.

3) 피고는 2019. 7. 11. 원고에게 2016년도 귀속 양도소득세 1,254,521,330원(일반과소신고가산세 33,909,445원, 부당과소신고가산세 389,259,182원, 납부불성실가산세260,407,339원 포함)의 부과처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

마. 행정심판의 경과

원고는 2019. 9. 19. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 행정심판을 청구하였으나, 2020. 5. 15. 심판청구가 기각되었다.

2. 원고의 주장

아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

가. 이 사건 토지는 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지이므로 토지의 취득일로부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 않는데, 원고는 취득일로부터 2년 이내에 이 사건 토지를 양도하였으므로, 이 사건 토지의 양도에 관하여 비사업용 토지의 양도소득세율을 적용한 것은 부당하다.

나. 원고가 지출한 부동산컨설팅 비용은 이 사건 토지의 양도와 관련 있는 필요경비에 해당하므로, 양도차익에서 공제되어야 한다.

다. 원고는 세무조사 과정에서 담당 공무원의 설득에 따라 양도물건에서 이 사건 건물을 제외한 수정신고를 하고 세금을 추가납부 하였는데, 위 수정신고를 근거로 또 다시 비사업용 토지의 양도소득세율을 적용하여 세금 부담을 가중시키는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

라. 원고가 제출한 최초 매매계약서와 수정 매매계약서는 사실에 부합하는 것으로서,부정행위로 과소신고한 경우에 해당하지 않으므로, 이 사건 처분 중 적어도 부당과소신고가산세 부분은 취소되어야 한다.

3. 관련 법령

별지 기재와 같다.

4. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 비사업용 토지의 양도소득세율을 적용한 것이 부당하다는 주장에 관하여

1) 관련 규정 등

구 소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제4호, 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호는 ⁠‘지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지’는 당해 토지 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안을 비사업용에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정하도록 규정하고 있다.

비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과제도는 개인이 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 보유하다가 양도하는 토지를 비사업용 토지로 분류하여 양도소득세를 중과함으로써 토지에 대한 투기수요를 억제하는 데 그 입법목적이 있다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두17281 판결 참조). 따라서 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호의 입법취지는 토지를 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 이용하는 것을 방지하기 위함에 있으므로, 어느 토지를 취득하여 이를 재산증식 수단이 아닌 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우라면 ’생산적인 용도로 사용되고 있는 경우‘에 해당하는 것으로 보아 비사업용 토지의 예외로 인정하는 것이다.

2) 구체적 판단

앞에서 든 각 증거, 을 제7 내지 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 원고는 사업용으로 사용하기 위해서가 아니라 양도소득세를 탈루할 목적으로 이 사건 건물을 신축하였다고 보인다. 따라서 이 사건 토지가 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지임을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

① 소외 조합의 상무이사로서 조합의 토지 매입 업무를 담당했던 김○○은 원고에 대한 세무조사 과정에서 ⁠“소외 조합은 건물이 필요하지도 않았으며 건물은 매매대상이 아니었기 때문에 신경쓰지 않았다. 최초 매매계약 당시 토지 위에 건물은 없었다.

소외 조합은 아파트를 신축하기 위해 토지가 필요했을 뿐 건물은 매입 후 멸실 및 철거를 해야 할 사항으로 의미가 없었다. 토지만을 매입한 것이 맞다. 원고와의 부동산매매는 소외 조합에서 토지를 매입하는 막바지에 이루어졌는데, 사업에 필요한 대부분의 토지 구입이 완료된 상황에서 소외 조합은 이 사건 토지가 반드시 필요했다. 최초매매계약서에 기재된 ’지상권 및 부속물 일체‘라는 표현은 매입하는 부동산의 무허가,미등기 건물 등 향후 나타날 문제점들을 방지하기 위해 토지와 관련된 모든 사항을 매입한다는 일반적인 의미이다. 수정 매매계약서는 원고 요구에 의해 단지 등기를 위해작성된 것이다.”라고 진술하였다. 위와 같은 김○○의 진술에 따르면, 소외 조합은 아파트 신축 등 부동산개발 사업을 하기 위해 원고로부터 이 사건 토지를 매수한 것이고, 원고 역시 이 사건 세무조사 과정에서 ⁠“소외 조합이 부지에 아파트를 신축할 목적 으로 부동산을 매입하고 있다는 사실을 알고 있었다.”는 취지로 진술하였다.

