요지

교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것인 바, 원고 제출 교환계약서, 당시 공인중개사의 증언, 매매라는 사실을 입증할 수 있는 금융증빙 등이 없는 이 사건의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 20○○. ○. ○. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 ○○원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다

이 유

1. 처분의 경위 등

가. 원고는 200○. ○. ○. ○○ ○○구 ○○동 ○○-○○ 토지 및 그 지상 건물(이하‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 200○. ○. ○.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 201○. ○. ○. 이 사건 각 부동산을 김○○ 외 1인에게 매도하였다.

나. 원고는 201○. ○. ○. 이 사건 각 부동산의 양도가액을 실지거래가액인 ○○억

○○만 원으로, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 환산가액인 ○○억 ○○만 원으로 계상한 후 양도차익을 산정하여 양도소득세를 ○○원으로 신고한 후 이를 납부하였다.

다. 피고는 원고의 양도소득세에 대해 실지조사를 거쳐 201○. ○. ○. 원고가 이 사건 각 부동산을 취득한 실지취득가액이 ○억 ○○만 원으로 확인된다는 이유로 위 ○억 ○○만 원을 실지취득가액으로 산정하고, 원고의 양도차익을 재산정하여 총 결정세액을 ○○원(양도소득세 ○○원 + 신고불성실가산세 ○○원 + 납부불성실가산세 ○○원)으로 결정하고, 원고에게 ○○원(총 결정세액 ○○5원 – 기납부세액 ○○원)을 추가 납부할 것을 고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 201○. ○. ○. 조세심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 201○. ○. ○. 원고의 청구를 기각하였고, 원고는 202○. ○. ○. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 요지

피고는, 원고의 이 사건 각 부동산의 취득 원인을 매매로 전제하여 이 사건 처분을 하였으나, 원고는 당시 원고 및 배우자 장○○의 소유였던 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 ○-○ 등 3필지 및 지상 건물(이하 ⁠‘이 사건 ○○군 부동산’이라 한다), ○○ ○○군 ○○면 ○○리 ○○ 등 2필지(이하 ⁠‘이 사건 ○○군 부동산’이라 한다), ○○ ○○구 ○○동 816-3 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 ⁠‘이 사건 ○○ 부동산’이라 한다)와 이 사건 각 부동산을 교환한 것이다. 따라서 원고의 이 사건 각 부동산 취득 원인은 교환이고, 당시 목적물에 대한 감정 및 차액에 대한 정산절차가 이루어지지 않아 실지거래가액을 파악할 수 없는 경우에 해당하므로 이 사건 각 부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 계산한 원고의 당초 양도소득세 신고는 적법하고, 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 관계 법령

별지 기재와 같다.

4. 판단

가. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액 혹은 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지불한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 금전 가치를 표준으로 하는 가치적 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

나. 앞서 든 증거, 증인 김○○의 증언, 갑 제9 내지 14호증, 을 제3 내지 5, 8 내지11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 더하면 알 수 있는 다음의 사정을 종합할 때 원고의 이 사건 각 부동산의 취득원인은 단순교환인 사실이 인정된다. 따라서 이 사건각 부동산의 취득원인이 매매이고 그 실지거래가액이 ○억 ○○만 원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고는 201○. ○. ○. 피고에게 이 사건 각 부동산을 각 취득할 당시 작성한 ⁠‘교환계약서’, ⁠‘특약사항’, ⁠‘특약2’ 등의 문서를 제출하였다. 그 중 ⁠‘교환계약서’에는 이 사건 각 부동산을 이 사건 ○○군 부동산, 이 사건 ○○군 부동산, 이 사건 ○○ 부동산과 교환한다는 내용이 기재되어 있고, ⁠‘특약사항’ 및 ⁠‘특약 2’에는 위 각 거래대상 부동산에 설정된 저당권, 임차권, 가압류 등의 현황 및 교환 계약 이후 처리 방안 등이 기재되어 있는데, 그 내용이 위 계약 및 등기부등본상 기재 내용과 일치한다

1). 위 각 문서는 처분문서로서 그 성립이 진정한 것으로 인정되는바, 그 내용을 부정할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 이유를 찾아볼 수가 없다.

2) 이 사건 계약을 중개한 증인 김○○은 이 사건 각 부동산의 교환가치와 이 사건 ○○군, ○○군, ○○ 각 부동산의 교환가치를 시가 감정 없이 각 ○○억 원 정도로 평가하여 교환거래를 하였으며, 그 중개 대가로 거래액의 1%인 ○○만 원의 중개수수료를 받았다는 취지로 증언하였다. 위와 같은 증인 김○○의 증언은 거래 당시 작성된 영수증(갑 제14호증의1)의 기재 내용(작성일자가 ⁠‘200○. ○. ○.’로 기재되어 있고, ⁠‘○○동 ○○-○○ 상가건물’의 거래를 중개한 후 매도인으로부터 ○○만 원을 중개수수료로 지급받았다는 내용)과도 일치하여 신빙성이 높다. 증인 김○○은 이 사건 각 부동산의 전 소유자인 ○○엔지니어링의 실질적 사주가 문○○이었으며, 이 사건 거래를 문○○이 주관하였다는 취지의 증언도 하였는데, 이 사건 ○○군, ○○군, ○○ 부동산의 소유권이 문○○ 명의로 이전된 점 또한 위 증언과 부합한다.

3) 이 사건 ○○군, ○○군, ○○ 부동산의 각 소유권 이전이 모두 인접한 시기에 이루어진 점, 각 소유권 이전의 상대방이 모두 문○○인 점, 원고와 그 배우자인 장○○이 위 각 부동산의 소유권 이전 후 매매대금 명목으로 취득한 돈이 없는 것으로 보이는 점 등의 사정을 종합할 때도 원고는 이 사건 각 부동산을 매매가 아닌 교환계약으로 취득하였다고 봄이 타당하다.

5. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.

출처 : 광주지방법원 2020. 11. 26. 선고 광주지방법원 2020구합11084 판결 | 국세법령정보시스템