요지

원고 등이 8억 원 매매계약서의 잔금 지급기일 이전인 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 먼저 경료받은 사정은 인정되나 위와 같은 사정만으로는 이 사건 매매계약의 매매대금이 8억 원이라는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

판결내용

판결내용은 붙임과 같습니다

상세내용

주 문

1. 피고가 2018. 8. 2. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 15,017,850원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 **희(이하 두 사람을 통틀어 ⁠‘원고 등’이라 한다)는 **주 소유의 oo시 oo읍 ⁠(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 7:3의 비율로 공동 매수하기로 하고 **주와 사이에 이 사건 토지에 관한 매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 다음, 그에 기해 2004. 12. 2. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기(원고 7/10 지분, **희 3/10 지분)를 마쳤다.

나. 그 후 원고 등은 2017. 3. 30. 박oo과 구oo에게 이 사건 토지를 매매대금 합

계 11억 2,000만 원에 매도하는 계약을 체결하고 2017. 5. 15. 이 사건 토지에 관하여 수인들 명의의 소유권이전등기를 경료해주었다.

다. 원고는 2017. 5. 30. 위와 같은 이 사건 토지의 양도에 관하여, 양도가액을 7억

8,400만 원(= 매도대금 합계 11억 2,000만 원 × 원고 지분 70%)으로 하고, 취득가액 5억 6,000만 원(= 매수대금 합계 8억 원 × 원고 지분 70%)을 포함한 필요경비를

576,037,000원으로 하여 계산한 양도차익 207,963,000원에서 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 하여 산출한 양도소득세 49,483,340원을 예정신고․납부하였다.

라. 부산지방국세청장은 2018년도 **세무서에 대한 종합감사를 한 후 이 사건 토지의 전 소유자인 **주가 이 사건 토지의 양도가액을 3억 9,500만 원으로 신고하였다는 이유로 이 사건 토지 중 원고 지분의 취득가액을 2억 7,650만 원(= 3억 9,500만 원 × 원고 지분 70%)으로 보아 양도소득세를 결정하도록 지시하였고, 이에 피고는 2018. 8. 2. 원고에 대해 2017년 귀속 양도소득세 115,017,850원(가산세 포함)을 결정․고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 8. 24. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 국세청장은 2018. 12. 7. 원고의 심사청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 5 내지 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

원고 등은 이 사건 토지를 **주로부터 8억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 위 매매대금 8억 원을 **주에게 모두 지급하였는데, 당시 **주의 요청에 따라 세무신고는 평당 77만 원으로 하기로 약정하고 그에 맞춰 매매대금을 3억 9,500만 원으로 낮게 기재한 이른바 다운계약서를 작성하였다. 이처럼 원고 등은 이 사건 토지를 8억 원을 지급하고 취득하였음에도 피고가 위 다운계약서에 기해 **주가 신고한 양도가액을 그대로 원고 등의 취득가액으로 인정하여 원고에 대해 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

나. 판단 이 사건 매매계약에 관하여 아래와 같은 내용의 매매계약서 2개가 증거로 제출되었다(이하 아래 갑 제1호증의 매매계약서를 ⁠‘8억 원 매매계약서’라 하고, 갑 제3호증의 매매계약서를 ⁠‘3.95억 원 매매계약서’라 한다).

 아래와 같은 사실 및 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약에 관한 진정한 매매계약서는 8억 원 매매계약서이고 3.95억 원 매매계약서는 매매당사자들이 세금을 적게 내기 위해 합의하여 과세관청 신고용으로 작성한, 매매대금을 실제보다 적게 기재한 이른바 다운계약서로 봄이 상당하며, 나아가 원고 등이 8억 원 매매계약서에 기재된 매매대금 8억 원을 매도인 **주에게 모두 지급하였다고 봄이 상당하다. 결국 이 사건 토지의 전체 취득가액이 3억 9,500만 원임을 전제로 피고가 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

① 부동산 거래에 관하여 중개인(공인중개사)이 개입한 경우 그 계약체결 사실 및 중개인의 책임 등을 명확하게 하기 위해 계약서에 해당 거래를 중개한 중개인을 기재하는 것이 일반적이다. 그런데 8억 원 매매계약서에는 공인중개사 **종중 및 김**의 각 이름과 사무소 소재지 및 명칭, 등록번호, 전화번호 등이 모두 구체적으로 기재 되어 있고 위 공인중개사들 각각의 날인이 되어 있는 반면, 3.95억 원 매매계약서에는 공인중개사 관련 부분이 전부 공란으로 남아 있다.

