요지

이 사건 건물 신축 또는 증축 공사비용에 대한 계약서, 거래명세표, 입금표 등은 사후에 임의로 작성 가능한 서류이며, 각 서류에 부합하는 금융자료도 제출하지 않아 원고 주장을 믿기 어렵고, 각 공사시기 당시의 기준으로 취득가액에 대한 소급감정은 취득 당시의 실지거래가액을 대체할 수 있는 감정가액에 해당하지 않는다는 판결 요지임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 6. 4. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 79,723,080원의 부과처분을

취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 11. 21. 대전 동구 대별동 248 답 1,207㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 취득한 후 그 지상에 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 제2종근린생활시설(제조업소) 231㎡와 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 부속시설 5.4㎡를 신축하여 2006.4. 21. 사용승인을 받고, 2006. 5. 2. 이 사건 토지의 지목을 공장용지로 변경하였다. 그 후 원고는 이 사건 토지 위에 가설건축물(임시창고) 374㎡(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다)를 축조하였다.

나. 원고는 2017. 3. 6. 김명동에게 이 사건 토지와 이 사건 건물을 665,000,000원에 양도한 후 2017. 5. 31. 피고에게 이 사건 토지의 취득가액을 2억 원으로, 이 사건 건물의 취득가액(신축공사비)을 371,430,000원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 피고는 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후 이 사건 토지의 신고 취득가액은 그대로 인정했으나 이 사건 건물의 신축공사비에 대하여는 세금계산서, 금융자료 등 객관적인 증빙자료가 없어 실제 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산가액을 적용하여 2018. 6. 4. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 79,723,080원(가산세 13,808,999원 포함)을 경정․고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018. 12. 26. 조세심판원에 심판청구를 했으나, 2019. 10. 22. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 4, 7, 9, 10, 32호증, 을 1, 3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

1) 아래와 같이 이 사건 건물의 실제 취득가액은 최소한 총 373,676,500원이고 이는 원고가 제출한 계약서, 거래명세표, 입금표 등을 통해 충분히 확인할 수 있으므로, 실제 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산가액을 적용한 이 사건 처분은 위법하다.

① 원고는 2005. 1.경 공사업자인 강인선과 공사대금을 150,000,000원으로 정하여 건물신축공사계약을 체결하고 그때부터 2005. 4.경까지 이 사건 건물의 신축공사를 했고, 2005. 12.경 강인선과 공사대금을 87,000,000원으로 정하여 1차 증축공사계약을 체결하고 그때부터 2006. 4.경까지 1차 증축공사를 했으며, 2009. 12.경 강인선과 공사대금은 추후 정산하기로 하고 2차 증축공사계약을 체결하고 그때부터 2010. 1.경까지 2차 증축공사를 하고 완공 후 2차 증축공사대금을 50,000,000원을 정하였다. 원고는 위 각 공사계약에 따라 강인선에게 2005. 1. 20.부터 2010. 1. 20.까지 합계 건물 신축 및 증축 공사비 합계 279,800,000원을 지급하였다.

② 원고는 이 사건 건물의 신축, 증축하거나 유지하는 과정에서 2005. 3.경부터 2010. 1.경까지 이종권으로 하여금 전기공사를 하게 하고, 이종권에게 전기공사비 합계 28,200,000원을 지급하였다.

③ 원고는 2004. 12.경 건축사 박근수으로 하여금 토목 및 건축 설계를 하게 하고 2005. 3. 10.부터 2005. 3. 20.까지 박근수 또는 박근수가 지정하는 업체에 합계 설계비 10,000,000원을 지급했다.

