요지

주택 양도 당시 소유한 오피스텔을 주택으로 보아 1세대2주택으로 부과처분한 것은 적법함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 

   주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 1999. 11. 17. 서울 00구 00로 , XXXX동 XXX호(이하 ⁠‘이 사건주택’이라 한다)를 xxx,xxx,xxx원에 취득한 후, 2018. 4. 16. 이를 x,xxx,xxx,xxx원에 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)하였다.

  나. 원고는 2018. 6. 27. 이 사건 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인 고가주택에 해당한다고 보아 x억 원을 초과하는 양도가액에 대하여 기본세율을 적용하여 산출한2018년 귀속 양도소득세 x,xxx,xxx원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2019. 3. 20.부터 2019. 4. 8.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한다음, 이 사건 양도 당시 원고의 배우자 BBB가 보유하고 있는 서울 00구 00로, XXXX호(‘이 사건 오피스텔’이라 한다)가 주택에 해당하고 그 취득시기를 분양권 잔금완납일인 2015. 4. 10.(소유권 이전일은 2015. 5. 27.임)로 판단하여, 이 사건 주택의 양도일이 이 사건 오피스텔의 취득일로부터 3년 이내에 해당하지 않는다는 이유로 1세대 2주택 비과세(일시적 2주택) 적용을 배제하여 2019. 7. 1. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 XXX,XXX,XXX원(가산세 포함)을 경정·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2019. 9. 17. bb지방국세청에 이의신청을 하였으나2019. 11. 22. 이의신청이 기각되었고, 2020. 2. 26. 다시 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2020. 12. 23. 심판청구도 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

  1) 이 사건 오피스텔은 이 사건 주택의 양도일인 2018. 4. 16. 이전 3년 시점인2015. 4. 16. 기준으로 주택이었는지 여부에 따라 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세특례 적용 여부가 결정되는데, 2015. 4. 16. 당시 이 사건 오피스텔은 분양 잔금만 납부하였을 뿐 등기가 이전되거나 입주하지 않은 신축상태의 오피스텔이고, 한 번도 실제 사용되지 않았으므로 이 사건 오피스텔의 사용 용도가 분명하지 않다. 그러므로 이 사건 오피스텔의 용도는 소득세법 제88조 제7호에 따라 공부상의 용도로 주택 여부를 판단하여야 하는데 이 사건 오피스텔의 2015. 4. 16. 기준 공부상 용도는 업무시설이므로 주택이 아님이 명백하다. 그럼에도 피고는 2015. 4. 10.경 합리적 이유 없이 이 사건 오피스텔의 용도가 주택이 명백하다고 확장해석 또는 유추해석하여 이를 전제로 이 사건 처분을 하였으므로 이 사건 처분은 조세법률주의를 위반한 것으로 위법하다.

  2) 소득세법 집행기준에 의하면, 공실로 유지된 오피스텔의 경우 건축법상 업무용 으로 사용 승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않고 있는데, 이 사건 오피스텔의 경우 2015. 4. 16. 이후까지 공실로 유지되었으며, 2015. 3. 17. 건축법상 업무용으로 사용승인된 형태를 그대로 유지하고 있었음에도 피고가 이 사건 오피스텔의 주택 여부에 대해 스스로 고시한 소득세법 집행기준에 반하여 이 사건 처분을 한 것은 신의성실의 원칙을 위배한 것으로 위법하다.

 나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

 다. 판단

  1) 관련 법리

   가) 구 소득세법(2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제7호는 ⁠‘주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’고 규정하고 있다. 그리고 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법에 따른 양도소득세 산정과 관련한 '주택‘에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고2004두14960 판결 참조). 오피스텔은 일반 업무시설로 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이기는 하나[구 건축법 시행령(2014. 8. 27. 대통령령 제25578호로 개정되기 전의 것) 제3조의5 ⁠[별표1]14항 나목 참조], 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 1세대 1주택의 비과세 요건 등과 관련하여 구 소득세법제88조 제7호에서 정한 ⁠‘주택’으로 보아야 한다.

   나) 또한 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 증명책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조). 따라서 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여도 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).

   다) 결국 이 사건의 쟁점은 이 사건 오피스텔을 구 소득세법 제88조 제7호에서 정한 주택에 해당한다고 볼 수 있는지 여부라고 할 것이므로 이에 관하여 살펴본다.

  2) 이 사건 양도 당시1) 이 사건 오피스텔을 ⁠‘주택’으로 볼 수 있는지 여부

   가) 살피건대, 갑 제4, 5호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 오피스텔은 2015. 3.17.경 업무시설로 사용승인 받았고, 등기부등본에도 건물내역이 업무시설(오피스텔) 및 1, 2종 근린생활시설로 등기되어 있는 사실은 인정할 수 있다. 그러나 앞서 든 증거들 에다가 을 제3 내지 9호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 구 소득세법 제88조 제7호에서 정한 ⁠‘주택’에 해당한다고 봄이 타당하고, 앞서 본 인정사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 오피스텔이 구소득세법상 주택에 해당하지 않는다고 볼 수 없다.