② 원고는 2016. 1. 11. 나대지 상태인 이 사건 토지를 소외 조합에 매도하는 최초 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금을 받았음에도, 2016. 2. 17. 이 사건 건물의 신축에 관한 건축허가를 받은 후, 2016. 3. 7. 최초 매매계약에서 잔금지급일로 정한 2016. 4. 30.까지 완공 여부가 불확실할 뿐만 아니라 설령 완공이 되더라도 매매계약이 이행될 경우 철거될 수밖에 없는 이 사건 건물을 착공하였고, 이 사건 건물 완공 후에는 위 건물을 사업용(편의점)으로 사용한 적도 없다.

③ 이 사건 건물을 신축하는 경우 이 사건 토지의 과세표준을 낮추고 사업용 토지로서의 양도소득세율을 적용받음으로써 거액의 양도소득세를 절감할 수 있었다(정당하게 산정된 양도소득세액는 2,976,128,440원인 반면, 원고가 최초 신고한 양도소득세액은 1,663,886,035원에 불과하다).

④ 원고는 소외 조합의 부동산개발 사업이 지연된다는 소문을 듣고 소외 조합이 2016. 4. 30.까지 잔금을 지급할지 여부가 불투명하다고 판단하여 이 사건 토지의 매각이 지연되거나 무산될 경우를 대비해 편의점을 운영할 목적으로 이 사건 건물을 신축한 것이라고 주장한다. 그러나 ㉠ 원고는 위 잔금지급 예정일 무렵에 이 사건 건물을 신축하려고 했던 것이 아니라 최초 매매계약일로부터 불과 30여일이 지난 시점인 2016. 2. 17.에 건축허가 통보를 받은 점(건축허가의 신청은 그보다 훨씬 전이었을 것이다), ㉡ 갑 제5호증의 기재만으로는 원고가 건축허가를 신청하였을 무렵 소외 조합의 잔금지급 지연을 우려할 사정이 있었다고 보기 어렵고, 오히려 잔금지급일을 연기하는 내용의 수정 매매계약은 2016. 5. 2.에서야 체결된 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 위 주장은 그대로 받아들이기 어렵다. 나아가 설령 원고 주장과 같은 경위로 이 사건 건물이 신축된 것이라고 하더라도, 소외 조합의 입장에서 이 사건 건물이 전혀 이용가치가 없어 향후 철거가 될 것이라는 사정을 원고가 잘 알고 있었던 이상, 매매계약 체결 후 이 사건 토지에 이 사건 건물이 신축되었다고 하여 위 토지가 생산적인 용도로 사용되고 있는 경우로 보아 비사업용 토지의 예외로 취급할 수는 없다.

나. 부동산컨설팅 비용이 필요경비에 해당한다는 주장에 관하여

1) 납세의무자가 소득세의 과세표준 등 신고에 있어 신고누락한 매출액 등의 수입이 발견되면 과세관청으로서는 그 누락된 수입을 총수입금액에 산입할 수 있고, 만약 납세의무자가 과세표준 등 신고에 있어 총수입금액에 산입될 수입의 신고만을 누락한 것이 아니라 필요경비에 관하여도 신고를 누락하였다고 주장하는 경우에는 그와 같이 필요경비를 신고누락하였다는 사실에 관하여는 그 필요경비를 주장하는 자의 증명에 의해 그 존재와 액수를 가려야 한다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2013두17527 판결 등 참조).

