요지

매도자와 매수자 간 취득당시 거래금액을 확인할 매매계약서, 금융거래내역이 없는 반면, 일부 금액만이 기재된 영수증만을 근거로 신고서에 작성한 취득가액은 취득당시 실지거래가액이라고 확인․인정될 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 6. 1.자로 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 701,472,200원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분 경위

가. 원고는 별지1 기재 표와 같이 ○○ ○○시 ○○리 667-21번지 외 43필지 합계 24,617㎡(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하여 보유하다가, 그 중 2017. 7. 19. 주식회사 BB종합건설에게 위 부동산 중 23,803㎡를, 2017. 7. 27. 박CC에게 나머지 부동산 중 44㎡를 합계 18,402,400,000원으로 양도하였다.

나. 원고는 2017. 10. 10. 양도가액을 실거래가액인 18,402,400,000원으로, 취득가액을 별지1 기재와 같이 합계 2,948,825,128원(실지거래가액 899,915,410원, 매매사례가액 1,896,190,543원, 환산가액 152,719,175원)으로 하여 납부세액 4,313,936,140원을 신고하였다.

다. ○○지방국세청장은 2020. 3. 19.부터 2020. 5. 8.까지 세무조사를 실시한 결과 이 사건 부동산 취득 당시 실지거래가액 및 매매사례가액 부분(합계 2,796,105,953원)이 불분명한 것으로 보고, 해당 취득가액을 환산가액 1,113,317,780원으로 경정하여 피고에게 통보하였다. 피고는 2020. 6. 10. 원고에게 을 제7호증(AAA 양도소득세 산출근거) 기재와 같이 산출된 결정양도소득에 근거하여 2017년 귀속 양도소득세 701,472,210원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판을 제기하였으나, 조세심판원은 2020. 11. 26. 원고의 청구를 기각하는 재결을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 14호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장 요지

원고가 제출한 영수증 등에 의하여 아래와 같이 실제취득가액이 입증되므로 취득가액에 원고가 신고한 바에 따라 실지거래가액 및 매매사례가액이 적용되어야 한다. 그런데 피고는 실지거래가액이 인정되지 않는다고 보아 환산가액을 적용하여 이 사건 처분을 하였으므로 위법하고, 전부 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지2 기재와 같다.

다. 판단

(1) 조세법률주의 원칙은 과세요건 등 국민의 납세의무에 관한 사항을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 법률을 집행하는 경우에도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용을 허용하지 아니함을 뜻한다(대법원 2017. 4. 20. 선고 2015두45700 전원합의체 판결 등 참조). 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호, 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2017. 9. 19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항, 제3항 등에 의하면, 토지의 양도차익을 계산할 때 취득가액을 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 증명서류로 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 경정할 수 있고, 그 경우매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다고 규정하고 있다. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 ⁠‘실지의 거래대금 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액’을 의미하고(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조), 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산 방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에 의하여야 한다(대법원 1991. 9. 13. 선고 90누9575 판결 취지 참조).

(2) 앞서 든 증거, 갑 제2 내지 11호증, 을 제4 내지 6호증의 각 기재, 증인 박DD, 권FF, 이GG, 권II, 강JJ, 김KK, 손LL, 이MM의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 고려하여 인정되는 아래의 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 원고가 주장하는 실지거래가액 확인을 위하여 필요한 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우로 취득 당시의 실지거래가액을 확인․인정할 수 없는 경우라고 봄이 상당하다.

(가) 원고와 전 소유자들 사이의 매매계약서나 매매대금이 전달되었음을 인정할 만한 금융거래내역은 존재하지 않는다.

(나) 원고는 전 소유자 내지 그 가족 명의로 작성된 영수증 내지 확인서에 의하여 실지거래가액이 확인된다고 주장한다. 그러나 아래에서 보는 바와 같이 원고가 제출한 영수증은 진정성립에 의문이 있거나 그 내용을 믿기 어렵고, 매매대금 중 중도금 내지 잔금에 대한 영수증만 있을 뿐 매매대금 전액에 대한 것이 아니며, 원고 주장과 같이 매매대금의 10%를 계약금으로 정하였다고 인정할 근거도 없다. 또한 제출된 일부 확인서는 위와 같은 영수증 기재 내용을 바탕으로 작성된 당사자 진술일 뿐 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류라고 할 수 없다. 따라서 원고 제출 자료만으로는 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있다고 보기 어렵다.

