요지

쟁점임대주택은 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호, 제2호, 제8호에 따라 과세표준합산대상에서 제외하는 것으로 정한 민간임대주택(민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택)에 해당하지 않음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 

피고가 2020. 11. 18. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 종합부동산세 **,***,***원, 농어촌특별세 **,***,***원의 각 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고의 주택건설사업 진행 경과

1) 원고는 2003. 9. 3. 서울 OO구 OO동 940-4 대 1,648.9㎡(이하 ⁠‘이 사건 부지’라 한다)를 매수하였다.

2) 원고는 2016. 6. 16. 서울특별시 OO구청장(이하 ⁠‘OO구청장’이라 한다)으로부터 이 사건 부지 위에 2동의 아파트(‘JJJ하우스’, 이하 위 주택 전체를 통틀어 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)를 건설하는 주택건설사업 승인을 받았다.

3) 원고는 2017. 1. 12. KK신탁 주식회사(이하 ⁠‘주식회사’ 명칭을 생략하고 상호로만 특정한다)에 이 사건 부지에 관하여 ⁠‘2017. 1. 11.자 신탁’을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 2017. 2. 9. OO구청장으로부터 과세대상주택의 주택건설 사업주체를 원고에서 KK신탁으로 변경하는 주택사업계획변경승인을 받았으며, 2017. 4. 13. KK신탁과 사이에 원고는 신탁재산(이 사건 부지 및 이 사건 주택)을 KK신탁에 위탁한 자로서 사업비 조달의무를 부담하고 KK신탁은 이 사건 부지에 건축할 이 사건 주택을 임대·처분하는 사업주체가 되는 등의 내용을 정한 관리형 토지신탁 계약을 체결하였고, 2017. 4. 14. ⁠‘2017. 4. 14.자 신탁재산의 귀속’을 원인으로 위 2017. 1. 12.자 KK신탁 명의의 소유권이전등기를 말소함과 동시에 다시 KK신탁 주식회사에 이 사건 부지에 관하여 ⁠‘2017. 4. 13.자 신탁’을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

4) 원고는 2017. 6. 20. 신OO건설에 이 사건 주택의 신축을 도급하였는데, 당초 준공예정일은 2018. 9. 20.이었다가 추후 2018. 12. 30.로 변경되었다.

5) 원고는 2018. 8. 21. 이 사건 부지를 사업장소재지로 하는 기존의 사업자등록(상호: OO주택, 사업의 종류: 건설업/주택신축판매)을 폐업하고, 같은 날 이 사건 부지를 사업장소재지로 하는 신규 사업자등록[상호: JJ(이후 최종적으로 변경된 상호는 ⁠‘JJJ하우스’이다, 이하 ⁠‘JJJ하우스’라 한다), 사업의 종류: 건설업/주택신축판매]을하였으며, 2018. 8. 22. JJJ하우스의 부업종으로 ⁠‘부동산/주택임대’를 추가하였다가

2019. 1. 14. 위와 같이 추가한 부업종(‘부동산/주택임대’)을 삭제하였다.

6) KK신탁은 2018. 12. 27. 이 사건 주택에 관한 사용승인을 받은 다음 2019. 1. 16. 이 사건 주택에 관한 소유권보존등기를 마침과 동시에 원고에게 이 사건 주택에 관하여 ⁠‘2019. 1. 16.자 신탁재산귀속’을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다(이후 원고는 2019. 1. 16. 다시 MM신탁에 이 사건 주택에 관하여 ⁠‘2019. 1. 14.자 신탁’을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다가 2019. 4. 30. 위 MM신탁 명의의 소유권이전등기를 말소하였다).

7) 원고는 2019. 2. 27. JJJ하우스의 부업종에 ⁠‘부동산업 및 임대업/주거용 건물 임대업(장기임대공동주택)’을 추가하고, 같은 날 OO구청장에게 원고 명의의 임대사업자등록을 신청하여 2019. 5. 29. 임대사업자등록이 완료되자, 2019. 6. 이후부터 이 사건 주택의 임대를 개시하였다.

