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도시개발조합 연대보증계약 총회 미의결시 효력 및 불법행위책임
2020가합12124* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
보증금
[청주지방법원 2021. 9. 29. 선고 2020가합12124 판결]
【전문】
【원 고】
○○○건축사사무소 주식회사 (소송대리인 법무법인 대민 담당변호사 정승규)
【피 고】
청주△△지구도시개발사업조합 (소송대리인 법무법인 참본 담당변호사 권민혁 외 2인)
【변론종결】
2021. 8. 18.
【주 문】
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
주위적 및 예비적으로, 피고는 원고에게 700,000,000원 및 그 중 200,000,000원에 대하여는 2016. 8. 18.부터 2016. 9. 30.까지 연 4.6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의, 500,000,000원에 대하여는 2016. 8. 24.부터 2016. 11. 24.까지 연 4.6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 건축설계 및 감리업 등을 목적으로 설립된 회사이고, 피고는 청주시 (주소 1 생략) 일대 137,960㎡를 사업시행구역으로 하여 환지방식의 도시개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행할 목적으로 도시개발법 제13조에 의해 위 토지의 소유자들을 조합원으로 하여 설립된 조합이다.
나. 원고는 2016. 8. 18. 소외 5 회사에게 2억 원을 대여(변제기: 2016. 9. 30., 이자: 법인세법에서 규정한 당좌대월이자율에 따름, 지연손해금: 연 15%)하였는데, 피고의 조합장이던 소외 2는 피고를 대표하여 소외 5 회사의 원고에 대한 채무를 연대보증하였다.
다. 원고는 2016. 8. 24. 소외 7 회사에게 5억 원을 대여(변제기: 2016. 11. 24., 이자: 법인세법에서 규정한 당좌대월이자율에 따름, 지연손해금: 연 15%)하였는데, 피고의 조합장이던 소외 2는 피고를 대표하여 소외 7 회사의 원고에 대한 채무를 연대보증하였다(이하 위 나, 다항의 연대보증계약을 합하여 ‘이 사건 각 연대보증계약’이라 한다).
라. 관련 법령 및 피고의 정관 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.
▣ 도시개발법제15조(조합의 법인격 등)③ 조합의 설립, 조합원의 권리·의무, 조합의 임원의 직무, 총회의 의결 사항, 대의원회의 구성, 조합의 해산 또는 합병 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ 조합에 관하여 이 법으로 규정한 것 외에는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.▣ 도시개발법 시행령제35조(총회의 의결사항) 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 3. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 5. 부과금의 금액 또는 징수방법 11. 그 밖에 정관에서 정하는 사항▣ 피고 정관제22조(총회의 의결사항) 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 3. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 5. 부과금의 금액 또는 징수방법 11. 그 밖에 정관에서 정하는 사항
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 모두 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장 요지
가. 주위적 주장
피고는 이 사건 각 연대보증계약에 따라 원고에게 위 대여금 채무 합계 7억 원 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급하여야 한다.
나. 예비적 주장
피고의 조합장이던 소외 2는 원고에게 이 사건 각 연대보증계약에 관하여 피고의 조합원 총회결의가 있다고 말하였고, 이를 믿은 원고는 소외 5 회사 및 소외 7 회사에게 돈을 대여한 것이다. 이 사건 각 연대보증계약이 무효라고 한다면 소외 2의 위와 같은 행위는 원고에 대한 관계에서 불법행위를 구성하므로, 피고는 민법 제35조 제1항에 따라 그 대표자인 소외 2의 불법행위로 인하여 원고가 지출하게 된 위 대여금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다
3. 주위적 주장에 관한 판단
가. 관련 법리
도시개발법 제15조 제3항은 ‘조합의 설립, 조합원의 권리·의무, 조합의 임원의 직무, 총회의 의결 사항, 대의원회의 구성, 조합의 해산 또는 합병 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고, 동법 시행령 제35조 제3호는 ‘자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법’, 동조 제5호는 ‘부과금의 금액 또는 징수방법’, 동조 제11호는 ‘그 밖에 정관에서 정하는 사항’은 각 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다.
한편, 피고 조합 정관 제22조는 위 도시개발법 시행령 제35조와 동일하게 ‘자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법’, ‘부과금의 금액 또는 징수방법’, ‘그 밖에 정관에서 정하는 사항’은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고, 제45조에서 ‘부담금의 부과 총액은 도시개발사업을 위한 용역비, 공사비, 보상비, 기채이자, 사무비와 기타 필요한 경비로 한다’고 규정하며, 제45조에서 ‘전조의 부담금은 도시개발사업 지구 내에 있는 정리 전 토지면적에 의하여 토지로 부담한다’고 규정하고 있다.
