요지

민간임대주택법에 따라 ⁠“건설임대주택”으로 신고된 경우 종합부동산세법령의 건설임대주택으로 볼 수 있고 종합부동산세 합산배제요건을 미충족함에 따른 종합부동산세 부과 처분 적법함

판결내용

판결내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

 주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2021. 11. 19. 원고에게 한 2021년 귀속 종합부동산세 **,***,***원, 농어촌특별세 **,***,***원의 각 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

    가. 원고는 2014. 10. 2. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ⁠‘민간임대주택법’이라 한다) 제5조에 따라 구로구청에 임대주택사업자로 등록하고 서울 구로구 oo로 ooo-oo 지상에 다세대주택 13호를 신축하여 이를 사업장으로 주택임대사업을 영위하여 왔다.

    나. 이후 원고는 서울 구로구 oo로oo가길 oo-o 지상에 지상 5층의 다세대주택 20호(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 한다)를 신축하였고, 2020. 6. 26. 소유권보존등기를 한 후 2020. 7. 3. 기존 임대주택사업자에 이 사건 주택을 ⁠‘매입임대주택’으로 추가 등록하였다.

    다. 원고는 2020. 9. 28. 피고에게, 이 사건 주택이 구 종합부동산세법(2022. 9. 15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제8조 및 구 종합부동산세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 제4호의 ⁠‘건설임대주택’으로서 과세표준 합산배제 임대주택에 해당한다는 이유로 종합부동산세 합산배제 신고서를 제출하였다. 그런데 피고는 이 사건 주택이 민간임대주택법 제2조 제3호에서 규정하는 ⁠‘민간매입임대주택’에 해당하는 것으로서 합산배제 요건을 충족하지 못하였다고 보아 구 종합부동산세법 제8조 제1항에 따라 과세표준에 가산한 뒤, 2021. 11. 19. 원고에 대하여 종합부동산세 **,***,***원 및 농어촌특별세 **,***,***원을 부과하였다(이하 합하여 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

    라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 1. 12. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 조세심판원은 2022. 5. 2. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 14호증, 을 제1호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

   이 사건 주택이 매입임대로 등록된 이유는 원고가 이 사건 주택에 관한 소유권보존등기 이후에 임대주택으로의 등록 추가를 신청하였기 때문으로, 구로구청의 업무 처리상 소유권보존등기 전에 임대등록 신청을 한 경우에만 건설임대주택으로 등록이 가능하므로 형식상 그렇게 되었던 것일 뿐이다. 실제로 원고가 이 사건 주택 건설 이전부터 이미 임대사업자 등록을 하고 민간임대주택 사업을 영위하고 있었던 점, 이 사건 주택을 직접 신축한 점, 이 사건 주택의 신축에 따라 부과되었던 취득세도 ⁠‘임대목적으로 건축한 경우’에 해당한다는 이유로 감면을 받은 점, 이 사건 주택에 대하여 달리 분양을 하거나 소유자가 일정 기간 거주한 사실이 전혀 없는 점, 원고가 이 사건 주택의 임대등록 후에도 근방 다른 토지 지상에 주택을 신축하여 추가로 장기민간임대주택으로 임대등록을 한 점 등의 사정을 보면, 이 사건 주택 역시 처음부터 임대를 목적으로 건설한 것이 명백하다. 따라서 이 사건 주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 (가)목에 따른 민간건설임대주택으로서 구 종합부동산세법 제8조, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제4호에 따른 합산배제 대상 임대주택에 해당한다. 그럼에도 이 사건 주택을 민간매입임대주택으로 보아 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

  나. 관계 법령

    별지 기재와 같다.

  다. 판단

   1) 관련 규정

     구 종합부동산세법 제8조 제1항은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액을 기준으로 정하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 ⁠‘민간주택특별법에 따른 민간임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택(제1호)’을 과세표준 합산대상에서 제외하고 있다. 그 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항은 ⁠‘민간임대주택법 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택’을 합산배제 임대주택으로 규정하고, 제4호에서 ⁠“민간임대주택법 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택”을 규정하면서 전용면적이 149제곱미터 이하일 것[(가)목], 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억 원 이하일 것[(나)목], 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 주택법 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것[(다)목]을 각 규정하고 있다.

     한편 민간임대주택법 제2조 제2호는 민간건설임대주택을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[(가)목], 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택[(나)목]으로 각 규정하고 있다.

   2) 관련 법리

     조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 등 참조). 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 등 참조).

   3) 구체적 판단

     앞서 본 사실 및 증거들에다 갑 제8 내지 11, 13, 15 내지 17호증, 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택은 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제4호에 따라 과세표준 합산대상에서 제외되는 민간건설임대주택 요건에 해당하지 않는다고 할 것이다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

     가) 민간임대주택은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분(민간임대주택법 제2조 제1호)되고, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택은 별도로 정의되고 있으며(민간임대주택법 제2조 제2호, 제3호), 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호에서도 합산배제 임대주택 해당 요건에 대하여 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 나누어 규정하고 있다. 구체적으로는 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제4호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 그 요건으로 전용면적이 149제곱미터 이하, 공시가격이 9억 원 이하, 사용승인 또는 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지 기간 동안 임대된 사실이 없고 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것을 요구하고 있으나, 매입임대주택의 경우에는 제7, 8호로 장기일반민간임대주택을 합산배제 대상으로 하면서, 10년 이상 계속하여 임대하는 것 등의 가중된 요건을 추가로 요구하고 있다. 구 종합부동산세법 제8조 제2항은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 모두 합산하도록 한 원칙에 대하여 합산배제의 특례를 규정한 특혜조항으로서 엄격히 해석되어야 하고, 그 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령 제3조에서 위와 같이 합산배제되는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택의 요건을 별개로 규정하고 있으며 건설임대주택에 해당하는 경우가 더 특혜규정에 가까우므로, 건설임대주택 요건의 해당 여부를 더 엄격히 보아야 한다.