나. 원고는 2020. 10. 5. 이 사건 주택 전체 57채 중 33채(2021. 1. 22. 이의신청 시

합산배제 임대주택을 17채로 정정하였다. 이하 ⁠‘쟁점임대주택’이라 한다)에 관하여 구

종합부동산세법 시행령(2020. 8. 7. 대통령령 제30921호로 개정되기 전의 것, 이하 같

다) 제3조 제1항 제8호에 따라 임대주택 합산배제를 신고하였다.

다. 피고는 2020. 11. 18. ⁠‘쟁점임대주택이 국내에 1주택 이상 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택에 해당하여 구 종합부동산세법 시행

령 제3조 제1항 제8호의 합산배제 요건을 충족하지 않는다.’고 보아 이 사건 주택 전체 57채 중 55채에 관하여 2020년 귀속 종합부동산세 **,***,***원, 농어촌특별세**,***,***원을 각 부과(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2021. 6. 4. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2021. 8. 18. 위 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1호증, 을1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 임대 목적으로 이 사건 주택을 건축하여 분양을 한 적도 없고, 2018. 8.22. 주택임대업을, 2019. 2. 27. 주거용 건물 임대업(장기임대공동주택) 등을 업종으로 등록하는 등 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ⁠‘민간임대주택법’이라 한다)상 임대사업자에 해당한다. 이 사건 주택은 임대사업자인 원고가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 민간임대주택법상 민간건설임대주택에 해당하거나 원고가 KK신탁으로부터 승계취득(원고가 무주택 상태에서 일시에 다수의 이 사건 주택을 취득한 것으로 보아야 할 것임)하여 임대하는 민간임대주택법상 민간매입임대주택에 해당한다. 이와 관련하여 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호, 제2호에서는 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록을 한 경우에만 과세표준 합산대상에서 배제되는 민간임대주택(민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택)으로 정하고 있으나, 이는 종합부동산세법 제8조 제2항에서 민간임대주택 중 과세표준합산대상에서 제외하는 주택의 범위를 정함에 있어 ⁠‘임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등’만을 대통령령으로 위임한 것을 고려할 때 모법의 위임범위를 벗어나 무효이다. 따라서 쟁점임대주택을 포함한 이 사건 주택은 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호, 제2호, 제8호 등에 따라 과세표준합산대상에서 제외하는 주택(합산배제 임대주택)에 해당한다 할 것이고, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

앞서 든 증거들에 의하면, 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

1) 이 사건 주택과 관련한 원고의 사업자등록 및 변경 내역은 아래 각 표와 같다.

[표1. 원고의 사업자등록 내역]

[표2. JJJ하우스 사업자등록 변경 내역]

2) 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2020. 6. 1. 기준 이 사건 주택 전체 57채의 임대 내역은 아래 표3과 같다.

[표3. 2020. 6. 1. JJJ하우스 임대 내역]

3) OO구청장은 원고의 주택임대사업자등록증의 주택 구분이 건설임대주택이 아닌 매입임대주택으로 구분된 사유에 대하여, 2021. 7. 9. 이 사건 주택과 같이 사업계획승인 하에 건축된 건물은 사업계획승인유형을 분양주택공급유형과 임대주택공급유형 중 임대주택공급유형으로 승인받아야만 건설임대주택으로 등록이 가능한데, 이 사건 주택은 사업계획 승인 시 분양주택공급유형으로 사업계획승인을 받았으므로 건설임대주택으로 임대사업자등록이 불가하여 매입임대주택으로 등록하였다고 밝혔다.

라. 판단

1) 관련 법령의 내용 및 관련 법리

종합부동산세법 제8조 제1항은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액을 기준으로 정하도록 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는 ⁠‘민간주택특별법에 따른 민간임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택(제1호)’을 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에서 제외하고 있다. 위 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호의 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항은 ⁠‘민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택’을 합산배제 임대주택으로 규정하면서, 제1호에서는 ⁠‘민간임대주택법 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택(다만 2018. 3. 31. 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자등록과 사업자등록을한 주택으로 한정)으로서 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우’를, 제2호에서는 ⁠‘민간임대주택법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택(다만 2018. 3. 31. 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정)으로서 각목의 요건을 모두 갖춘 주택’을, 제8호에서는 ⁠‘매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등(다만 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 민간임대주택법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택은 제외)’을 각 규정하고 있다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이고(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조), 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 본 사실 및 증거들에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 쟁점임대주택은 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호, 제2호, 제8호에 따라 과세표준합산대상에서 제외하는 것으로 정한 민간임대주택(민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택)에 해당하지 않는다고 할 것이다. 따라서 쟁점임대주택을 과세표준합산대상에 포함시킨 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에선 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