위와 같이 도시개발법 제15조 제3항, 동법 시행령 제35조에서 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법, 부과금의 금액 또는 징수방법 등에 관하여 총회 의결을 거치도록 한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위한 것이다. 이러한 규정의 취지에 비추어 보면, 도시개발법에 의해 설립된 도시개발사업조합이 조합원 총회 결의를 거치지 아니하고 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법, 조합원에게 부과될 부과금의 금액 또는 징수방법에 영향을 미치는 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없다고 보아야 하고, 조합원 총회 결의를 거치지 아니한 채 행한 대표자의 행위는 그 효력이 없다고 볼 것이다(대법원 2002. 3. 26. 선고 2001다83197 판결, 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다61008 판결의 취지 등 참조).
나. 구체적 판단
1) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 소외 2가 피고의 조합장으로서 원고와 사이에 이 사건 각 연대보증계약을 체결하였는데, 이 사건 각 연대보증계약은 ‘자금의 차입과 그 방법’에 해당하는 계약이거나 피고가 이 사건 각 연대보증계약에 따른 채무를 부담하게 되면 그로 인해 피고가 직접 지출할 사업비 및 조합원들의 부담금이 증가하게 되므로 ‘부과금의 금액 또는 징수방법’에 영향을 미치는 계약에 해당한다고 봄이 타당하다. 그런데 소외 2가 피고를 대표하여 원고와 사이에 이 사건 각 연대보증계약을 체결할 당시 피고의 조합원 총회를 거쳤음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 이 사건 각 연대보증계약은 도시개발법 제15조, 동법 시행령 제35조에 따라 무효이다.
2) 이에 대하여 원고는, 피고 조합원 총회에서 피고의 운영비와 관련한 자금 차입 의결권을 이사회에 위임한다는 내용의 결의를 하였다는 취지의 주장을 한다. 을 제6호증의3 기재에 의하면, 피고가 2012. 11. 7. 조합원 임시총회를 개최하여 조합 운영비와 관련한 자금 차입에 관한 의결권을 이사회에서 위임하는 내용의 결의를 한 사실은 인정된다. 그러나 연대보증한 채무의 규모, 피고 조합의 임직원의 보수 규모, 상시 지출이 예정된 비용 등, 그 운영비 내역이 밝혀지지 않은 점 등에 비추어 볼 때 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 각 연대보증으로 확보한 금원 전부가 피고 조합의 운영비로 지출될 것이 예정되어 있었다고 보기 어렵고, 이 사건 각 연대보증계약과 관련한 피고의 이사회 결의가 있었음을 인정할 만한 증거도 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
3) 따라서 이 사건 각 연대보증계약이 유효함을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 예비적 주장에 관한 판단
가. 관련 법리
법인인 주택조합의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우 법인은 민법 제35조 제1항에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 대표자의 행위가 대표자 개인의 사리를 도모하기 위한 것이었거나 혹은 법령의 규정에 위배된 것이었다 하더라도 외관상, 객관적으로 직무에 관한 행위라고 인정할 수 있는 것이라면 민법 제35조 제1항의 직무에 관한 행위에 해당한다.
그리고 대표자의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 아니함을 피해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 법인에게 손해배상책임을 물을 수 없다고 할 것이고, 여기서 중대한 과실이라 함은 거래의 상대방이 조금만 주의를 기울였더라면 대표자의 행위가 그 직무권한 내에서 적법하게 행하여진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 만연히 이를 직무권한 내의 행위라고 믿음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무에 현저히 위반하는 것으로 거의 고의에 가까운 정도의 주의를 결여하고, 공평의 관점에서 상대방을 구태여 보호할 필요가 없다고 봄이 상당하다고 인정되는 상태를 말한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2002다27088 판결 등 참조).
나. 구체적 판단
1) 피고의 조합장이던 소외 2가 피고를 대표하여 이 사건 각 연대보증계약을 체결한 것은 외관상, 객관적으로 직무에 관한 행위라고 볼 수 있다.
2) 그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고는 소외 2가 피고를 대표하여 이 사건 각 연대보증계약을 체결할 경우 피고 조합원 총회의 결의를 얻어야 하고 그렇지 않을 경우 이 사건 각 연대보증계약이 무효가 된다는 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 만연히 이 사건 각 연대보증계약을 체결하였다고 봄이 타당하다.
