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신탁재산 미분양 관리비, 수탁자 납부책임 주장 가능 여부
2020가단5326560* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다.
관리비
[서울중앙지방법원 2021. 6. 16. 선고 2020가단5326560 판결]
【전문】
【원 고】
○○○ 관리단 (소송대리인 법무법인 창 담당변호사 조현복)
【피 고】
□□□ 주식회사 외 2인
【변론종결】
2021. 5. 12.
【주 문】
1. 피고 1 회사는 원고에게 55,766,320원 및 그 중 51,831,070원에 대하여 2021. 1. 9.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고 2 회사, 피고 3 회사에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 1 회사와 사이에 생긴 부분은 위 피고 1 회사가 부담하고, 원고와 피고 2 회사, 피고 3 회사와 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문 제1항 및 원고에게, 피고 1 회사와 공동하여 주문 제1항 기재 돈 중, ① 피고 2 회사는 48,020,710원 및 그 중 44,688,940원에 대하여, ② 피고 3 회사(이하 ‘피고 3 회사’와 ‘피고 2 회사’를 함께 지칭할 때는 ‘피고 신탁사들’이라 한다)는 7,745,610원 및 그 중 7,142,130원에 대하여 각 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 인정사실
가. 당사자의 지위
○ 원고는 시흥시 (지번 생략) 소재 집합건물인 (건물명 생략)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 구분소유자 전원으로 구성된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다) 제23조 소정의 관리단이다.
○ 피고 1 회사는 이 사건 건물의 시행사이다.
나. 신탁계약
○ 피고 2 회사는 2018. 12.경 피고 1 회사와 사이에. 미분양 호로 피고 1 회사 소유인 이 사건 건물 (호수 1 생략) 외 52개호(이하 ‘ 신탁부동산’이라 한다)에 관하여 담보신탁계약(이하 ‘ 신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 신탁부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기(이하 ‘ 신탁등기’라 한다)를 마쳤다.
○ 피고 3 회사(항소심 판결의 피고)는 2019. 2. 13.경 피고 1 회사와 사이에, 나머지 미분양 호로 피고 1 회사 소유인 이 사건 건물 (호수 생략) 외 5개호(이하 ‘ 신탁부동산’이라 하고, 신탁부동산을 함께 지칭할 때는 ‘이 사건 신탁부동산’이라 한다)에 관하여 담보신탁계약(이하 ‘ 신탁계약’이라 하고, 신탁계약을 함께 지칭할 때는 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 신탁부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기(이하 ‘ 신탁등기’라 하고, 신탁등기를 함께 지칭할 때는 ‘이 사건 신탁등기’라 한다)를 마쳤다.
○ 이 사건 신탁계약서는 이 사건 신탁등기 당시 각각의 신탁원부에 포함되어 각 등기부에 편철되었는데, 신탁계약서 제9조 제1항은 ‘위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유·사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담한다.’라고 규정하고, 신탁계약서 제15조 제1항은 ‘신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 수탁자의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자의 부담으로 한다.’라고 규정하고 있다.
신탁계약서 제10조 제1항과 제15조 제1항도, 앞서 본 신탁계약서 제9조 제1항과 제15조 제1항의 내용과 같은 취지로 규정하고 있다.
다. 관리비 체납
○ 이와 같이 피고 1 회사가 피고 신탁사들에게 신탁한 이 사건 신탁부동산과 관련하여 2019년 11월분부터 2020년 10월분까지 관리비가 체납되어 있는데, 체납 원금은 합계 51,831,070원이고 연체료는 합계 3,935,250원이며, 그 중 신탁부동산 관련 체납 원금은 합계 44,688,940원이고 연체료는 합계 3,331,770원이며, 신탁부동산 관련 체납 원금은 합계 7,142,130원이고 연체료는 합계 603,480원이다.
[인정 근거] 갑제1 내지 12호증, 을나제1호증, 을나제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 1 회사에 대한 청구 부분
○ 위 인정사실에 의하면, 피고 1 회사는 피고 신탁사들과 체결한 이 사건 신탁계약에서 이 사건 신탁부동산에 관하여 발생한 관리비를 자신이 납부하기로 약정하였고, 이 사건 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 당시 각각의 신탁원부에 포함되어 등기된 이상 피고 1 회사는 원고에 대하여 체납 관리비 납부의무를 진다.
○ 따라서 피고 1 회사는 원고에게 체납 관리비 합계 55,766,320원(원금 합계 51,831,070원 + 연체료 합계 3,935,250원) 및 그 중 원금 합계 51,831,070원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날인 2021. 1. 9.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고 신탁사들에 대한 청구 부분
가. 당사자의 주장
○ 원고는, 피고 신탁사들이 이 사건 신탁부동산의 대내외적인 소유자이므로, 피고 1 회사와 공동하여 원고에게 각 해당 체납 관리비를 지급할 의무가 있다고 주장한다.
