요지

이 법원의 감정인에 대한 감정촉탁회신결과에 따른 이 사건 제2토지의 시가를 기타소득의 필요경비로 보는 것이 타당함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2017. 9. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 수시분 종합소득세 부과 처분 중 3,055,908원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 9. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 수시분 종합소득세 35,278,230원의 부과처분을 취소한다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 7. 27. BB건설 주식회사(이하 ⁠‘BB건설’이라 한다)로부터 부산

**구 **동 산120-18 임야 3,055㎡(그 중 1,661㎡가 2013. 8. 7. 부산 **구 **동 산120-44로 분할되었고, 2017. 7. 18. 부산 **구 **동 991-5 임야 1,418㎡로 변경된 후, 다시 그 중 109㎡가 같은 동 991-6으로 분할되었다)와 같은 동 산120-3 임야 118㎡ 중 별지 1 도면 표시 4, 5, 6, 7, 8, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ⁠(A)부분 330㎡(이하 ⁠‘이 사건 제1토지'라 한다)를 250,000,000원에 매수하고, 계약당일 계약금 30,000,000원, 2014. 7. 9. 중도금 170,000,000원, 2014. 9. 15. 잔금 50,000,000원을 지급하였으나, BB건설이 소유권이전등기 절차를 이행하지 않자 2015. 2. 3. BB건설을 상대로 부산지방법원 2015가합 1195호로 소유권이전등기 등 청구의 소를 제기하였다.

나. 원고의 배우자인 CCC과 BB건설은 2014. 6. 26. CCC이 BB건설에게 부산 **구 **동 산120-18, 같은 동 산120-44 토지 중 CCC 소유의 75,460,000분의

243,541 지분, 원고 소유의 75,460,000분의 300,863 지분, NNN(원고의 자) 소유의

75,460,000분의 403,883지분의 소유권을 이전하고, BB건설은 CCC에게 부산 **구 **동 산120-18, 같은 동 산120-3 중 별지 1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 8, 7, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ⁠(B)부분 임야 49㎡(이하 ⁠‘이 사건 제2토지’라 한다)를 분할하여 소유권을 이전하기로 하는 내용으로 교환계약을 체결하였다.

다. CCC은 위 교환계약에 따라 BB건설에게, 2014. 6. 27. 부산 **구 **동

산120-18, 같은 동 산120-44 중 황윤재 소유의 75,460,000분의 243,541 지분에 관하여, 2014. 7. 11. 위 각 토지 중 CCC 소유의 75,460,000분의 243,541 지분에 관하여, 원고 소유의 75,460,000분의 300,863 지분에 관하여 각 교환을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하였으나, BB건설은 CCC에게 이 사건 제2토지에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하지 않았다. 이에 CCC은 2015. 4. 7. BB건설을 상대로 부산지방법원 2015가단 25194호로 소유권이전등기 등 청구의 소를 제기하였다.

라. 원고가 BB건설에 대하여 제기한 위 부산지방법원 2015가합1195호 사건에서,

2015. 11. 12. 원고와 조정참가인 CCC, BB건설 사이에서 아래와 같은 내용의 조정이 성립됨에 따라, 원고가 BB건설로부터 2015. 11. 25. 까지 750,000,000원을 지급받는 것을 조건으로, 원고는 이 사건 제1토지에 관하여, CCC은 이 사건 제2토지에 관하여 각 소유권이전등기청구를 포기하는 한편 CCC은 2015. 11. 12. 이 사건 제2토지와 관련된 부산지방법원 2015가단25194호 사건에 관하여 소를 취하하였다.

