요지

부동산의 매매 등으로 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

 가. 피고가 2019. 4. 22. 원고에게 한 2008년도 귀속 양도소득세 부과처분 중449,161,389원(가산세 포함)을 초과하는 부분을 취소한다.

 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송 총비용 중 60%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 피고가 2019. 4. 22. 원고에게 한 2008년도 귀속 양도소득세 부과처분 중 103,084,897원을 초과하는 부분을 취소한다.

이 유

1. 처분 경위

 이 법원이 이 부분에 관하여 쓸 이유는, 제1심판결문 제4쪽 제2행의 ⁠“을 제1, 2호”을 ⁠“을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 별도로 표시하는 경우를 제외하고 가지번호를 포함한다. 이하 같다)”으로 고치는 외에는, 제1심판결의 이유 부분 1.항 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장 요지

  이 법원이 이 부분에 관하여 쓸 이유는, 제1심판결문 제5쪽 제14행의 각주 1) 부분을 삭제하는 외에는, 제1심판결의 이유 부분 2.의 가.항 기재와 같으므로, 행정소송법제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

 나. 관계 법령

 이 법원이 이 부분에 관하여 쓸 이유는, 제1심판결의 이유 부분 2.의 나.항 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

 다. 판단

  1) 양도일

   가) 관련 규정과 법리

   구 소득세법(2008. 12. 26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조제1항은, ⁠‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고, 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항은, 구 소득세법 제98조에 의한 취득시기 및 양도시기는 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다고 규정하고 있다.

   그리고 구 소득세법 제88조 제1항, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항의 문언과 취지 등을 종합하여 보면, 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라, 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두2037 판결 등 참조).

   또한, 부동산의 매수인이 매매 목적물인 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 이상, 매수인이 매매대금에서 그가 부담하기로 약정한 근저당권의 피담보채무액 등을 공제한 나머지 잔금을 지급함으로써 그 매매대금을 모두 지급한 것이라 할 것이므로, 원칙적으로 위 부동산에 대한 매수인의 대금 청산일은 잔금 지급일이라고 볼 것이다(대법원 1994. 1. 25. 선고 93누12855 판결등 참조).

  나) 구체적 판단

   앞서 본 관련 규정과 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 앞서 인정한 사실 및 앞서든 증거에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정을 모아 보면, 이 사건에서 원고와 CCC은 2008. 5. 22. 이 사건 토지 매매계약을 체결하면서 CCC이 근저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 잔금 4억 4천만 원을 지급하기로 약정하였고, CCC은 2008. 6.25. 약정된 잔금을 모두 지급하였으므로, 이 사건 토지의 대금이 청산되어 CCC에게 위 토지가 사실상 이전된 날은 2008. 6. 25.이라고 보아야 한다. 그렇다면 원고가 이 사건 토지를 보유한 기간은 2005. 8. 8.부터 2008. 6. 25.까지로서 3년이 되지 아니하므로, 농지대토 감면요건을 구비하지 못하였다고 보아야 한다. 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

   ⑴ 2008. 5. 22.자 매매계약서(갑 제6호증의 1)에는 ⁠‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2008년 6월 22일로 한다’(제2조), ⁠‘매도인이 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담들을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전하여야 한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다’(제3조)라고 기재되어 있고, 특약사항에는 ⁠‘현 상태에서의 근저당의 승계문제는 매수자가 결정한다’라고 기재되어 있다.

   위와 같은 규정에 따르면, CCC에게 근저당권의 피담보채무를 인수할지에 대한 결정권한이 부여되어 있다고 보아야 하는데, CCC은 2008. 6. 25. 근저당권의 피담보채무액을 제외한 나머지 잔금 4억 4천만 원(= 잔금 7억 2천만 원 - 피담보채무액 2억 8천만 원)만 지급하였다.

   ⑵ 잔금지급일인 2008. 6. 25. CCC의 요구로 작성된 확인서(갑 제11호증)에는, 잔금으로 4억 4천만 원을 상호 이행하기로 한 것으로 기재되어 있고, 잔금 지급일 이후에는 CCC이 근저당채무의 대출이자를 부담한 점, 잔금 지급 다음 날인 2008. 6. 26.원고는 CCC의 요청에 따라 이 사건 토지에 관하여 DDD 명의로 채권최고액 10억원의 근저당권과 함께 지상권을 설정한 점 등을 고려하면, 적어도 잔금 지급일인 2008. 6. 25. CCC은 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 하고, 그 잔액인 4억 4천만 원을 모두 지급함으로써 이 사건 토지의 매매대금을 모두 지급하였다고 보아야 한다.

