요지

토지의 개량이나 그 매매 과정에 기여한 바가 뚜렷하지 않음에도 고액의 컨설팅 대금이 지급되었다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것이며, 부동산 중개행위를 하면서 매매가액을 증액하여 주는 대가로 법정 중개수수료를 상회하는 금원을 수수하는 행위는 부동산 중개와 거래 질서를 어지럽히는 행위임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 8. 2. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 000원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다

  이 유

1. 처분의 경위

  1. 처분의 경위

가. 원고는 2017. 1. 20. oo도 oo시 oo-oo리 답 oo㎡, 같은 리 oo-oo 답 oo㎡, 같은 리 oo-oo 답 oo㎡, 같은 리 oo-oo 답 oo㎡, 같은 리 oo-oo 답 oo㎡, 같은 리 oo-oo 답 oo㎡(이하 위 6필의 토지를 이 사건 토지라 한다)를 취득하였다가 2017. 10. 10.부터 같은 달 30.까지 사이에 순차로 양도(이하 이사건 양도라 한다)하였다.

나. 원고는 2017. 12. 28. 피고에게 이 사건 양도에 대하여 양도가액 ooo원, 취득가액 ooo원으로 하고, 아래와 같이 각 비용(지급일, 지급처 상호, 지금명목, 금액)을 지출하였음을 전제로 그 합계 ooo원을 필요경비로 공제하여 2017년 귀속 양도소득세 ooo원을 신고하였다(아래 각 비용을 개별적으로 특정할 때에는 ⁠‘제①비용’과 같이 특정한다).

① 2017. 10. 31. 주식회사 AAA(이하 AAA라 한다) 컨설팅 비용 ooo원 ② 2017. 10. 10. 및 같은 달 30. BBB주식회사 소개비 188,472,484원 ③ 2017. 10. 30. ㅇㅇ부동산개발 소개비 77,000,000원 ④ 2017. 10. 10. △△부동산컨설팅 소개비 7,700,000원 ⑤ 2017. 10. 30. □□중개사 소개비 40,000,000원 ⑥ 2017. 11. 2. ◇◇중개사 소개비 23,000,000원 ⑦ 2017. 8. 29. ＣＣ주식회사 매립비용 33,000,000원 ⑧ 세무신고 수수료 1,000,000원

다. 피고는 2018. 8. 2. 원고에 대하여, 제⑥ 내지 ⑧의 각 비용만을 필요경비로 인정하고 나머지 제① 내지 ⑤의 비용(이하 이 사건 비용이라 한다)은 필요경비로 인정하지 아니하여 산정한 2017년 귀속 양도소득세 oo원(신고불성실 가산세 oo원, 납부불성실 가산세 oo원 포함)을 경정·고지하는 처분(이하 이 사건 처분이라 한다)을 하였다.

라. 원고는 조세심판원에 대한 심판청구를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

⑴ 이 사건 토지에는 150 내지 200여 동의 비닐하우스가 있었고 주변 토지보다 지대가 낮아 물이 고여 있는 등으로 그 상태대로 양도할 수 없었다. 원고는 AAA와 사이에 비닐하우스의 철거와 이 사건 토지의 매립 업무 등을 위임하는 내용의 컨설팅 계약을 체결하고 그 대가로 440,000,000원을 지급하였는바, 이는 자본적 지출액으로서 필요경비로 인정되어야 한다(제① 비용).

⑵ AAA는 ◇◇중개사에 이 사건 토지 매매를 의뢰하였고, ◇◇중개사는 BBB주식회사, ㅇㅇ부동산개발, △△부동산컨설팅, □□중개사(이하 BBB 등이라 한다)의 순차 중개를 거쳐 이 사건 토지를 양도할 수 있었다. 따라서 원고가 BBB 등에 지급한 비용(제② 내지 ⑤ 비용)은 소개비로서 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 판단

⑴ 첫 번째 주장에 관한 판단

㈎ 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제97조 제1항 제2호, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제3항에 의하면, 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 양도자산의 용도변경·개량또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할필요경비에 해당한다.