마. 원고는 2015년 과세연도 종합소득세 신고 시 BB건설로부터 받은 750,000,000

원 중 원고가 이 사건 제1토지의 매매대금으로 BB건설에 지급하였다가 반환받은 매

매대금 250,000,000원을 제외한 500,000,000원을 기타소득 총수입금액으로, 원고가

750,000,000원을 지급받는 것을 조건으로 원고의 배우자 CCC이소유권이전등기청구 를 포기한 이 사건 제2토지의 평가액 139,877,500원 및 원고와 CCC이 지출한 소송

비용을 포함한 147,213,6500원을 기타소득의 필요경비로 신고하였다. 그러나 피고는

원고가 기타소득의 필요경비로 신고한 이 사건 제2토지의 평가액 139,877,500원을 필

요경비로 인정하지 않고 2017. 9. 1. 원고에게 가산세를 포함하여 2015년 귀속 종합소득세 65,771,840원을 경정·고지하였다.

바. 원고는 이에 불복하여 2017. 11. 29. 국세청에 심사청구를 하였고, 국세청은

2018. 3. 7. 이 사건 제2토지의 평가액을 재조사하여 이를 필요경비로 산입하여 종합소득세 과세표준과 세액을 다시 계산하라는 결정을 하였다.

사. 피고는 국세청의 재조사 결정에 따라 이 사건 제2토지에 대한 현장확인을 실시한 결과 이 사건 제2토지의 가액을 61,683,111원으로 평가하고 이를 필요경비에 반영

하여 2018. 5. 10. 원고에게 부과되었던 2015년 귀속 종합소득세 중 30,493,610원을 감액 경정 처분하고, 위 금액에 환급가산금 290,540원을 더한 30,784,150원을 원고에게 환급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제5호증, 갑 제7호증, 을 제1호증 내

지을 제4호증의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장에 관한 판단

가. 원고의 주장 이 사건 제2토지의 가액은 인근 토지의 거래가격 등을 고려하여 시가를 산정하면 133,527,205원(= 2,725,045원/㎡ × 49㎡)임에도 불구하고 피고는 이 사건 제2토지 와 동일한 거래사례로 볼 수 없는 거래가액을 제3자간에 이루어진 일반적 거래가액으 로 보아서 과소하게 평가된 61,683,111원을 필요경비로 산정하여 이 사건 처분을 하였으므로 위법하다.

나. 관계법령

별지 3 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 관계 규정의 내용 및 관련 법리

가) 소득세법 제39조 제2항은 거주자가 매입, 제작 등으로 취득한 자산의

취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다고 규

정하고 있고, 소득세법 시행령 제89조 제1항은 ⁠“소득세법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 ① 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세, 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액, ② 자기가 행한 제조, 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비, 보험료, 수수료, 공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다), 설치비 기타 부대비용의 합계액, ③ 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세, 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액에 따른다”고 정하고 있다.

나) 위 소득세법 시행령의 위임을 받은 소득세법 시행규칙 제48조는 소득세법 시행령 제89조 제1항 제3호에서 ⁠‘기획재정부령이 정하는 시가’라 함은 법인세법 시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다고 정하고 있고, 구 법인세법 시행령

(2018. 2. 13. 대통령령 제28640호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 법인세법 시행령’이라 한다) 제89조 제1항은 시가를 정함에 있어 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따르고, 같은 조 제2항 제1호는 시가가 불분명한 경우에는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)에 따른다고 정하고 있다.

2) 판단

가) 이 사건 제2토지의 시가 산정

(1) 원고가 BB건설로부터 위약금 500,000,000원(반환받을 매매대금250,000,000원을 제외한 금액)을 받는 것을 조건으로 CCC이 소유권이전등기청구권을 포기한 이 사건 제2토지는 위 위약금에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것에 해당하여 그 가액 상당이 필요경비라고 할 것이고, 이를 앞에서 본 소득세법 제39조 제2항 및 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정에 비추어 보면, CCC은 BB건설과 교환계약에 따라 이 사건 제2토지를 취득하기로 되어 있을 뿐이고, 매매계약 등과는 달리 그 가액을 특정할 수 없는바, 그 가액이 불분명하므로 원고 및 CCC이 이 사건 제1토지 및 제2토지에 관하여 소유권이전등기청구권을 포기한 2015.11. 12. 당시의 시가로 산정하여 필요경비로 인정함이 타당하다.