④ 원고는 2005. 2.경 ⁠‘문창지업사’로부터 이 사건 건물에 필요한 장판에 구입하고 대금 350,000원을 지급했고, 2005. 4.경 ⁠‘삼보종합보일러’로 하여금 이 사건 건물에 대한 보일러 공사를 하게 하고 공사비 1,247,000원을 지급했으며, 2005. 4.경 둔산건설 주식회사로 하여금 이 사건 건물의 창틀공사를 하게 하고 공사비 3,360,000원을 지급했고, 2006. 5. 2. 대전콘크리트 주식회사로부터 이 사건 건물 바닥 공사를 위한 콘크리트를 구입하고 대금 2,871,000원을 지급했으며, 이 사건 건물 신축공사와 관련하여 ⁠‘한진피브이씨 종합상사’로부터 타일공사 및 정화조 공사 자재를 구입한 후 대금 1,300,000원을 지급했고, 2008. 10. 3. ⁠‘문창지업사’로 하여금 이 사건 건물에 대한 원목인테리어 공사를 하게 하고 공사비 430,000원을 지급했으며, 2009. 10.경 1차 증축공사를 위해 ⁠‘상현선재’로부터 철망을 구입하고 대금 612,300원을 지급했고, 2009.경 ⁠‘문창종합장식’으로 하여금 이 사건 건물의 사무실 인테리어 공사를 하게 하고 공사비 3,800,000원을 지급했으며, 2009. 12.경 ⁠‘건영페인트’로부터 페인트와 작업도구을 구입하고 대금 4,217,600원을 지급했고, 2016. 4.경 ⁠‘경성상사’에 971,000원 지급하고 정화조 추가 공사를 했으며, 이 사건 건물 신축 다시 ⁠‘수도사업본부’에 의뢰하여 설치한 수도시설에 대한 대금 1,131,000원을 2010.경 뒤늦게 지불했으며, 2017. 2.경 ⁠‘동산천막기업’에 합계 10,800,000원을 지급하고 건물 지붕 천막 보수공사를 했다.

⑤ 원고는 2005. 3.경 이 사건 건물의 진입로 부지를 소유하고 있는 ⁠‘은진송씨삼가공파 종중’로부터 토지사용승낙을 받고 그 대가로 향후 10년 치 토지사용료 3,000,000원을 지급했으며, 2015. 3.에는 임대차계약으로 전환하여 향후 10년 치 임차료 4,000,000원을 지급했다. 또한 원고는 이 사건 토지를 매수한 후 지목을 농지에서 공장용지로 변경하기 위해 농지조성비 12,586,600원을 납부했으며, 2017. 3. 6. 김명동에게 이 사건 토지 및 건물을 양도할 때 중개수수료 명목으로 5,000,000원을 지급했다.

2) 설령 위와 같은 비용을 실제 취득가액으로 인정할 수 없다고 하더라도, 이 사건 건물 신축공사, 1차 증축공사, 2차 증축공사별로 실제 공사를 한 시기를 기준으로 공사비를 감정한 결과 그 공사비는 합계 290,114,619원으로 평가되었는데, 비록 소급감정이라고 하더라도 법원의 감정촉탁에 의해 공신력 있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액은 피고가 임의로 책정한 환산가액보다 객관적이고 공정한 금액으로서 실제 취득가액으로 인정할 수 있으므로, 이 점에서도 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 나목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비의 하나인 취득가액을 ⁠‘취득에 든 실지거래가액’에 의하여야 하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있다. 그리고 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령(2017. 12. 29. 대통령령 제28511호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제12항은 ⁠“구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.”고 규정하고 있는데, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 본문은 ⁠‘양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 그 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다’고 규정하면서 제1호에서 ⁠‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’(매매사례가액)을, 제2호에서 ⁠‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’(감정가액)을, 제3호에서 ⁠‘제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액’(환산가액)을 규정하고 있다. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 법리와 위 규정들의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석되므로, 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ⁠‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 등 참조). 구 소득세법 제97조 제1항은 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 ⁠‘취득가액’을, 제2호에서 ⁠‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을, 제3호에서 ⁠‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 규정하고, 제2항은 제1호에서 취득가액을 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하는 경우에는 그 가액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하는 한편, 제2호에서 그 밖의 경우의 필요경비, 즉 취득가액을 자산의 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(이하 ⁠‘매매사례가액 등’이라 한다)에 의하는 경우에는 원칙적으로 그 가액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하고 있다. 그리고 구 소득세법 제97조 제3항 제2호의 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제163조 제6항은 ⁠“법 제97조 제2항 제2호에서 ⁠‘대통령령으로 정하는 금액’이라 함은 다음 각 호의 금액을 말한다.”고 규정하면서 제1호로 ⁠‘토지: 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100’을, 제2호 나목으로 ⁠‘가목 외의 건물: 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100’을 규정하는 등 제1호에서 제4호까지 자산별로 그 취득 당시 기준시가에 일정한 비율을 곱한 금액(이하 ⁠‘개산공제액’이라 한다)을 규정하고 있다. 위 규정들의 문언 내용 및 취지에 비추어 보면, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항은 ⁠‘취득가액을 자산의 취득 당시 매매사례가액 등에 의하는 경우 필요경비에 가산할 금액’을 대통령령으로 정할 수 있도록 위임하고 있는 구 소득세법 제97조 제3항 제2호에 근거를 둔 것으로서 모법의 위임이 없는 무효의 규정이라고 볼 수 없다. 그리고 구 소득세법 제97조 제2항 제2호는 자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 그 취득가액을 추계하여야 하는 경우에는 매매사례가액 등에 의하여 산정하도록 하면서, 그 취득가액은 납세의무자가 실제로 지출한 비용인지 여부가 확인되지 아니하였음에도 필요경비로 공제하는 것임을 감안하여 자본적 지출액이나 양도비 등의 기타 비용도 실제 지출 여부를 묻지 않고 일정한 기준에 의한 개산공제액을 필요경비로 공제할 수 있도록 하는 것이 합리적이라는 견지에서 그 구체적인 금액을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다고 보이므로, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항이 구 소득세법 제97조 제3항 제2호의 위임범위를 벗어나거나 실질과세원칙에 위배되어 무효라고 볼 수도 없다. 따라서 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하면서 양도가액에서 공제하는 필요경비 중의 하나인 취득가액을 자산의 취득 당시의 매매사례가액 등에 의하는 경우에는 납세의무자가 구 소득세법 제97조 제1항 제2호, 제4호에서 정한 자본적 지출액이나 양도비 등의 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).