      나) 민간임대주택법에서는 민간건설임대주택을 ⁠‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’이라고 규정하고 있으므로, 그 문언상 민간건설임대주택에 해당하기 위해서는 애초에 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하는 것이 명확하여야 함이 분명하고, 따라서 최소한 해당 주택의 소유권보존등기 완료 전까지는 해당 주택에 관하여 임대사업자로 이미 등록되어 있어야 할 것이다. 그렇지 아니할 경우에는 당초 분양 내지 거주 목적으로 건설하여 취득하였다가 이후 분양이 잘 이루어지지 않거나 다른 사정으로 인하여 임대주택으로 등록한 경우(이는 모두 내심의 사정에 불과하여 객관적 확인이 어렵다)와 구별이 되지 않고, 과세의 불확실성만 가중될 우려가 크다.

      다) 더구나 원고는 이 사건 주택을 소재지로, 상호를 ⁠‘oooo’로 하여 2020. 2. 3. 사업자등록을 하면서 사업의 종류를 ⁠‘건설업, 주택신축판매’로 하였고(갑 제16호증의 1), 이 사건 주택의 보존등기 이후인 2020. 12. 31.에야 이를 폐업하였다. 원고는 이 사건 주택의 사용승인 이후인 2020. 7. 3. 기존 임대사업자 등록의 임대주택에 이 사건 주택을 추가하였는데, 당시 이를 ⁠‘매입’주택으로 신고하기도 하였다. 원고는 그 유사한 시기인 2020. 7. 16. 서울 구로구 oo로ooo길 oo-o(oo동)에 신축한 주택의 경우에는 소유권보존등기 전에 구로구청에 ⁠‘건설임대주택’으로 신고하여 임대사업자 등록의 임대주택에 이를 추가하였을 뿐 아니라, 2020. 12. 31. 서울남부지방법원 등기국 접수 제296894호로 소유권보존등기를 하고 같은 날 접수 제296895호로 민간임대주택등기도 마쳤는바, 원고가 건물 완공 이전에 해당 주택을 건설임대주택으로 등록하는 절차에 무지하였던 것으로도 보이지 않고, 나아가 원고가 기존에 임대사업자로 등록된 자라고 하더라도 그가 신축하는 주택마다 그 건설 목적이 얼마든지 상이할 수 있으므로, 피고가 소유권보존등기 이후에야 임대주택으로 등록된 이 사건 주택을 건설임대주택에 해당하지 않는다고 본 것은 타당하고, 원고가 주장하는 사정들만으로는 그와 달리 이 사건 주택이 당초 ⁠‘임대를 목적으로 건설’한 주택임이 명백하다고 볼 수 없다.

      라) 원고는 법령상 임대사업자 등록시기를 명시적으로 제한하지 않고 있음에도 사용승인일 전후 임대사업자로 등록하였는지에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 구별하는 것은 부당하다는 취지로 주장한다. 그러나 애초에 민간임대주택법상 ’민간건설임대주택‘과 ’민간매입임대주택‘ 모두 ’임대사업자‘가 임대하는 것으로서 그 개념 자체에 ’임대사업자‘의 개념이 포함되어 있는 점, 민간임대주택법 제2조 제7호에 따라 임대사업자는 ⁠“민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 ⁠(임대사업자로) 등록한 자”를 의미하는 점, 민간임대주택법 제5조 제2호가 임대사업자의 등록 시 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 구분하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제4호는 ’민간임대주택법에 따라 민간건설임대주택으로 등록된 것‘을 의미한다고 봄이 타당하다.

      마) 원고는 2020. 7. 14. 구로구청장으로부터 이 사건 주택이 지방세특례제한법 제31조 제1항의 ’임대할 목적으로 주택을 건축하는 경우 공동주택에 해당‘한다는 이유로 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세에 관하여 감액경정 처분을 받았다는 점(갑 제9호증)을 들어 이 사건 처분도 취소되어야 한다고 주장한다. 그러나 구 지방세특례제한법(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항은 ⁠“공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.”라고 하여 해당 부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우에도 위 규정이 적용될 수 있음을 명시적으로 정하고 있어 앞서 본 구 종합부동산세법령과는 그 내용 자체가 다르다. 또한 지방세인 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세와 국세인 종합부동산세는 세금 부과의 목적, 납세의무자, 과세주체, 과세대상, 과세표준, 세액을 모두 달리하는 별도의 세목이므로, 구 지방세특례제한법의 규정과 구 종합부동산세법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택이 필요적으로 동일하게 해석되어야 할 것도 아니다.

     바) 더구나 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제4호 ⁠(다)목은 ⁠‘건축법 제22

조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 주택법 제39조에 따른 사용검사 후 사용검사필증 을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것’을 요건으로 정하고 있는데, 이 사건 주택은 이미 2020.

7.경부터 순차로 임대되어 이 사건 처분 과세기준일인 2021. 6. 1.에는 이 사건 주택

전체 호실이 임대된 상태였으므로, 위 요건 역시 충족하지 못하였음이 확인된다.

3. 결론

   그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2023. 06. 09. 선고 서울행정법원 2022구합66859 판결 | 국세법령정보시스템