㈏ 다툼 없는 사실, 갑 제7호증의 1, 갑 제10호증의 1 내지 11, 갑 제11호증의1 내지 4, 갑 제19호증의 2, 을 제13, 19, 20, 24호증의 각 기재 또는 영상, 증인 "갑"의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래의 사실관계 및 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로 원고가 제① 비용을 이 사건 토지에 대한 개량비 등 자본적 지출액으로서 지출하였다고 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없다. 제① 비용을 필요경비로 인정하지 아니한 피고의 조치는 정당하고, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

① 원고와 AAA 사이에 2017. 1. 25.자로 작성된 ⁠‘컨설팅계약서’는 AAA의 업무내용에 관하여 제4항에서 ⁠‘(이 사건 토지가) 주변 토지보다 현저히 낮게 되어 있어 비만 오면 물이 고여 있어 토지의 가치가 떨어지므로 전체 매립하여 주변토지와 비슷하게 처리하는 모든 업무를 대행한다.(토사 매립 덤프 7천차 이상 매립 예정됨)’고 되어 있고, 제5항에서 ⁠‘매립한 후 토지가 매각이 될 수 있도록 모든 노력을 한다.’고 되어 있으며, 제3항에서 ⁠‘매매가 성사될 시 원고는 AAA에 컨설팅 비용으로 440,000,000원(부가세 포함)을 지급키로 한다.’고 되어 있다.

② 이 사건 토지의 지대가 낮아 매립공사가 실시된 것으로 보이기는 하지만, 이를 AAA 측에서 실시하였다고 인정할 객관적인 자료가 없다. AAA 대표"갑"은 ⁠‘매립업체인 ＣＣ주식회사에 1억 1,000만 원 정도 지급하고, 쓰레기 처리비용으로 1,000만 원 정도, 민원해결 비용으로 1,000만 원 정도 지출하였는데, ＣＣ주식회사에 대한 계약금 3,300만 원은 원고가 직접 지급하였고 나머지는 AAA 측에서 지출하였다’는 취지로 증언하고 있는바, 위 증언에 의하더라도 매립공사 등에 지출한 비용은 1억 3,000만 원 정도에 불과하다는 것인데다가, 그마저도 AAA 측에서 매립공사 비용을 지출하였음을 뒷받침하는 객관적인 자료가 전혀 없다. 오히려 원고가 2017. 1. 31. ＣＣ주식회사와 사이에 총 공사금액 30,000,000원(부가세 제외한 금액으로 보인다)으로 정하여 이 사건 토지의 매립공사를 도급주는 ⁠‘토지 매립공사계약서’가 존재하고 위 계약에는 ＣＣ주식회사가 폐기물 정리와 민원 해결까지 책임지는 것으로 되어 있다. ＣＣ주식회사에 지급한 3,300만 원이 필요경비로 인정되었음은 앞서 본 바와 같다.

③ AAA가 이 사건 토지의 매매를 중개한 것으로 보이지도 않는다. AAA 측은 ◇◇중개사에 이 사건 토지 매매를 의뢰하였을 뿐, 이후의 매매 중개는 ◇◇중개사를 통하여 이루어졌던 것으로 보이며, ◇◇중개사에 지급한 소개비 2,300만 원이 필요경비로 인정되었음은 앞서 본 바와 같다. 원고는 BBB 등에 대한 소개비를 별도의 필요경비로 주장하고 있는 점에서 보아도 AAA에 대한 컨설팅 대금에는 소개비는 포함되어 있지 않은 것으로 보인다.

④ 원고가 AAA 명의 하나은행 계좌(계좌번호 ******)에 4억 4,000만 원을 입금한 내역이 확인되기는 하나, 위 4억 4,000만 원은 입금된 당일전액 인출되었고 그 중 1억 원은 원고가 돌려받은 내역이 확인되기도 한다. 위 1억 원에 대하여 원고는 AAA에 대한 대여금 채권을 변제받은 것이라는 취지로 주장하나 갑 제26호증의 2 내지 7, 갑 제27호증, 갑 제28호증의 1, 2, 갑 제29호증의 기재만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없다(원고는 2020. 8. 6.자 참고서면에서는 컨설팅 대금을 조종할 요량으로 선지급한 1억 원을 돌려받은 것이라는 취지로 기재하고 있다).

⑤ 원고가 ＣＣ주식회사에 매립공사비용 3,300만 원을 직접 지급한 외에 AAA가 이 사건 토지의 매립공사 등에 비용을 지출한 객관적인 자료가 확인되지 않는 점, 원고가 AAA에 입금한 4억 4,000만 원이 당일 전액 인출되었는데 그 중 1억 원을 원고가 돌려받은 내역이 확인되기도 하는 점, 그 밖에 AAA가 이사건 토지의 개량이나 그 매매 과정에 기여한 바가 뚜렷하게 드러나지 않는 점 등에 비추어 4억 4,000만 원이라는 ⁠‘컨설팅 대금’은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 경험칙상 쉽사리 수긍하기 어렵다.