2) 구체적 판단

당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 2, 9 내지 32호증, 을 1, 2호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 감정평가사 김도형에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 주장하는 이 사건 건물의 취득가액이 취득 당시 실지거래가액이라고 인정할 수 없으므로, 이 사건 건물에 대한 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다. 따라서 그와 같은 이유로 환산가액에 따라 취득가액을 산정하고 그에 개산공제액을 더하여 필요경비를 공제하는 방법으로 양도차익을 계산하여 원고에게 양도소득세를 경정․고지한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

가) 우선 원고가 주장하는 이 사건 건물의 취득가액 373,676,500원의 대부분은 이 사건 건물의 신축 및 그 이후 2회에 걸친 증축 공사비용(합계 279,800,000원)이 차지하고 있는데, 아래에서 보듯이 이 사건 건물의 실제 건축비용이 원고가 주장하는 금액이라고 인정하기 어려우므로, 원고가 주장하는 이 사건 건물의 취득가액은 나머지 비용의 진위에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

① 원고는 강인선과 이 사건 건물의 신축, 1차 증축, 2차 증축 등 총 3건의 공사계약을 체결하였다고 주장하면서 공사계약서 3건(갑 11호증의 1 내지 3)을 제출했는데, 3건 모두 구체적인 공사내역조차 전혀 기재되어 있고, 설계도면이나 시방서 등 관련 자료도 첨부되어 있지 않다. 신축공사에 관한 설계도면 외 1차 증축 및 2차 증축에 관한 설계도면은 지금까지도 확인되지 않고 있으므로, 1, 2차 증축 공사비는 무엇을 근거로 어떻게 산정되었는지도 의문이다. 위 각 계약서에는 개략적인 공사물량 또는 공사면적에 평당 공사단가를 곱해 공사금액을 산정하는 내용도 없다. 더구나 최초 신축공사계약서에는 공사기간이 2005. 1. 5.부터 2005. 4. 30.까지로 되어 있는데, 이 사건 건물에 대한 건축허가는 그로부터 최소 6개월 이후인 2005. 11. 10.경 이루어졌고 착공신고는 2005. 12. 6. 이루어졌으며 원고의 주장에 의하더라도 이 사건 건물 신축공사를 위한 토목․건축 설계비는 2005. 3.경 지급되었다는 것이므로, 설계도면도 없이 약 2개월 동안 신축공사를 진행하고 신축공사대금 150,000,000원(원고가 주장하는 2005. 1. 20.부터 2005. 2. 20.까지 공사대금 지급 합계액)을 전액 지급했다는 것은 좀처럼 믿기 어렵다. 뿐만 아니라 최초 신축공사에 대한 한 장 짜리 계약서에는 원고의 인영이 날인되어 있는지조차 불분명하고 누군가의 무인으로 보이는 것도 있으며 계약서 작성일자나 계약체결일도 나와 있지 않다. 심지어 2차 증축공사에 대한 한 장 짜리 계약서는 ⁠‘하도급공사명’ 란에 ⁠“대별동 248번지 증축공사 시공자: 강인선”라고 수기로 기재한 후 그 옆에 강인선의 인영이 날인되어 있을 뿐, 그 외 발주자, 공사기간, 계약금액 등 모든 내용이 공란으로 되어 있고 원고의 날인도 없어 정식 계약서로 보기도 어렵다. 나아가 신축공사계약서에는 강인선의 사업체명이 ⁠‘금련기업사’로 기재되어 있는데, 위 사업체는 1993. 8. 1. 개업하여 1997. 3. 31. 이미 폐업한 것으로 등록되어 있을 뿐만 아니라 등록된 사업의 종류도 건설업이 아닌 ⁠‘기계 및 장비 제조업’이었고, 1차 증축공사계약서에는 강인선의 사업체명이 ⁠‘가남기공’으로 되어 있으나 등록된 사업자(대표자)는 강인선이 아닌 제3자로 되어 있으며, 심지어 강인선이 공사업자인지도 불분명한데, 이러한 사정들도 원고가 제출한 각 계약서가 이 사건 건물의 신축 및 증축공사에 관한 진정한 계약서인지 의문을 품게 한다.