   ⑶ 한편 2009. 7. 3.자 매매계약서(갑 제6호증의 2)에 융자금 2억 8천만 원은 매수인이 승계한다는 문구가 명시되어 있으나, 이는 잔금이 지급된 후에 세금 신고를 위해 작성된 매매계약서로서 종전에 이루어진 합의 내용을 서면으로 명시한 것으로 보이는 바, 위 매매계약서가 작성된 시점에야 비로소 CCC이 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 하는 내용의 합의가 이루어졌다고 볼 수는 없다.

   ⑷ CCC이 이 사건 토지에 관한 토지거래허가를 받을 수 있는 요건을 뒤늦게 갖추게 됨에 따라, 2009. 7. 23.에 이르러 소유권이전등기를 마치게 된 것으로 보이고, 계약인수 변경등기가 2009. 7. 31. 이루어졌다고 하더라도 CCC이 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 약정하고 2008. 6. 25. 나머지 잔금을 모두 지급한 이상, 위 각 등기일을 대금 청산일로 볼 수 없다.

 2) 취득가액

  가) 인정사실

   ⑴ 2005. 5. 23.자로 EEE이 원고로부터 ⁠“경기도 양주시 장흥면 OO리 OOO-O, OOO-O” 부동산의 계약금 명목으로 6천만 원을 수령하였다는 취지의 영수증이 작성되었고(갑 제3호증의 1), 같은 날 GGG의 계좌에 6천만 원이 실제로 입금되었다(갑 제5호증의 4).

   ⑵ 2005. 7. 29.자로 GGG과 EEE이 원고로부터 ⁠“OO리 OOO-O 외 1필지”의 중도금 명목으로 4억 5천만 원을 수령하였다는 취지의 영수증이 작성되었고(갑 제3호증의 2), 같은 날 원고는 자신의 계좌에서 4억 5천만 원을 실제로 출금하였다(갑 제5호증의 2, 갑 제13호증).

   ⑶ 위 중도금 지급일인 2005. 7. 29. 14:29에 EEE의 계좌에 3억 원의 수표가 입금되었고(갑 제5호증의 3), 같은 날 14:47에 GGG의 계좌에 5,500만 원의 수표가 입금되었으며(갑 제5호증의 4), 2005. 8. 2. 09:14 HHH의 계좌에 1억 원이 입금되었다(갑제5호증의 5).

   ⑷ 원고는 2005. 8. 8. 자신의 계좌에서 1억 원을 출금하였고(갑 제5호증의 2), 그 다음 날인 2005. 8. 9. HHH의 계좌에 1억 원이 입금되었다(갑 제5호증의 5).

 [인정근거] 갑 제3, 5, 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

  나) 구체적 판단

   앞서 인정한 사실 및 앞서 든 증거, 갑 제6호증의 3, 갑 제12호증의 각 기재, 제1심 증인 GGG의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 모아 보면, 원고가 이 사건 토지를 취득한 가액은 6억 1천만 원이었다고 보아야 한다.

   ⑴ 계약금 영수증(갑 제3호증의 1)에는 EEE 명의 인장이 날인되어 있고, 중도금영수증(갑 제3호증의 2)에는 GGG과 EEE의 이름 옆에 GGG의 서명이 되어 있다.

   제1심 증인 GGG은 계약금 영수증은 본인이 EEE 명의로 작성해준 것이고, 중도금 영수증은 본인이 작성한 것이라고 증언하였다.

   ⑵ 위와 같이 GGG이 제1심 법정에서 본인이 위 각 영수증을 작성한 것이라고 증언하였고, 계약금 지급일에 GGG의 계좌에 실제로 6천만 원이 입금된 점, 중도금 지급일에 원고의 계좌에서 4억 5천만 원이 출금되었고, 같은 날 EEE과 GGG의 계좌에 합계 3억 5,500만 원이 비슷한 시간에 수표로 입금되었으며, 4일이 지난 후 HHH의 계좌에 1억 원이 추가로 입금된 점 등을 고려하면, GGG이 작성한 위 각 영수증이 허위로 작성되었다고 보기 어렵다.