○ 피고 신탁사들은, 위탁자인 피고 1 회사의 채무를 담보하기 위하여 이 사건 신탁등기를 마친 것인데, 신탁원부에 포함되어 등기기록의 일부가 된 이 사건 신탁계약서에는 위탁자가 관리비를 부담한다고 규정하고 있고, 피고 신탁사들은 위 규정을 들어 원고에게 대항할 수 있다고 다툰다.
나. 판단
○ 신탁법 제4조 제1항은 "등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다."라고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때에는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 성명과 주소, 신탁관리인이 있는 경우에는 그 성명과 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 그 밖의 신탁의 조항을 기록한 신탁원부를 작성하고, 위 신탁원부를 등기기록의 일부로 보도록 규정하고 있다. 따라서 위 규정에 따라 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).
○ 돌이켜 이 사건에서, 앞서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약서는 이 사건 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용 일체를 위탁자인 피고 1 회사가 부담한다고 규정하고 있고, 원고가 이 사건 소로써 구하는 체납 관리비는 이 사건 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당한다고 봄이 타당하며, 이 사건 신탁계약서는 이 사건 신탁등기의 각 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고 신탁사들은 위 규정을 들어 위탁자인 피고 1 회사에 관리비 지급책임이 있다고 원고에게 대항할 수 있다.
○ 여기서 원고는, 대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결에서 "위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하고, 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다."라고 판시한 점에 비추어 수탁자는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용의 기재 여부와 상관없이 관리비지급의무를 부담한다는 취지로 주장한다.
그러나 위 대법원 판결은 제3취득자에게 종전 구분소유권자들의 체납관리비를 청구한 사안으로, 제3취득자의 경우에는 신탁원부에 기재된 내용을 들어 관리비 납부의무를 면할 수 없다는 취지에 불과하므로, 신탁등기가 되어 있는 기간 중의 체납관리비를 청구 받은 수탁자가 관리비 납부의무의 주체를 위탁자라고 주장하는 이 사건과는 사안을 달리하여 위 법리를 이 사건에 그대로 적용할 수 없다(같은 취지로, 확정된 서울고등법원 2020. 9. 24. 선고 2019나2055195 판결 참조).
다. 소결
결국 피고 신탁사들은 이 사건 체납 관리비 지급책임의 주체가 피고 1 회사라고 원고에게 대항할 수 있으므로, 원고의 피고 신탁사들에 대한 주장은 이유 없다.
4. 결론
원고의 피고 1 회사에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 원고의 피고 신탁사들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각한다.
판사 차영민
출처 : 서울중앙지방법원 2021. 06. 16. 선고 2020가단5326560 판결 | 사법정보공개포털 판례
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신탁재산 미분양 관리비, 수탁자 납부책임 주장 가능 여부
2020가단5326560* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과합니다.
관리비
[서울중앙지방법원 2021. 6. 16. 선고 2020가단5326560 판결]
【전문】
【원 고】
○○○ 관리단 (소송대리인 법무법인 창 담당변호사 조현복)
【피 고】
□□□ 주식회사 외 2인
【변론종결】
2021. 5. 12.
【주 문】
1. 피고 1 회사는 원고에게 55,766,320원 및 그 중 51,831,070원에 대하여 2021. 1. 9.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고 2 회사, 피고 3 회사에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 1 회사와 사이에 생긴 부분은 위 피고 1 회사가 부담하고, 원고와 피고 2 회사, 피고 3 회사와 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문 제1항 및 원고에게, 피고 1 회사와 공동하여 주문 제1항 기재 돈 중, ① 피고 2 회사는 48,020,710원 및 그 중 44,688,940원에 대하여, ② 피고 3 회사(이하 ‘피고 3 회사’와 ‘피고 2 회사’를 함께 지칭할 때는 ‘피고 신탁사들’이라 한다)는 7,745,610원 및 그 중 7,142,130원에 대하여 각 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 인정사실
가. 당사자의 지위
○ 원고는 시흥시 (지번 생략) 소재 집합건물인 (건물명 생략)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 구분소유자 전원으로 구성된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다) 제23조 소정의 관리단이다.
○ 피고 1 회사는 이 사건 건물의 시행사이다.
나. 신탁계약
○ 피고 2 회사는 2018. 12.경 피고 1 회사와 사이에. 미분양 호로 피고 1 회사 소유인 이 사건 건물 (호수 1 생략) 외 52개호(이하 ‘ 신탁부동산’이라 한다)에 관하여 담보신탁계약(이하 ‘ 신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 신탁부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기(이하 ‘ 신탁등기’라 한다)를 마쳤다.
○ 피고 3 회사(항소심 판결의 피고)는 2019. 2. 13.경 피고 1 회사와 사이에, 나머지 미분양 호로 피고 1 회사 소유인 이 사건 건물 (호수 생략) 외 5개호(이하 ‘ 신탁부동산’이라 하고, 신탁부동산을 함께 지칭할 때는 ‘이 사건 신탁부동산’이라 한다)에 관하여 담보신탁계약(이하 ‘ 신탁계약’이라 하고, 신탁계약을 함께 지칭할 때는 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 신탁부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기(이하 ‘ 신탁등기’라 하고, 신탁등기를 함께 지칭할 때는 ‘이 사건 신탁등기’라 한다)를 마쳤다.