가) 원고는 쟁점임대주택이 합산배제 임대주택에 해당한다는 전제로서 이 사건 주택이 민간건설임대주택과 민간매입임대주택 모두에 해당한다는 취지로 주장한다. 그러나 민간임대주택법상 민간임대주택은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분(민간임대주택법 제2조 제1호)되고, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택은 별도로 정의되고 있으며(민간임대주택법 제2조 제2호, 제3호), 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호에서도 합산배제 임대주택 해당요건에 대하여 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 나누어 규정하는 등 하나의 주택이 민간건설임대주택과 민간매입임대주택 양자 모두에 해당할 수는 없다고 할 것이다.

나) 원고는 쟁점임대주택이 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(민간임대주택법 제2조 제2호 가목)이므로 민간건설임대주택에 해당한다고 주장한다[즉 원고도 쟁점임대주택이 민간임대주택법 제2조 제2호 나목(주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택)에 해당한다고 주장하는 것은 아니다].

그런데 원고는 이 사건 주택에 관한 주택건설사업계획승인 신청 시 분양 목적으로 하는 ⁠‘분양주택공급유형‘으로 신청하여 그 승인을 받은 점, 원고는 2019. 1. 16. 이 사건 주택에 관한 KK신탁 명의의 소유권보존등기 및 원고 명의의 소유권이전등기가 이루어질 때까지 임대사업자등록을 위한 신청조차 하지 않은 점, 원고도 애초에 피고에게 ’민간매입임대주택‘임을 전제로 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호에 따른 임대주택 합산배제를 신고하였던 점 등을 고려할 때, 쟁점임대주택은 임대를 목적으로 건설된 것이라 할 수 없어 민간임대주택법상 민간건설임대주택, 즉 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.

다) 민간임대주택법상 민간매입임대주택은 임대사업자가 ’매매 등‘으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택(민간임대주택법 제2조 제3호)을 말한다. 그런데 원고는 분양을 목적으로 주택건설사업계획승인을 신청하고 그 사업비용을 부담한 실질적인 이 사건 주택의 건축주로서 단지 주택건설사업의 관리·운영을 위해 KK신탁에 이 사건 주택을 신탁하였다가 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 것이어서 ’매매‘ 또는 그와 유사한 유상계약에 따라 대가를 지불하고 이 사건 주택을 취득한 것이 아니다. 따라서 쟁점임대주택이 민간임대주택법상 민간매입임대주택에 해당한다고 보기도 어렵다.

라) 더욱이 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 경우, 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 중에서도 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택에 한정하여 합산배제 임대주택으로 정하고 있는데, 원고가 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록을 하지 않은 점은 앞서 본 바와 같다.

이에 관하여 원고는 위와 같이 임대사업자등록 시기를 제한하는 내용은 모법의 위임범위를 벗어난다는 취지로 주장하나, 애초에 민간임대주택법상 ’민간건설임대주택‘과 ’민간매입임대주택‘은 앞서 본 바와 같이 ’임대사업자‘가 건설하여 임대하거나 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 것으로서 그 개념 자체에 ’임대사업자‘의 개념이 포함되어 있는 점, 민간임대주택법 제2조 제7호에 따라 임대사업자는 ⁠“민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 ⁠(임대사업자로) 등록한 자”를 의미하는 점 등에 비추어 볼 때, 법률의 위임에 따라 합산배제 임대주택의 개념을 구체화한 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항에서 임대사업자의 등록 시기를 규정한 것은 그 위임범위 내의 내용을 규정한 것으로 보아야 할 것이다. 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다.

출처 : 서울행정법원 2022. 11. 04. 선고 서울행정법원 2021구합84577 판결 | 국세법령정보시스템