① 도시개발법에 의한 주택조합은 비영리의 법인으로서 주식회사 등과 달리 대표권 행사에 조합원 총회의 의결을 거쳐야 하는 등 대표권이 제한된 경우가 적지 않으므로, 주택조합인 피고와 계약하게 된 원고로서는 조합의 업무 집행을 위한 통상적인 비용 지출을 위한 거래가 아닌 채무 부담행위와 같은 거래에 법률이나 조합 내부의 제한이 있는지를 조사하여야 할 주의의무가 있다.
② 원고는 도시개발법에 따라 피고의 조합설립인가 및 이 사건 사업의 시행인가가 이루어졌다는 사실을 알았을 것으로 보인다. 도시개발법 및 같은 법 시행령, 피고 정관은 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법, 부과금의 금액 또는 징수방법 등에 관하여 총회 의결을 거쳐야 한다고 명시적으로 규정하고 있다.
③ 더욱이 원고는 소외 2로부터 ‘피고의 운영비 7억 원을 조달하여야 하는데 이를 직접 피고 명의로 차용할 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으니 사업시행대행사인 소외 5 회사 및 소외 7 회사를 주채무자로 하고 피고가 연대보증할 것이며, 그에 관한 피고 조합 총회결의를 얻겠다.’라는 말을 들었다고 주장하고 있다.
④ 이러한 점들에 비추어 보면, 원고가 조금만 주의를 기울였다면 이 사건 각 연대보증계약을 체결함에 있어 도시개발법 제15조 제3항, 동법 시행령 제35조 등에 의해 피고 조합원 총회결의가 필요함을 알 수 있었을 것으로 보이는데도, 이 사건 각 연대보증계약을 체결하기 전에 피고 조합원 총회결의가 있었다는 점을 확인하거나 조사하는 절차를 거쳤다고 볼 만한 증거가 없다.
3) 따라서 소외 2가 피고를 대표하여 원고와 사이에 이 사건 각 연대보증계약을 체결한 행위와 관련하여 피고가 불법행위 책임을 진다는 점을 전제한 원고의 위 주장 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
5. 결론
그렇다면 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 도형석(재판장) 조경진 조수민
판례 검색
도시개발조합 연대보증계약 총회 미의결시 효력 및 불법행위책임
2020가합12124* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
보증금
[청주지방법원 2021. 9. 29. 선고 2020가합12124 판결]
【전문】
【원 고】
○○○건축사사무소 주식회사 (소송대리인 법무법인 대민 담당변호사 정승규)
【피 고】
청주△△지구도시개발사업조합 (소송대리인 법무법인 참본 담당변호사 권민혁 외 2인)
【변론종결】
2021. 8. 18.
【주 문】
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
주위적 및 예비적으로, 피고는 원고에게 700,000,000원 및 그 중 200,000,000원에 대하여는 2016. 8. 18.부터 2016. 9. 30.까지 연 4.6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의, 500,000,000원에 대하여는 2016. 8. 24.부터 2016. 11. 24.까지 연 4.6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 건축설계 및 감리업 등을 목적으로 설립된 회사이고, 피고는 청주시 (주소 1 생략) 일대 137,960㎡를 사업시행구역으로 하여 환지방식의 도시개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행할 목적으로 도시개발법 제13조에 의해 위 토지의 소유자들을 조합원으로 하여 설립된 조합이다.
나. 원고는 2016. 8. 18. 소외 5 회사에게 2억 원을 대여(변제기: 2016. 9. 30., 이자: 법인세법에서 규정한 당좌대월이자율에 따름, 지연손해금: 연 15%)하였는데, 피고의 조합장이던 소외 2는 피고를 대표하여 소외 5 회사의 원고에 대한 채무를 연대보증하였다.
다. 원고는 2016. 8. 24. 소외 7 회사에게 5억 원을 대여(변제기: 2016. 11. 24., 이자: 법인세법에서 규정한 당좌대월이자율에 따름, 지연손해금: 연 15%)하였는데, 피고의 조합장이던 소외 2는 피고를 대표하여 소외 7 회사의 원고에 대한 채무를 연대보증하였다(이하 위 나, 다항의 연대보증계약을 합하여 ‘이 사건 각 연대보증계약’이라 한다).
라. 관련 법령 및 피고의 정관 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.