② 원고는 강인선에게 실제로 공사대금 합계 279,800,00원을 지급했다고 주장하면서 수기로 작성되고 강인선(상호명은 2005. 1. 20.부터 2005. 6. 3.까지는 ⁠‘금련기업사’로, 2006. 1. 3.부터 2006. 1. 6.까지는 ⁠‘가남기공’으로 기재되어 있고, 마지막 2010. 1. 20.자에는 상호명이 기재되어 있지 않다)의 인영이 날인된 ⁠‘거래명세표’와 ⁠‘입금표’(갑 12호증의 1 내지 8)를 제출했으나, 이는 사후에 얼마든지 임의로 작성할 수 있는 간이서류들로서 신빙성이 낮다. 그리고 위 각 서류 대부분에 강인선의 상호명과 사업자등록번호가 기재되어 있고 원고도 사업자등록을 한 사업자인데도 위 각 서류에 부합하는 부가가치세법에 따른 세금계산서나 소득세법에 따른 계산서 등 객관적인 증명자료도 전혀 없다. 뿐만 아니라 원고는 위 각 서류에 부합하는 금융자료도 전혀 제출하지 않았고, 조세심판원에 제출한 계좌거래내역에 의하더라도 위 거래명세표 및 입금표와 일자가 같거나 유사한 현금출금내역은 2006. 1. 3.자 13,000,000원 단 1건밖에 없다고 하는데, 한 번에 20,000,000원(2006. 1. 3.), 30,000,000원(2005. 4. 10.), 50,000,000원(2005. 1. 20., 2010. 1. 20.), 70,000,000원(2005. 2. 15.) 등 수천만 원에 달하는 공사비를 지급하면서 그에 부합하는 계좌거래내역, 심지어 현금출금내역조차 거의 없다는 것은 좀처럼 믿기 어렵다.

나) 이 법원의 감정촉탁 결과에 의하면, 이 사건 소송 계속 중에 이 사건 건물에 대한 신축 및 그 이후 2회에 걸친 증축 공사비용을 각 공사시기 당시를 기준으로 평가한 결과 총 공사비는 290,114,619원으로 평가되었다. 그러나 앞서 본 바와 같이 취득일 전후 각 3개월 이내를 벗어나 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ⁠‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는다. 나아가 위 감정평가된 공사비는 원고가 주장하는 취득가액과 상당한 차이가 있을 뿐만 아니라, 물가정보지의 재료비 가격이나 대한건설협회가 발표한 개별직종노임단가 등 통계에 따른 가격 또는 비용을 기초로 공사비를 추정한 것에 불과한 데다 그 비용이 최소한의 공사비라고 볼 수도 없고, 공사의 기초가 되는 설계도면도 최초 신축공사에 관한 것밖에 참조하지 못한 데다 원고가 주장하는 공사기간이나 거래명세표상의 공사비 지급 내역 및 공사 진행 내역이 반영되거나 그에 부합하는 것도 아니므로, 원고가 제출한 각 공사계약서와 거래명세표 등 증빙자료의 신빙성을 뒷받침한다고 볼 수도 없다.

다) 그밖에 원고가 이 사건 건물의 실제 취득가액이라고 주장하는 내역 중에는 자본적 지출액이나 양도비 등의 비용도 포함되어 있는 것으로 보이나, 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하면서 양도가액에서 공제하는 필요경비 중의 하나인 취득가액을 자산의 취득 당시의 환산가액에 의하는 경우에는 납세의무자가 구 소득세법 제97조 제1항 제2호, 제4호에서 정한 자본적 지출액이나 양도비 등의 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 원칙적으로 구 소득세법 시행령 제163조 제6항에 규정된 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대전지방법원 2021. 07. 08. 선고 대전지방법원 2020구단100095 판결 | 국세법령정보시스템