     ① 이 사건 오피스텔은 2012년 분양 당시부터 주거용 오피스텔로 광고하였고, 분양 팸플릿에는 빌트인 드럼세탁기, 빌트인 콤비냉장고, 2구 전기쿡탑, 비데 일체 양변기, 의류수납장, 현관수납장, 욕실수납장, 인출식 빨래건조대 등이 설치되어 있어 편리한 주거생활이 가능하다고 명시되어 있는 등 주거용에 적합한 용도임이 강조되어 있는바, 이에 비추어 이 사건 오피스텔은 공부상의 용도와 상관없이 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있으며, 용도나 구조 변경 없이도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조임을 알 수 있다.

     ② 피고가 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 2019년경 이 사건 오피스텔과 같은 16층에 위치한 다른 오피스텔에 대한 전수조사에서도 사업자등록이 없거나 주택임대 면세사업자등록만 확인될 뿐, 업무용 시설임을 확인할 수 있는 과세사업자 사업자등록은 없었음이 확인되었다.

     ③ 인터넷 포털 사이트인 ⁠‘네이버’의 부동산 사이트에는 이 사건 오피스텔 건물에 있는 오피스텔들에 대하여 방과 욕실수가 기재되어 있고, 용도가 ⁠‘주거용’으로 등록되어 광고되고 있음이 확인되고 있다.

     ④ BBB는 2015. 4. 4. CCC으로부터 이 사건 오피스텔의 분양권을 매수하였는데, 당시 매매계약서의 특약사항에 ⁠‘매도인(CCC)은 2015. 5. 말까지 일반임대사업자를 폐업하기로 하고, 환급받은 부가세를 반납하기로 한다.’라고 명시되어 있고, 이후 CCC은 2015. 4. 7. 실제로 폐업신고 하였는바, BBB가 CCC과 같이 부가가치세를 환급받을 수 있는 일반과세사업자 사업자등록을 하지 않고, 매매계약 당시부터 매도인의 폐업 및 부가가치세 반납을 명시한 점에 비추어 보면, BBB는 처음부터 주택임대사업을 염두에 두고 이 사건 오피스텔을 취득한 것임을 추단할 수 있다.

     ⑤ 또한 BBB는 실제 2015. 4. 26. 이 사건 오피스텔에 관하여 DDD과 사이에 상가임대차계약이 아닌 주택임대차계약을 체결하였는데, 이후에도 이 사건 오피스텔은 계속하여 주거용으로 사용되어 온 것으로 보일 뿐, 달리 이 사건 오피스텔이 업무용으로 사용되거나 또는 주거용으로서의 기능을 상실하였다는 정황은 엿보이지 아니한다.

     ⑥ BBB는 2015. 4. 28. 이 사건 오피스텔을 ⁠‘준주택’으로 하여 임대사업자등록을 하였고, 지방세특례제한법 제31조에 따라 임대주택 취득세를 감면받았는바, 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없는 점(민간임대주택에대한 특별법 제50조 제1항)에 비추어 BBB는 취득시점부터 이 사건 오피스텔을 업무용으로 사용 또는 임대할 목적이 없었음을 알 수 있다.

     ⑦ 한편 이 사건 오피스텔에 관한 2015년 7월 재산세가 주택이 아닌 ⁠‘건축물(사무실, 상가 등)’ 용도로 과세되었으나(다만 2016년부터는 ⁠‘주택’ 용도로 재산세가 과세되었다), 양도소득세는 소득세법 규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는국세로서 지방자치단체가 부과하는 재산세와는 별개의 것일 뿐만 아니라, 이 사건 오피스텔에 대한 재산세가 업무시설 용도로 부과된 것은 공부상 기재에 따른 것인데, 앞서 본 바와 같이 구 소득세법 제88조 제7호는 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상주거용으로 사용하는 건물을 ⁠‘주택’이라고 규정하고 있으므로, 이 사건 오피스텔에 대한 재산세가 일부 기간 업무시설 용도로 부과되었다고 하더라도 이러한 사정이 구 소득세법상 사실상 주거에 공하는 건물인지 여부를 판단하는 데에 영향을 미치는 것은 아니다.

     ⑧ 원고는 소득세법 집행기준에 의하면 공실로 유지된 오피스텔의 경우 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않는다고 하고 있으므로 이 사건 처분이 소득세법 집행기준에 반한다고 주장한다. 그러나 위 소득세법 집행기준은 과세관청 내부의 자료에 불과한 것으로 대외적인 구속력을 가진다 보이지 않을 뿐만 아니라, 소득세법 집행기준 해당 규정을 보더라도 ⁠‘주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않는다’고 되어 있어 공실 여부를 판단하는 시기를 ⁠‘주택 양도일’로 보고 있음이 명백하므로 이 사건 주택 양도 당시 공실이 아니었던 이 사건 오피스텔의 경우 위 소득세법 집행기준이 그대로 적용된다고 보기 어렵고, 또한 이 사건 오피스텔은 비록 업무용으로 사용승인되었다고 하더라도 사실상 용도는 주거용으로 봄이 타당함은 앞서 살핀 바와 같으므로 결국 이 사건 처분이 위 소득세법 집행기준에 반한다고 보기 어렵다.

   나) 따라서 이 사건 오피스텔이 주택에 해당함으로 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

3. 결론

  원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2022. 07. 08. 선고 서울행정법원 2021구단55848 판결 | 국세법령정보시스템