요지

양도소득세 부당행위계산부인을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 상증세법 시행령 제49조 내지 제59조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2020. 6. 22. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 #,###원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2017. 4. 3. 주식회사 CC PFV(이하 주식회사의 기재는 생략한다)에 자신 소유의 ○○ △△구 □□동 ### 외 2필지 지상 호텔DD 건물 및 그 부속토지를 ##억 원에 매도하면서, 매매대금 중 ##억 원은 위 토지 지상에 신축될 아파트(FF아파트, 위 아파트는 2020. 8. 12. 사용승인을 받았다) 602호와 603호의 분양권을 각 50억 원으로 산정하여 이를 분양받는 것으로 그 지급에 갈음하였다.

나. 원고는 2017. 10. 25. EE(종전 상호 : GG)를 설립한 후, 2017. 12. 27.(원고는 2017. 12. 29.이 매도일이라고 주장하나, 원고와 EE 사이의 분양권매매계약서 작성일은 2017. 12. 27.이다) EE에 FF아파트 603호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라 한다)의 분양권을 50억 원에 매도하였다(이하 ⁠‘이 사건 매매’라 한다).

다. 이후 원고는 2017. 12. 29. 딸인 김BB에게 EE의 지분 50%를 2억 5,000만 원에 매도하고, 2018. 2. 28. 이 사건 매매에 따른 양도차익이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였다.

라. □□지방국세청장은 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 원고의 EE에 대한 이 사건 매매 당시 이 사건 아파트 분양권의 시가를 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하고 면적이 같으며 2017. 6. 12. 거래된 401호(이하 ⁠‘비교대상 아파트’라 한다)의 분양권 매매가액 ##억 원이라고 본 다음, 소득세법 제101조에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 규정을 적용하여 원고가 시가보다 현저히 낮은 가액으로 특수관계자에게 이 사건 아파트의 분양권을 양도하였다고 보아 관할세무서장인 피고에게 과세자료를 통보하였다.

라. 피고는 위와 같은 과세자료를 기초로 2020. 6. 1. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 ##억 ###만 원(가산세 ###만 원 포함)의 부과처분을 하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 하였고, □□지방국세청장은 2020. 7. 8. 직권으로 가산세 ###만 원 부분을 취소하고 나머지 #억 원의 과세처분만을 유지하는 내용으로 감액경정결정을 하였다(이하 당초 처분 중 감액경정되어 남은 부분을 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

바. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나. 2021. 9. 14. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5호증, 을 제2, 3호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

비교대상 아파트의 경우 이 사건 아파트와는 다른 방향, 다른 층에 있고, 특히 조망에 있어 현저한 차이를 보이므로 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없으며, 오히려 평가기준일 전 2년 이내에 이루어진 이 사건 아파트 분양권의 매매가액이 우선하여 적용되어야 한다.

그럼에도 피고는 이러한 사정을 고려하지 않은 채 단순히 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 매매사례가액으로 선정한 잘못이 있고, 나아가 피고로서는 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다면 구 상증세법 제61조 내지 제65조에 따른 보충적 평가방법에 의하여 이 사건 아파트의 시가를 산정하여야 함에도 이러한 절차를 거치지 않았다.

따라서 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

1) 관련 규정 및 법리

소득세법 제101조와 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제167조 제5항에 의하면 양도소득세 부당행위계산부인을 적용함에 있어서 ⁠‘시가’는 상속세 및 증여세법(이하 ⁠‘상증세법’이라 한다) 제60조 내지 제64조와 상증세법 시행령 제49조 내지 제59조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

한편 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 증여세 부과의 대상이 되는 재산의 가액에 대하여 ⁠‘증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 동조 제2항은 ⁠‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가주의 원칙을 선언하고 있다.

구 상증세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 본문은 구 상증세법 제60조 제2항을 구체화하여 ⁠‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 ⁠“평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하고, 그 단서는 ⁠‘다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하며, 같은 항 제1호에서 ⁠‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외)’을 규정하고 있다. 또한 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

구 상증세법 시행령의 위임에 따른 구 상증세법 시행규칙(2018. 3. 19. 기획재정부령 제605호로 개정되기 전의 것) 제15조 제4항은 ⁠‘시행령 제49조 제4항에서 ⁠“기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다’고 규정하면서 제2호에서 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 재산의 경우 ⁠‘평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’일것을 규정하고 있다.