2) 갑 제3, 12호증의 각 기재에 의하면, 원고는 2016. 3. 15. 주식회사 ○○○○○(이하 ’○○○○○‘라 한다)와 용역계약서를 작성하고, 같은 날 53,840,000원, 2016. 6. 23. 484,560,000원의 합계 538,400,000원을 ○○○○○ 명의의 계좌로 송금한 사실은 인정된다. 그러나 갑 제3, 10, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① ○○○○○ 대표이사 ○○○이 작성한 사실확인서에 의하면, 2015년 12월경부터 원고의 대리인 ○○○를 알게 되어 2016년 2월경까지 컨설팅 업무를 수행하였다는 것인데, 이는 용역계약이 2015년 10월에 체결되었다는 원고의 주장과 불일치할 뿐 아니라, 이미 업무를 마친 후인 2016. 3. 15. 용역계약서를 작성하고, 굳이 계약금과 잔금을 나누어 지급한 것은 매우 이례적으로 보이는 점, ② 위 용역계약서에 기재된 용역 내용은 ’시장조사(사업성 검토 등)‘인데, 이러한 내용이 이 사건 토지의 양도와 직접적인 관련이 있다고 보기 어려운 점, ③ 위 ○○○의 사실확인서에 의하더라도 용역계약에 따른 업무 내용은 ’토지의 가치에 대한 정보수집, 추진위 동향, 다른 토지주의 매도 상황 등에 대한 정보 수집 및 분석 등을 통한 종합적인 상황‘인데, 원고가 주장하는 용역계약 체결시점인 2015년 10월부터 최초 매매계약일인 2016. 1. 11.까지의 짧은 기간(위 사실확인서에 기재된 컨설팅 업무기간도 이와 유사하다)에 ○○○○○가 구두로 제공한 용역의 가치가 5억 3천여만 원 상당이라는 것은 쉽게 납득하기 어려운 점, ④ 위 용역계약서에는 ’○○○○○가 제공한 각종 수집 또는 분석 자료 등은 원고에게 귀속된다.‘라고 정하여 분석 자료와 같은 용역결과물의 제공을 전제로 하고 있으나, 이와 같은 용역결과물이 실제로 제공되었는지를 확인할 만한 증거가 제출된 바 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 ○○○○○에 송금한 비용은 구 소득세법 제97조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 필요경비로 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어려우므로, 이를 이 사건 토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 필요경비로 공제할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

다. 이 사건 처분이 신의성실의 원칙에 반한다는 주장에 관하여

1) 조세법률관계에 있어서 신의성실의 원칙이나 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다. 그러므로 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다(대법원2013. 12. 26. 선고 2011두5940 판결 참조).

2) 원고가 이 사건 세무조사 과정에서 2017. 8. 3. 이 사건 건물을 제외하고 이 사건 토지만을 양도한 것으로 하여 그에 관한 양도소득세를 수정신고ㆍ납부한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 한편 갑 제15호증의 기재에 의하면, 부산지방국세청장은 2017. 8. 22. 원고에게 ’양도소득세 조사결과, 수정신고 및 납부 확인하였으므로 조사종결 통지합니다.‘는 내용의 세무조사결과 통지서를 보낸 사실은 인정된다.

그러나 갑 제17호증의 기재와 위 인정사실로부터 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 처분이 신의성실의 원칙에 위배된다고 보기 어렵다. 원고의 이 부분 주장 또한 이유 없다.

① 원고의 주장에 의하더라도 원고는 세무조사 과정에서 담당 공무원의 말을 듣고 양도물건에서 이 사건 건물을 제외하는 것으로 수정하였다는 것이고, 부산지방국세청장이 원고에게 보낸 세무조사결과 통지서 역시 원고의 양도소득세 수정신고 및 납부를 확인하고 세무조사 종결을 통지한다는 내용에 불과하므로, 위와 같은 담당 공무원의 행위나 통지서가 원고로 하여금 과세관청이 향후 ’이 사건 토지‘에 관한 양도소득세를 부과하지 않겠다는 정당한 기대를 가지게 할 만한 견해 표명으로 보기 어렵다.

② 원고는 소외 조합에 이 사건 토지만을 양도하였음에도 양도세율 적용에 혜택을 받고자 이 사건 건물까지 양도물건에 포함시켜 양도소득세를 신고․납부하였다. 나아가 원고는 이 사건 건물을 사업용으로 사용할 목적 없이 건설에 착공하고도 이 사건 토지가 비사업용 토지에서 제외된다는 전제에서 양도소득세를 수정신고․납부하였다.