② 8억 원 매매계약서에는 특약사항으로 ⁠‘매도인․매수인이 세무신고시 평당 77만 원으로 신고하기로 합의함’이라고 기재되어 있는데, 이 사건 토지의 면적 1,695㎡를 평(坪)으로 환산하면 512.7평이 되고 거기에 평당 77만 원을 적용하면 394,779,000원이 되어 3.95억 원 매매계약서의 매매대금 3억 9,500만 원과 비슷한 금액이 된다. 이러한 사정에 비추어 보면 3.95억 원 매매계약서는 8억 원 매매계약서의 위 특약사항에 따라

매매당사자들이 합의하여 과세관청에 신고하기 위해 작성한 이른바 ⁠‘다운계약서’로 보

인다.

③ 8억 원 매매계약서의 작성일자는 2004. 11. 25.이고 계약금 8,000만 원의 지급일자도 2004. 11. 25.로 기재되어 있다. 그런데 원고의 은행 계좌 내역 등에 의하면 원고가 위 계약금 지급일인 2004. 11. 25.에 원고의 은행 계좌에서 위 계약금 액수와 정확히 일치하는 8,000만 원을 현금으로 출금하여 이를 전액 수표로 발급받은 사실이 확인된다(다만 현재 수표 실물이 보존기간 경과로 보존되어 있지 않아 위 수표를 실제 지급받은 사람이 누구인지 확인할 방법은 없다, 이하 수표는 모두 같다). 반면 3.95억원 매매계약서는 작성일자 및 계약금(4,000만 원) 지급일자가 모두 2004. 11. 2.로 기재되어 있는데, 위 2004. 11. 2.에 위 계약금이 매도인 측에 지급되었다고 볼 만한 자

료는 찾아볼 수 없다.

④ 이 사건 토지를 원고와 공동 매수한 **희는 8억 원 매매계약서의 잔금 지급일자인 2004. 12. 15.에 자신의 배우자인 김CC 명의의 은행 계좌에서 원고 등을 대리하여 이 사건 토지 거래를 실질적으로 중개한 이EE의 계좌로 2억 4,000만 원을 이체하였는데, 위 2억 4,000만 원은 8억 원 매매계약서의 매매대금 중 **희의 지분 비율(30%) 금액과 정확히 일치하는 금액이다. 만일 3.95억 원 매매계약서의 기재대로 이 사건 매매계약의 매매대금이 3억 9,500만 원이라면 **희가 지급해야 할 매매대금은118,500,000원(= 3억 9,500만 원 × 30%)에 불과하여 위와 같이 **희가 중개인에게 그 두 배가 넘는 2억 4,000만 원을 지급한 이유를 설명하기 어렵다.

⑤ 이 사건 토지의 전 소유자인 **주는 이 사건 토지와 oo시 100-4 임야에 관하여 공동근저당권(채권최고액 9억 9,400만 원)을 설정하고 **농업협동조합(이하 ⁠‘**농협’이라 한다)으로부터 대출을 받았는데 2004. 12. 3. 당시 **주의 위 근저당권부 대출채무액은 원금이 7억 900만 원, 이자가 380만 원이었다. 그런데 원고 등이 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 2004. 12. 2.의 바로 다음 날인 2004. 12. 3. 이 사건 토지에 관하여 설정된 위 **농협의 근저당권설정등기가 ⁠‘일부 포기’를 원인으로 말소되었고, 바로 이어 **농협을 근저당권자로, 원고를 채무자로, 채권최고액을 2억 3,920만 원으로 하는 근저당권설정등기가 새로 경료되었는데, 원고가 위와 같이 새롭게 근저당권을 설정하고 2004. 1210. **농협으로부터 대출받은 1억 8,400만 원은 **주의 **농협에 대한 위 근저당권부 대출채무 중 원금 1억 8,000만 원과 이자 259,119원의 상환에 충당되었다. 이는 원고의 주장대로 원고가 **주의 위 근저당권부 대출채무 중 1억 8,000여만 원을 사실상 승계함으로써 이 사건 매매계약의 잔금 중 일부 지급에 갈음한 것으로 보인다.