▣ 도시개발법제15조(조합의 법인격 등)③ 조합의 설립, 조합원의 권리·의무, 조합의 임원의 직무, 총회의 의결 사항, 대의원회의 구성, 조합의 해산 또는 합병 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ 조합에 관하여 이 법으로 규정한 것 외에는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.▣ 도시개발법 시행령제35조(총회의 의결사항) 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 3. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 5. 부과금의 금액 또는 징수방법 11. 그 밖에 정관에서 정하는 사항▣ 피고 정관제22조(총회의 의결사항) 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 3. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 5. 부과금의 금액 또는 징수방법 11. 그 밖에 정관에서 정하는 사항
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 모두 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장 요지
가. 주위적 주장
피고는 이 사건 각 연대보증계약에 따라 원고에게 위 대여금 채무 합계 7억 원 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급하여야 한다.
나. 예비적 주장
피고의 조합장이던 소외 2는 원고에게 이 사건 각 연대보증계약에 관하여 피고의 조합원 총회결의가 있다고 말하였고, 이를 믿은 원고는 소외 5 회사 및 소외 7 회사에게 돈을 대여한 것이다. 이 사건 각 연대보증계약이 무효라고 한다면 소외 2의 위와 같은 행위는 원고에 대한 관계에서 불법행위를 구성하므로, 피고는 민법 제35조 제1항에 따라 그 대표자인 소외 2의 불법행위로 인하여 원고가 지출하게 된 위 대여금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다
3. 주위적 주장에 관한 판단
가. 관련 법리
도시개발법 제15조 제3항은 ‘조합의 설립, 조합원의 권리·의무, 조합의 임원의 직무, 총회의 의결 사항, 대의원회의 구성, 조합의 해산 또는 합병 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고, 동법 시행령 제35조 제3호는 ‘자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법’, 동조 제5호는 ‘부과금의 금액 또는 징수방법’, 동조 제11호는 ‘그 밖에 정관에서 정하는 사항’은 각 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다.
한편, 피고 조합 정관 제22조는 위 도시개발법 시행령 제35조와 동일하게 ‘자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법’, ‘부과금의 금액 또는 징수방법’, ‘그 밖에 정관에서 정하는 사항’은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고, 제45조에서 ‘부담금의 부과 총액은 도시개발사업을 위한 용역비, 공사비, 보상비, 기채이자, 사무비와 기타 필요한 경비로 한다’고 규정하며, 제45조에서 ‘전조의 부담금은 도시개발사업 지구 내에 있는 정리 전 토지면적에 의하여 토지로 부담한다’고 규정하고 있다.
위와 같이 도시개발법 제15조 제3항, 동법 시행령 제35조에서 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법, 부과금의 금액 또는 징수방법 등에 관하여 총회 의결을 거치도록 한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위한 것이다. 이러한 규정의 취지에 비추어 보면, 도시개발법에 의해 설립된 도시개발사업조합이 조합원 총회 결의를 거치지 아니하고 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법, 조합원에게 부과될 부과금의 금액 또는 징수방법에 영향을 미치는 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없다고 보아야 하고, 조합원 총회 결의를 거치지 아니한 채 행한 대표자의 행위는 그 효력이 없다고 볼 것이다(대법원 2002. 3. 26. 선고 2001다83197 판결, 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다61008 판결의 취지 등 참조).
나. 구체적 판단
1) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 소외 2가 피고의 조합장으로서 원고와 사이에 이 사건 각 연대보증계약을 체결하였는데, 이 사건 각 연대보증계약은 ‘자금의 차입과 그 방법’에 해당하는 계약이거나 피고가 이 사건 각 연대보증계약에 따른 채무를 부담하게 되면 그로 인해 피고가 직접 지출할 사업비 및 조합원들의 부담금이 증가하게 되므로 ‘부과금의 금액 또는 징수방법’에 영향을 미치는 계약에 해당한다고 봄이 타당하다. 그런데 소외 2가 피고를 대표하여 원고와 사이에 이 사건 각 연대보증계약을 체결할 당시 피고의 조합원 총회를 거쳤음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 이 사건 각 연대보증계약은 도시개발법 제15조, 동법 시행령 제35조에 따라 무효이다.