   ⑶ 한편 잔금 1억 원에 대한 영수증은 존재하지 아니하나, 토지매매계약서(갑 제2호증)에 기재된 약정 잔금 지급기일인 2005. 8. 8. 1억 원이 원고의 계좌에서 출금되었고, 그 다음 날 1억 원이 HHH의 계좌로 입금한 점, 2005. 8. 8. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 점 등을 고려하면, 원고가 주장하는 바와 같이 잔금 1억 원이 실제로 지급된 것으로 보는데 큰 무리가 없다(피고 주장대로라면 위계약금 영수증과 중도금 영수증이 허위로 작성되었다는 것인데, 계약금과 중도금 영수증만을 허위로 작성하여 증거로 제출하면서, 잔금 영수증을 허위로 작성하지 않았다는 것은 쉽게 납득이 되지 않고, 위 토지매매계약서에 명시되어 있는 잔금 지급기일 및 그 다음 날에 실제 잔금 지급 내역에 부합하는 금융거래가 있었고, 잔금 지급기일에 소유권이전등기까지 마쳐졌기 때문에 굳이 잔금 영수증을 작성하지 아니하였다고 보는 것이 거래 관념에 부합한다).

   ⑷ 2005. 5. 23. 파주시 광탄면 OO리 OOO 토지 중 1/2 지분에 관하여 원고 명의의 2005. 5. 7.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 보아, 위 등기일이전에 위 토지 지분에 관한 매매대금 지급이 완료되었던 것으로 추단된다. 따라서 원고의 계좌에서 출금된 돈의 전부 또는 일부가 이 사건 토지에 관한 중도금 또는 잔금이 아닌 위 토지 지분에 관한 매매대금으로 사용된 것으로 단정할 수는 없고, 앞서 본바와 같이 2005. 5. 23.자로 작성된 계약금 영수증에는 매매대상 부동산이 ⁠“경기도 양주시 장흥면 OO리 OOO-O, OOO-O”로 명시되어 있다.

   ⑸ EEE, GGG, HHH은 이 사건 토지 가액을 실제 가액보다 194,200,000원 낮은 415,800,000원으로 하는 이른바 다운계약서(갑 제2호증을 가리킨다)를 작성하였다는 내용의 거래사실 확인서(갑 제4호증의 1)를 작성하였는데, 위 다운계약서에 기재되어 있는 중도금 3억 원이 그 지급기일인 2005. 6. 15.에 원고의 계좌에서 출금되었다거나, EEE, GGG, HHH의 계좌에 입금되었다거나, 잔금 55,800,000원이 그 지급기일인 2005. 8. 8. 원고의 계좌에서 출금되었다거나, 같은 금액이 EEE, GGG, HHH의 계좌에 입금된 내역은 존재하지 않는다.

   ⑹ GGG 등이 형사처벌을 받을 수 있음에도 그러한 위험을 감수하고서 약 15년 전의 토지 거래와 관련하여 원고를 위하여 허위의 문서를 작출하거나, GGG이 법정에서 허위로 증언할 만한 동기를 찾기 어렵고, 그 증언 내용 중 다소 불명확한 부분은 증언 시점과 행위 시점의 차이 등에 비추어 볼 때 오히려 자연스러우며, 그 밖의 피고가 이 법원 변론종결일까지 주장한 내용이나 인용한 증거 등은 지엽적인 것으로서, 이를 모두 고려하여 보더라도, 위 계약금 영수증이나 중도금 영수증의 증명력을 배척하기에 충분하지 않다.

 3) 취소의 범위

  이 사건 토지에 관한 취득가액을 6억 1천만 원으로 하여 산정하면, 이 사건 토지 양도에 따른 양도소득세(가산세 포함)의 정당세액은 449,161,389원[= 결정세액188,815,951원 + 무신고 가산세 70,356,501원 + 납부불성실 가산세 189,988,937원]이 되므로(피고가 2021. 10. 13. 제출한 정당세액 결의서 및 원고가 2021. 10. 20. 제출한 참고서면 참조), 이 사건 처분 중 위 금액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2021. 11. 05. 선고 서울고등법원 2020누57969 판결 | 국세법령정보시스템