(2) 을 제3호증, 을 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 제2토지와 지번이 같은 부산 **구 **동 산120-18 임야에 대한 양도소득세 신고 내역에 따르면 BB건설이 VVV 등의 양수인들로부터 위 토지를 아래 표 기재와 같은 가액으로 매수하였고, 그 평균 거래단가가 ㎡당 1,258,839원인 사실, 피고는

부산 **구 **동 산120-18 임야에 대한 위와 같은 매매사례를 소득세법 시행령 제

89조 제1항 제3호, 소득세법 시행규칙 제48조, 구 법인세법 시행령 제89조에 따른 ⁠‘시

가를 정함에 있어 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속

적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격’에 해

당한다고 판단하여 위 임야에 대한 평균매매사례단가 1,258,839원/㎡을 이 사건제2토

지의 면적인 49㎡으로 계산한 61,683,111원(= 1,258,839원/㎡ × 49㎡)을 이 사건제2

토지의 가액으로 산정하여 이를 필요경비로 계산한 후 이 사건 처분에 이른 사실을 인

정할 수 있다.

(3) 그러나 앞에서 본 증거, 이 법원에 현저한 사실 및 변론 전체의 취지 를 종합하면, 위와 같은 부산 **구 **동 산120-18 임야의 매매사례는 BB건설이

이준기 등의 지분소유자들로부터 토지 중 특정된 부분이 아닌 위 각 임야의 지분으로

서 매수한 사례인 반면, CCC은 BB건설로부터 부산 **구 **동 산120-18, 같은 동 산120-3 중 지분을 이전받기로 한 것이 아니라 별지 1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 8, 7, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ⁠(B)부분에 해당하는 특정부분의 토지를 분필하여 이전받기로 한 것인바, 피고가 이 사건 제2토지의 시가 산정의 근거로 삼은 부산 **구

**동 산120-18 임야의 위 매매사례는 이 사건 제2토지와 유사한 상황의 거래라고

보기는 어렵다.

(4) 그렇다면 이 사건 제2토지는 시가가 불분명한 경우로서 구 법인세법

시행령 제89조 제2항 제1호에 따라 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 의한 감정

평가법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 따라 정하여야 하는데, 이 법원의

국제평가감정사사무소 소속 감정인 FFF(이하 ⁠‘감정인’이라 한다)에 대한 감정촉탁회

신결과에 의하면, 2015. 11. 12. 기준 이 사건 제2토지의 시가는 133,378,000원(㎡당

2,722,000원)으로서 이를 시가로 봄이 상당하다.

나) 피고의 감정 관련 주장에 대한 판단

(1) 피고는 감정인의 감정촉탁회신결과는 이 사건 제2토지와 이용상황이 상이한 부산 **구 **동 965-8을 지리적으로 근접하다는 이유만으로 비교표준지로 선정하고, 이 사건 제2토지가 부산 **구 **동 산120-3 임야, **동 산120-18 임야 두 필지에 약 2:3의 면적 비율로 걸쳐져 있음에도 동일하게 같은 동 120-18 임야의

매매사례가액만을 적용하여 시가를 산정한 것으로 부당하다고 주장한다.

(2) 그러므로 살피건대, 앞에서 든 각 증거, 이 법원의 감정인에 대한 감 정촉탁 회신결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사실이 인정된다.

(가) 감정인은 감정평가에 관한 규칙 제12조 및 제14조의 규정에 따라 공시지가기준법(대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 비교표준지의 공시지가를

기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점 수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교 및 그 밖

의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 평가방법) 및 거래사례비교법(시

장성에 근거하여 대상토지와 동일성 또는 유사성이 있는 토지의 거래사례를 수집하여

대상토지의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가격형성요인 등의 비교를 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방법)을 적용하여 산정한 각 시산가액의 합리성을 검토하여 최종적인 평가액을 결정하였다.

(나) 이 사건 제1토지와 이 사건 제2토지를 합한 379㎡ 중 일부로서 이 사건 제2토지의 면적 49㎡를 평가하였고, 위 379㎡ 토지의 특성(일단지1)에 준하는성격)을 감안하여 평가하였는데, 이 사건 제1토지 및 제2토지는 대체로 평탄한 토지로서 지상건물이 없는 나지 상태이고, 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지이다.