2) 이에 대하여 원고는, 피고 조합원 총회에서 피고의 운영비와 관련한 자금 차입 의결권을 이사회에 위임한다는 내용의 결의를 하였다는 취지의 주장을 한다. 을 제6호증의3 기재에 의하면, 피고가 2012. 11. 7. 조합원 임시총회를 개최하여 조합 운영비와 관련한 자금 차입에 관한 의결권을 이사회에서 위임하는 내용의 결의를 한 사실은 인정된다. 그러나 연대보증한 채무의 규모, 피고 조합의 임직원의 보수 규모, 상시 지출이 예정된 비용 등, 그 운영비 내역이 밝혀지지 않은 점 등에 비추어 볼 때 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 각 연대보증으로 확보한 금원 전부가 피고 조합의 운영비로 지출될 것이 예정되어 있었다고 보기 어렵고, 이 사건 각 연대보증계약과 관련한 피고의 이사회 결의가 있었음을 인정할 만한 증거도 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
3) 따라서 이 사건 각 연대보증계약이 유효함을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 예비적 주장에 관한 판단
가. 관련 법리
법인인 주택조합의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우 법인은 민법 제35조 제1항에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 대표자의 행위가 대표자 개인의 사리를 도모하기 위한 것이었거나 혹은 법령의 규정에 위배된 것이었다 하더라도 외관상, 객관적으로 직무에 관한 행위라고 인정할 수 있는 것이라면 민법 제35조 제1항의 직무에 관한 행위에 해당한다.
그리고 대표자의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 아니함을 피해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 법인에게 손해배상책임을 물을 수 없다고 할 것이고, 여기서 중대한 과실이라 함은 거래의 상대방이 조금만 주의를 기울였더라면 대표자의 행위가 그 직무권한 내에서 적법하게 행하여진 것이 아니라는 사정을 알 수 있었음에도 만연히 이를 직무권한 내의 행위라고 믿음으로써 일반인에게 요구되는 주의의무에 현저히 위반하는 것으로 거의 고의에 가까운 정도의 주의를 결여하고, 공평의 관점에서 상대방을 구태여 보호할 필요가 없다고 봄이 상당하다고 인정되는 상태를 말한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2002다27088 판결 등 참조).
나. 구체적 판단
1) 피고의 조합장이던 소외 2가 피고를 대표하여 이 사건 각 연대보증계약을 체결한 것은 외관상, 객관적으로 직무에 관한 행위라고 볼 수 있다.
2) 그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고는 소외 2가 피고를 대표하여 이 사건 각 연대보증계약을 체결할 경우 피고 조합원 총회의 결의를 얻어야 하고 그렇지 않을 경우 이 사건 각 연대보증계약이 무효가 된다는 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 만연히 이 사건 각 연대보증계약을 체결하였다고 봄이 타당하다.
① 도시개발법에 의한 주택조합은 비영리의 법인으로서 주식회사 등과 달리 대표권 행사에 조합원 총회의 의결을 거쳐야 하는 등 대표권이 제한된 경우가 적지 않으므로, 주택조합인 피고와 계약하게 된 원고로서는 조합의 업무 집행을 위한 통상적인 비용 지출을 위한 거래가 아닌 채무 부담행위와 같은 거래에 법률이나 조합 내부의 제한이 있는지를 조사하여야 할 주의의무가 있다.
② 원고는 도시개발법에 따라 피고의 조합설립인가 및 이 사건 사업의 시행인가가 이루어졌다는 사실을 알았을 것으로 보인다. 도시개발법 및 같은 법 시행령, 피고 정관은 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법, 부과금의 금액 또는 징수방법 등에 관하여 총회 의결을 거쳐야 한다고 명시적으로 규정하고 있다.
③ 더욱이 원고는 소외 2로부터 ‘피고의 운영비 7억 원을 조달하여야 하는데 이를 직접 피고 명의로 차용할 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으니 사업시행대행사인 소외 5 회사 및 소외 7 회사를 주채무자로 하고 피고가 연대보증할 것이며, 그에 관한 피고 조합 총회결의를 얻겠다.’라는 말을 들었다고 주장하고 있다.
④ 이러한 점들에 비추어 보면, 원고가 조금만 주의를 기울였다면 이 사건 각 연대보증계약을 체결함에 있어 도시개발법 제15조 제3항, 동법 시행령 제35조 등에 의해 피고 조합원 총회결의가 필요함을 알 수 있었을 것으로 보이는데도, 이 사건 각 연대보증계약을 체결하기 전에 피고 조합원 총회결의가 있었다는 점을 확인하거나 조사하는 절차를 거쳤다고 볼 만한 증거가 없다.
3) 따라서 소외 2가 피고를 대표하여 원고와 사이에 이 사건 각 연대보증계약을 체결한 행위와 관련하여 피고가 불법행위 책임을 진다는 점을 전제한 원고의 위 주장 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
5. 결론
그렇다면 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 도형석(재판장) 조경진 조수민