○ 이 사건 신탁계약서는 이 사건 신탁등기 당시 각각의 신탁원부에 포함되어 각 등기부에 편철되었는데, 신탁계약서 제9조 제1항은 ‘위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유·사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담한다.’라고 규정하고, 신탁계약서 제15조 제1항은 ‘신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등과 기타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무 처리에 있어서의 수탁자의 책임 없는 사유로 발생한 손해는 위탁자의 부담으로 한다.’라고 규정하고 있다.
신탁계약서 제10조 제1항과 제15조 제1항도, 앞서 본 신탁계약서 제9조 제1항과 제15조 제1항의 내용과 같은 취지로 규정하고 있다.
다. 관리비 체납
○ 이와 같이 피고 1 회사가 피고 신탁사들에게 신탁한 이 사건 신탁부동산과 관련하여 2019년 11월분부터 2020년 10월분까지 관리비가 체납되어 있는데, 체납 원금은 합계 51,831,070원이고 연체료는 합계 3,935,250원이며, 그 중 신탁부동산 관련 체납 원금은 합계 44,688,940원이고 연체료는 합계 3,331,770원이며, 신탁부동산 관련 체납 원금은 합계 7,142,130원이고 연체료는 합계 603,480원이다.
[인정 근거] 갑제1 내지 12호증, 을나제1호증, 을나제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 1 회사에 대한 청구 부분
○ 위 인정사실에 의하면, 피고 1 회사는 피고 신탁사들과 체결한 이 사건 신탁계약에서 이 사건 신탁부동산에 관하여 발생한 관리비를 자신이 납부하기로 약정하였고, 이 사건 신탁계약서가 이 사건 신탁등기 당시 각각의 신탁원부에 포함되어 등기된 이상 피고 1 회사는 원고에 대하여 체납 관리비 납부의무를 진다.
○ 따라서 피고 1 회사는 원고에게 체납 관리비 합계 55,766,320원(원금 합계 51,831,070원 + 연체료 합계 3,935,250원) 및 그 중 원금 합계 51,831,070원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 최종 송달일 다음날인 2021. 1. 9.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고 신탁사들에 대한 청구 부분
가. 당사자의 주장
○ 원고는, 피고 신탁사들이 이 사건 신탁부동산의 대내외적인 소유자이므로, 피고 1 회사와 공동하여 원고에게 각 해당 체납 관리비를 지급할 의무가 있다고 주장한다.
○ 피고 신탁사들은, 위탁자인 피고 1 회사의 채무를 담보하기 위하여 이 사건 신탁등기를 마친 것인데, 신탁원부에 포함되어 등기기록의 일부가 된 이 사건 신탁계약서에는 위탁자가 관리비를 부담한다고 규정하고 있고, 피고 신탁사들은 위 규정을 들어 원고에게 대항할 수 있다고 다툰다.
나. 판단
○ 신탁법 제4조 제1항은 "등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다."라고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때에는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 성명과 주소, 신탁관리인이 있는 경우에는 그 성명과 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 그 밖의 신탁의 조항을 기록한 신탁원부를 작성하고, 위 신탁원부를 등기기록의 일부로 보도록 규정하고 있다. 따라서 위 규정에 따라 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).
○ 돌이켜 이 사건에서, 앞서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약서는 이 사건 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용 일체를 위탁자인 피고 1 회사가 부담한다고 규정하고 있고, 원고가 이 사건 소로써 구하는 체납 관리비는 이 사건 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당한다고 봄이 타당하며, 이 사건 신탁계약서는 이 사건 신탁등기의 각 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고 신탁사들은 위 규정을 들어 위탁자인 피고 1 회사에 관리비 지급책임이 있다고 원고에게 대항할 수 있다.
○ 여기서 원고는, 대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결에서 "위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하고, 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다."라고 판시한 점에 비추어 수탁자는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용의 기재 여부와 상관없이 관리비지급의무를 부담한다는 취지로 주장한다.
그러나 위 대법원 판결은 제3취득자에게 종전 구분소유권자들의 체납관리비를 청구한 사안으로, 제3취득자의 경우에는 신탁원부에 기재된 내용을 들어 관리비 납부의무를 면할 수 없다는 취지에 불과하므로, 신탁등기가 되어 있는 기간 중의 체납관리비를 청구 받은 수탁자가 관리비 납부의무의 주체를 위탁자라고 주장하는 이 사건과는 사안을 달리하여 위 법리를 이 사건에 그대로 적용할 수 없다(같은 취지로, 확정된 서울고등법원 2020. 9. 24. 선고 2019나2055195 판결 참조).
다. 소결
결국 피고 신탁사들은 이 사건 체납 관리비 지급책임의 주체가 피고 1 회사라고 원고에게 대항할 수 있으므로, 원고의 피고 신탁사들에 대한 주장은 이유 없다.
4. 결론
원고의 피고 1 회사에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 원고의 피고 신탁사들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각한다.
판사 차영민
출처 : 서울중앙지방법원 2021. 06. 16. 선고 2020가단5326560 판결 | 사법정보공개포털 판례