(다) 감정인은 부산 **구 **동 965-8이 이 사건 제1토지 및 제2토지와 이용상황은 상이하지만 위 토지와 동일한 노선(백양대로)에 위치하고 있고 지리

적으로 비교적 근접하고 있으며, 용도지역, 도로교통 및 형상지세 등 개별적인 가격형

성요인이 동일 또는 유사한 점 등을 종합적으로 고려하여 비교표준지로 선정하고, 위

비교표준지의 공시지가 1,450,000원을 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인을 참

작하여 공시지가기준법에 의한 시산가격을 2,550,000원/㎡으로 산정하였다.

(라) 감정인은 거래시점 및 개별적인 가격형성요인이 상대적으로 유사

한 부산 **구 **동 960-11 토지의 거래 사례를 기준으로 사정보정, 시점수정, 지

역요인 및 개별요인을 참작하여 거래사례비교법에 의한 시산가격을 2,980,000원/㎡으 로 산정하였고, 거래사례비교법에 의한 시산가격 산정의 거래사례는 토지와 건물이 결

합된 복합부동산으로서 거래가격에 영업권이 일부 반영되었을 개연성을 고려하여 공시

지가기준법에 의한 시산가격에 60%, 거래사례비교법에 의한 시산가격에 40%의 가중치를 두어 이 사건 제2토지의 토지단가를 2,722,000원/㎡으로 산정하였다.

(3) 앞에서 인정한 사실과 갑 제8호증의 기재, 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① BB건설은 CCC에게 부산 **구 **동 산120-18 임야와 같은 동 산120-3 임야 중 특정된 별지 1 도면 표시 ⁠(B)부분을 분필하여 소유권을 이전하기로 하였으므로, 위 같은 동 산120-18, 산120-3 각 임야의 일부

지분으로서가 아닌 특정된 위치에 존재하는 한 필지의 토지로서 별도의 가치가 평가되

어야 하는 점, ② 이 사건 제2토지는 남서쪽으로는 인도와 차도로 구분되어 있는 왕복

6차선도로인 백양대로와 접하고 있어 지적공부상 하나의 필지 내에서도 백양대로를 접

하고 있는지 여부에 따라 각 부분의 가치가 크게 차이날 수 있고, 오히려 백양대로를

접하고 있는 다른 토지와 상당부분 유사하게 평가될 여지가 있는 점, ③ CCC에 대

한 부산지방법원 2017고합430호 배임수재 사건에서도 주식회사 삼창감정평가법인에

의하여 이 사건 제2토지에 관하여 2014. 6. 26.을 기준시점으로 하여 감정평가가 이루

어졌는데, 당시 평가단가가 2,312,000원/㎡으로서 이는 감정인 박종만의 감정평가 시점보다 1년가량 앞선 시점을 고려하면 이 법원 감정인이 평가한 시가와 크게 차이난다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 법원의 감정인에 대한 감정촉탁회신결과에 따른 이 사건 제2토지의 시가는 공신력 있는 감정기관의 감정가액으로서 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 봄이 타당하다.

3) 정당한 세액 계산

나아가 이 법원의 감정인에 대한 감정촉탁회신결과에 따른 이 사건 제2토지

의 2015. 11. 12. 당시의 시가인 133,378,000원을 원고의 2015년도 기타소득의 필요경

비로 보아서 이를 포함하여 재산정한 원고에 대한 2015년도 귀속 종합소득세 산정내

역은 별지 2 ⁠‘정당세액 계산’ 기재와 같고, 이에 따르면 원고에 대한 2015년 귀속종합

소득세는 원고의 최초 신고 시와 비교하여 3,055,908원 증가하였으므로, 피고의원고에

대한 이 사건 처분 중 3,055,908원을 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이

유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 부산지방법원 2019. 04. 19. 선고 부산지방법원 2018구합22952 판결 | 국세법령정보시스템