⑥ 앞서 본 바와 같이 8억 원 매매계약서의 계약금 지급일자에 원고의 은행 계좌에서 계약금과 같은 액수인 8,000만 원이 인출된 사실, 잔금지급일인 2004. 12. 15.에 공동매수인 **희의 남편 김CC의 계좌에서 이 사건 토지의 매매를 중개한 이EE의 계좌로 2억 4,000만 원이 이체된 사실, 원고가 매도인 **주의 **농협에 대한 채무 1억 8,000여만 원을 사실상 승계한 사실이 확인된다. 또한 갑 제10호증의 1, 2, 의 각 기재에 의하면 8억 원 매매계약서의 중도금 지급일자인 2004. 12. 2.에 원고가 자신의 은행 계좌에서 현금 1억 9,000만 원을 인출하여 이를 수표 1장으로 발급받은 사실도 인정된다. 이처럼 원고가 주장하는 8억 원 매매계약서에 기한 매매대금 지급사실 중 상당 부분이 객관적인 금융거래자료 등의 내용과 일치한다.

⑦ 이 사건 토지의 매도인 **주를 대리한 공인중개사 김**이 서명한, 이 사건 매매계약의 잔금 4억 5,000만 원(8억 원 매매계약서에 기재된 잔금 액수와 일치한다)을 모두 지급받았다는 내용의 2004. 12. 15.자 영수증(갑 제14호증)이 증거로 제출되었다. 위 김**은 이 법원에 증인으로 출석하여 ⁠‘(원고 등을 대리한) 이EE로부터 영수증 금액에 해당하는 돈을 수표로 받고 위 영수증을 작**준 것이 확실하다’는 취지로 증언하였다.

⑧ 이 사건 토지 인근의 oo시 oo읍 **리 산 100 임야가 2004. 9. 16. ㎡당 272,354원에, 같은 리 산 100-4 임야가 2003. 5. 19. ㎡당 281,449원에 각 거래된 것으로 과세관청에 신고된 사례가 있는 것으로 보이는데, 위 각 가액은 8억 원 매매계약서의 매매대금을 기준으로 한 이 사건 토지의 ㎡당 가액 471,976원(=8억 원/1,695㎡)보다 훨씬 낮다. 그러나 위 각 인근 임야에 관하여 위와 같이 신고된 거래가액 역시 거래당사자 사이에 세금을 줄이기 위해 실제 거래가액보다 낮게 신고된 것일 가능성이 있다. 증인 **중도 ⁠‘(이 사건 토지 인근 지역이) 토지거래허가 구역으로 묶이고 투기지역으로 지정되기 이전에는 양도소득세, 취득세를 절감하기 위해 관례적으로 다운계약서를 썼던 것으로 기억한다’고 증언하였다. 그리고 원고 등이 8억 원 매매계약서의 잔금 지급기일(2004. 12. 15.) 이전인 2004. 12. 2. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 먼저 경료받은 사정은 인정되나, 원고가 위와 같이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료한 직후 바로 근저당권을 설정하고 대출을 받아 매도인의 근저당권부 대출채무를 상환한 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로는 이 사건 매매계약의 매매대금이 8억 원이라는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 수원지방법원 2020. 02. 07. 선고 수원지방법원 2019구단6417 판결 | 국세법령정보시스템