한편 구 상증세법 제60조 제3항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 규정하여 보충적 평가방법을 규정하고 있다.

이러한 소득세, 상증세법령의 규정내용을 종합하면, 양도소득세 부과의 대상이 되는 공동주택의 가액은 먼저 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 공동주택의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가되고, 적정한 비교대상가액이 없는 경우 비로소 보충적 평가방법으로 평가될 수 있다.

2) 구체적 판단 이 사건의 쟁점은 비교대상 아파트 분양권의 거래가액을 이 사건 매매 당시 이 사건 아파트의 시가로 선정한 것이 정당한지 여부이다. 살피건대, 앞서 든 증거, 을 제5 내지 9호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 비교대상 아파트 분양권의 거래가액인 ##억 원을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있으므로, 이를 기초로 한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하고, 그 면적과 용도·종목이 동일하거나 유사하다. 나아가 비교대상 아파트의 분양권은 이 사건 아파트의 매도일 전후 3개월을 벗어난 6개월가량 전에 거래된 것이기는 하나 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 아파트의 시가로 평가할 수 있고, □□지방국세청 재산평가심의위원회는 비교대상 아파트의 분양권 거래당시와 이 사건 매매 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았으며, 달리 각 분양권의 매매가 이루어진 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고는 보이지 않는다.

② 이에 관하여 원고는, 비교대상 아파트는 한강을 정면으로 바라보고 있으나 이 사건 아파트는 맞은 편에 있는 다른 아파트를 바라보고 있어 조망차이에 따른 가격 격차율이 9%가량에 달한다는 취지로 주장한다.

그러나 ㉠ 비록 비교대상 아파트가 이 사건 아파트보다 한강 조망에 있어 유리한 측면이 있어 보이기는 하나 이 사건 아파트 역시 한강 조망과 함께 영동대로 역시 조망할 수 있는 위치에 있는 점, ㉡ FF아파트 아파트는 원고가 분양받은 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 제외하고는 그 최저 분양금액이 ##억 원 가량이고 많게는 ###억 원 이상에도 분양되기도 한 점, ㉢ 원고가 근거자료로 제출한 이 사건 아파트와 비교대상 아파트에 관한 가치평가보고서는 이 사건 매매의 평가기준일이 아닌 2020. 3. 25.을 기준시점으로 한 자료로 이를 그대로 신빙하기 어려운 점, ㉣ 오히려 FF아파트 아파트가 준공된 이후인 공시된 2021. 1. 1. 공동주택가격에 의하더라도 비교대상 아파트의 공시가격은 ##억 ###만 원으로 이 사건 아파트의 공시가격 ##억 ###만 원보다 낮게 책정된 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 비교대상 아파트와 이 사건 아파트 사이에 한강 조망 등을 이유로 한 가격 격차가 존재한다고 인정하기에 부족하다.

③ 원고는 EE의 이 사건 아파트 분양권 취득일로부터 2년 이내에 이루어진 원고와 EE 사이의 이 사건 아파트 분양권 매매계약이 존재하므로 그 거래가액을 우선적으로 시가로 산정하여야 한다고도 주장하고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따르면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정할 수 있기는 하다.

그러나 원고는 이 사건 아파트에 관한 종전 분양권 매매계약에 따른 거래가액을 시가로 인정하기 위한 평가심의위원회 심의를 신청하지 않았으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

나아가 이 사건 아파트에 관한 종전 분양권 매매계약에 따른 거래가액이 시가로 인정되기 위해서는 그 거래가액이 객관적으로 부당하지 않아야 하는데, 앞서 본 바와 같이 FF아파트 아파트는 원고가 분양받은 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 제외하고는 그 최저 분양금액이 ##억 원에 달하는 점, 원고는 자신 소유의 부동산을 매도하면서 그 대가 중 일부로 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 미리 분양받은 것인 점, 원고는 이 사건 아파트를 포함한 2개의 호실을 분양받으면서 완공 전 매도제한 특약을 하기도 한 점 등에 비추어 보면 원고가 이 사건 아파트를 ##억 원에 분양받은 것이 객관적인 거래가액이라고 평가하기도 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 부산지방법원 2022. 07. 01. 선고 부산지방법원 2021구합25241 판결 | 국세법령정보시스템