⑵ 두 번째 주장에 관한 판단

㈎ 구 소득세법 제97조 제1항 제3호는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비등의 하나로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비를 규정하고 있다. 구 소득세법 제118조에 의하여 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하며, 특별한 사정이 없는 한 사회질서를 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다(법인세에 관한 대법원2009. 11. 12. 선고 2007두12422 판결 참조).

㈏ 위 법리에 비추어 원고의 이 부분 주장에 관하여 본다. 갑 제3호증의 1, 갑 제4호증의 1, 갑 제5호증의 1, 갑 제6호증의 1, 갑 제22호증의 1, 2, 갑 제23호증의 1,2, 갑 제24호증의 1, 2, 갑 제25호증의 1, 2, 갑 제26호증의 1, 을 제21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사실관계 및 사정들에 비추어 보면, 제② 내지 ⑤비용을 이 사건 양도에 따른 양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비로 산입하지 아니한 이 사건 처분은 적법하다. 이와 다른 취지의 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

① 원고는 ◇◇중개사를 통하여 BBB 등이 순차로 이 사건 토지 매매를 중개하였다는 취지로 주장하지만, BBB 등은 이 사건 토지의 매매계약서에 중개인으로 기재되어 있지 아니하고, 각각의 소개비에 상응하는 중개내용에 대하여 구체적으로 밝히지 못하고 있다. △△부동산컨설팅 ***, □□중개사사무소 ***, ㅇㅇ부동산개발 ***, ◇◇중개사사무소 ***의 사실확인서에도 매매하기 어려운 물건이어서 순차로 내지 공동으로 중개했다는 취지 정도로 기재하고 있을 뿐이어서 구체적인 중개 내역을 확인할 수 없다.

② 이 사건 토지의 양도가액에 상응하는 법정 중개수수료는 23,486,400원에 불과한데, 필요경비로 인정된 ◇◇중개사사무소에 지급한 소개비가 이와 근사한 금액이다. 원고가 그 밖에 BBB 등에 지급하였다는 수수료는 313,172,484원으로서 위 금액을 훨씬 상회하는 금액인바, 이는 경험법칙상 부동산 중개수수료로 지급할 것으로 쉽사리 수긍하기 어려운 금액이다(대법원 1990. 11. 27. 선고 90누4808 판결 참조).

③ 원고는 이 사건 토지매매가액을 평당 30만 원에서 평당 35만 원으로 올려 받게 해 주는 대신 평당 4만 원씩의 수수료를 지급하기로 약정하였다는 취지로 주장하는바, 증인 "갑"의 증언만으로 그와 같은 약정사실을 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없다. 원고와 BBB 등 사이에 작성한 컨설팅 계약서에 그와 같은 기재가 담겨 있지도 않다. 설령 원고 주장과 같은 약정이 있었다고 하더라도, 이는 통상적인 의미의 소개비 내지 중개수수료가 아니라 매매대금 조정과 관련한 별도 약정에 기한 지급으로서 필요경비로 인정되는 소개비에 해당한다고 보기는 어렵고, 이를 부동산 양도인이 일반적으로 지출하였을 것으로 인정되는 비용이라 보기도 어렵다.

④ 부동산 중개행위를 하면서 매매가액을 일정 정도 증액하여 주는 대가로 법정 중개수수료를 훨씬 상회하는 금원을 수수하거나 이를 약속하는 행위는 부동산 중개와 거래 질서를 어지럽히는 행위로서 용납되기 어렵다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사등에 대하여 ⁠‘사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위’를 금지하고 있다. BBB 등은 사실은 부동산 매매중개 행위를 하면서도 ⁠‘컨설팅 계약’이라는 형태를 취함으로써 위 금지규정을 잠탈하려 한 것으로 보인다. ⁠‘(BBB 등이) ◇◇중개사를 통해서 왔는데, 법정수수료 이상이다 보니까 컨설팅 계약으로 해서 사업자소득으로 가져갔다.’는 취지의 "갑"의 증언에서도 이러한 의도를 확인할 수 있다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 08. 25. 선고 서울행정법원 2019구단61598 판결 | 국세법령정보시스템