이러한 점에 비추어 보면, 과세관청이 더 이상 양도소득세를 부과하지 않을 것으로 신뢰하였다고 하더라도, 세무조사결과 통지는 원고의 잘못된 수정신고로 말미암은 것이므로 원고가 그와 같이 믿은 데 귀책사유가 없다고 할 수 없다.

③ 앞에서 본 최초 매매계약의 체결 경위와 이 사건 건물의 건축 시기와 용도, 원고의 양도소득세 수정신고 경위 및 신고 내용 등에 비추어 볼 때, 합법성의 원칙을 희생하여서라도 원고의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있다고 보기도 어렵다.

라. 부정행위로 과소신고한 것이 아니라는 주장에 관하여

1) 관련 규정 및 법리

구 국세기본법(2016. 12. 20. 법률 제14382호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제47조의3 제2항은, 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 한 경우로서 부정행위로 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 과소신고한 경우에는 과소신고납부액 등의 100분의 40에 상당하는 금액 등을 가산세로 한다는 취지로 규정하였다.

구 국세기본법 제47조의3 제2항에 정한 부정행위란 조세 포탈을 가능하게 하는 행위로서 사회통념상 부정이라고 인정되는 행위, 즉 조세 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위를 말한다. 따라서 다른 행위를 수반함이 없이 단순히 세법상 신고를 하지 아니하거나 허위 신고를 하는 데 그치는 것은 이에 해당하지 않지만, 과세대상 미신고나 과소신고와 아울러 수입이나 매출 등을 고의로 장부에 기재하지 않는 행위 등 적극적 은닉의도가 나타나는 사정이 덧붙여진 경우에는 조세 부과와 징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 만든 것으로 인정할 수 있다. 이때 적극적 은닉 의도가 객관적으로 드러난 것으로 볼 수 있는지 여부는 수입이나 매출 등을 기재한 기본 장부를 허위로 작성하였는지 여부뿐만 아니라, 당해 조세 확정방식이 신고납세방식인지 부과과세방식인지, 미신고나 허위신고 등에 이른 경위 및 사실과 상위한 정도, 허위신고의 경우 허위 사항의 구체적 내용 및 사실과 다르게 가장한 방식, 허위 내용의 첨부서류를 제출한 경우에는 그 서류가 과세표준 산정과 관련하여 가지는 기능 등 제반 사정을 종합하여 사회통념상 부정이라고 인정될 수 있는지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2014. 2. 21. 선고 2013도13829 판결 참조).

2) 구체적 판단 을 제1, 8 내지 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고는 부정행위로 납부할 세액을 과소신고한 것으로 보인다. 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

① 원고는 최초 매매계약을 체결한 후 이 사건 토지에 관한 양도소득세를 탈루할 의도로 철거가 예상되는 이 사건 건물을 신축한 다음, 사실 매매계약 목적물은 이 사건 토지이고 이 사건 건물은 여기에 포함되지 않음에도 건물까지 양도한 것처럼 이 사건 건물의 양도가액을 1,***,***,***원(건물 신축 비용을 현저히 초과하는 금액으로 보인다), 이 사건 토지의 양도가액을 4,***,***,***원(반대로 실제 매매대금 6,***,***,***원에 상당히 미달되는 금액이다)으로 과세표준과 세액을 계산하여 피고에게 허위 양도소득세 신고를 하였다.

② 원고는 2016. 8. 31. 양도소득세 예정신고를 하면서 불과 3개월여 전에 사용승인 받은 이 사건 건물의 취득원가를 알 수 없다는 이유로 환산가액으로 계산한 ,685,285,164원을 그 취득가액으로 신고하였다.

③ 원고는 양도소득세를 회피할 목적으로 이 사건 건물을 신축하였음에도 소외 조합과의 매매계약 파기를 우려하여 편의점으로 사용하려는 의도로 건물을 신축한 것이라는 내용의 수정신고사유서를 작성하여 제출하였다.

④ 양도소득세와 같은 신고납세 방식 조세는 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 신고함으로써 조세채무가 확정되므로 납세의무자가 스스로 적법한 신고를 하지 않는 이상 과세관청으로서는 그 탈루 사실을 포착하여 과세하기 어렵다.

5. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2022. 04. 28. 선고 수원지방법원 2020구합67811 판결 | 국세법령정보시스템