① ○○면 ○○리 667-21 외 2필지(매도인 김NN) 및 ○○면 ○○리 500-2, 3(매도인 김PP)의 경우, 위 매도인들 명의로 작성된 각 영수증의 진정성립을 인정할 자료가 없다. 또한 위 각 영수증이 진정한 것이라 하더라도, 매매대금 중 중도금 및 잔금에 대한 것일 뿐 매매대금 전체 금액을 확인할 수는 없다.

② ○○면 ○○리 667-16(매도인 박DD)의 경우, 박DD의 아버지 명의로 작성된 잔금 영수증과 아버지로부터 약 2,100만 원에 매도한 사실을 들었다는 증인 박DD의 진술만으로는 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산 방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있다고 보기 어렵다.

③ ○○면 ○○리 412-4, 6, 7 및 413-2(매도인 배QQ)의 경우, 중도금 및 잔금 영수증만 있고, 각 중도금 및 잔금 영수증 명의자인 배QQ의 아들 권FF은 이 법정에서 각 영수증의 필적과 도장은 본인의 것이 맞지만 내용은 본인이 작성한 것이 아니고, 부동산을 매도한 사실은 어렴풋이 기억나지만 매매대금은 기억나지 않는다고 진술하였다.

④ ○○면 ○○리 412-3 외 4필지(매도인 이GG)의 경우, 증인 이GG는 부동산을 매도한 사실은 있으나 매매대금은 기억나지 않는다고 진술하였다. 또 매매대금 중 중도금 및 잔금에 대한 영수증만 있을 뿐이고, 확인서는 정확한 기억 및 자료에 근거하여 작성된 것이 아닌 당사자의 진술에 불과하여 실질거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료라고 볼 수 없다.

⑤ ○○면 ○○리 13 외 7필지(매도인 최RR)의 경우, 증인 권II는 최RR의 부인으로 매도 당시에는 그 사실을 알지 못하였고, 추후에 확인서를 작성하면서 최RR 명의의 중도금 및 잔금 영수증을 보았을 뿐 매매대금에 대해서도 알지 못한다. 확인서는 당사자의 진술에 불과하여 실질거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료라고 볼 수 없다.

⑥ ○○면 ○○리 667-20(매도인 강JJ)의 경우, 잔금 영수증만 있을 뿐이고, 원고는 강JJ가 잔금 94,000,000원과 계약금으로 매매대금의 10%를 현금으로 지급받았다는 내용의 강JJ 명의 확인서를 제출하였으나, 확인서는 당사자 진술에 불과하여 실질거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료라고 볼 수 없고, 증인 강JJ는 매매대금이 얼마인지, 계약금과 잔금을 나눠서 받았는지 기억하지 못한다고 진술하였다.

⑦ ○○면 ○○리 510-49(매도인 김KK)의 경우, 중도금 및 잔금 영수증만 있을 뿐이고, 증인 김KK은 매매대금에 대하여 기억하지 못한다.

⑧ ○○면 ○○리 667-17(매도인 손LL)의 경우, 잔금 영수증만 있을 뿐이고, 증인 손LL은 매매대금이 얼마인지, 계약금과 잔금을 나눠서 받았는지 기억하지 못한다.

⑨ ○○면 ○○리 499-2 외 5필지(매도인 이MM)의 경우, 매매대금은 나무값 3억을 포함하여 10억 원으로 정하였다는 내용의 확인서가 있고, 증인 이MM의 진술도 그에 부합하지만, 당사자의 진술은 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료라고 보기 어렵고, 달리 매매대금을 확인할 수 있는 자료는 없다.

(3) 따라서 취득 당시의 실질거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이고, 이 경우 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하여 경정할 수 있다. 살피건대, 아래에서 보는 바와 같이 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하고, 달리 위 환산가액 산정에 있어 잘못이 있다고 볼 사정도 없으므로 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 앞서 본 바와 같이 원고가 실지거래가액이 적용되어야 한다고 주장하는 거래에서의 실제 취득가액이 인정되지 않는 이상, 위 거래에서의 취득가액을 매매사례가액으로 적용하여야 한다는 원고 주장 역시 받아들일 수 없고, 달리 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성 있는 자산의 매매사례가 있다거나 이를 적용하지 아니한 잘못이 있다고 볼 증거는 없다.

② 피고는 구 소득세법 시행령 제176조의2에서 정하는 산식에 따라 환산한 취득가액을 적용하였고, 이와 같은 계산에 문제가 있다고 볼 자료는 없다. 피고는 위와 같이 계산한 환산가액을 취득가액으로 적용하여 원고에 대한 양도소득세를 산출하였다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 창원지방법원 2021. 12. 16. 선고 창원지방법원 2020구합53161 판결 | 국세법령정보시스템