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아파트 분양보증 약관에 따른 환급청구 요건과 선택 제한
2023다295213* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
수분양자지위확인
[대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다295213 판결]
【판시사항】
甲 등이 乙 유한회사와 아파트 분양계약 등을 체결한 후 계약금 및 중도금을 납부하였고, 주택도시보증공사는 위 아파트 시행사업과 관련하여 乙 회사와 乙 회사가 부도·파산 등의 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없을 경우 주택도시보증공사가 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였는데, 위 아파트 공사가 지연되다가 보증사고가 발생한 사안에서, 주택도시보증공사가 甲 등에게 분양보증계약에 따른 환급이행으로 甲 등이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
甲 등이 乙 유한회사와 아파트 분양계약 등을 체결한 후 계약금 및 중도금을 납부하였고, 주택도시보증공사는 위 아파트 시행사업과 관련하여 乙 회사와 乙 회사가 부도·파산 등의 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없을 경우 주택도시보증공사가 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였는데, 위 아파트 공사가 지연되다가 보증사고가 발생한 사안에서, 주택도시보증공사가 분양보증약관에 따라 부담하는 보증채무의 이행방법은 분양이행(주택법령에서 정한 주택건설기준 및 당해 사업장의 사업계획승인서, 설계도서에 따라 시공하여 입주 완료) 또는 환급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급)으로 명확히 구분되고, 각각의 성립 요건 역시 구분되어 있어 그에 따라 보증채무 이행방법이 결정된 경우에는, 보증채권자라도 다른 방법으로 보증채무의 이행을 청구할 수 없도록 명시되어 있는 점, 甲 등이 주택도시보증공사에 대하여 환급이행청구를 한 이상, 분양보증약관에 따른 환급이행의 요건사실에 대하여는 甲 등이 주장·증명책임을 부담하므로, 甲 등이 선의의 수분양자로서 분양보증계약에 따라 보호되는 보증채권자에 해당하더라도 분양보증약관 등에서 정한 환급이행의 요건사실이 주장·증명되었는지 여부를 면밀히 살펴보았어야 하는데도, 제1심판결의 ‘아파트에 대한 보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행하였다.’고 명시한 사실을 그대로 인용한 점 등에 비추어, 주택도시보증공사가 甲 등에게 분양보증계약에 따른 환급이행으로 甲 등이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
주택도시기금법 제26조 제1항 제2호, 제3항, 주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 (가)목, 민법 제428조, 제539조, 상법 제726조의5, 제726조의7, 민사소송법 제288조[증명책임]
【전문】
【원고, 피상고인】
원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 일이삼(123) 담당변호사 심재훈 외 1인)
【피고, 상고인】
주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 자연수 담당변호사 서보익)
【원심판결】
광주고법 2023. 10. 12. 선고 2023나20609 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 선의의 수분양자 해당 여부에 관하여
이 부분 상고이유는 결국 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택이나 사실인정을 다투는 취지에 불과하여 받아들일 수 없다.
2. 환급이행청구에 관하여
가. 원심은 판시와 같은 이유로, 원고들은 「주택공급에 관한 규칙」에서 정한 절차와 방법에 따라 이 사건 분양공급계약을 체결한 선의의 수분양자로서 이 사건 분양보증계약에 따라 보호되는 ‘보증채권자’에 해당하고, 이 사건 아파트 시행사업에 관한 보증사고가 발생한 이상, 피고는 원고들에게 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행으로 원고들이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
나. 그러나 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
1) 이 사건 분양보증약관에 따르면, ① 피고는 주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 (가)목에 따라 주채무자인 유한회사 모은이 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 이 사건 아파트의 분양이행(주택법령에서 정한 주택건설기준 및 당해 사업장의 사업계획승인서, 설계도서에 따라 시공하여 입주 완료) 또는 환급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급) 책임을 부담하고(제3조), ② 피고는 보증사고가 발생한 경우에 보증채권자에게 보증채무 이행방법(당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행)의 선택에 대하여 지체 없이 서면으로 최고하되, 보증사고일 현재 감리자가 확인한 실행공정률이 80% 이상인 사업장의 경우에는 최고 없이 분양이행으로 결정하며(제8조 제1항 단서 제2호), ③ 피고의 최고통지서를 수령한 보증채권자의 3분의 2 이상이 환급이행으로 선택한 경우에는 환급이행으로, 그 이외의 경우에는 이 사건 분양보증약관 제8조 제2항에 따라 위임된 선택권을 포함하여 분양이행 또는 환급이행(3분의 2 이상에 도달한 경우에 한한다)으로 결정하고(제8조 제3항), ④ 이 사건 분양보증약관 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항, 제4항에 따라 보증채무 이행방법이 분양이행으로 결정된 경우 보증채권자는 환급이행을 요구할 수 없으며, 환급이행으로 결정된 경우 보증채권자는 분양이행을 요구할 수 없도록 정하였다(제8조 제6항).
2) 이 사건 분양보증약관 제3조 및 제8조에 따르면, 피고가 이 사건 분양보증약관에 따라 부담하는 보증채무의 이행방법은 분양이행 또는 환급이행으로 명확히 구분되고, 그 각각의 성립 요건 역시 구분되어 있어 그에 따라 보증채무 이행방법이 결정된 경우에는, 보증채권자라도 다른 방법으로 보증채무의 이행을 청구할 수 없도록 명시되어 있다.
3) 원심에서 원고들이 피고에 대하여 환급이행청구를 한 이상, 이 사건 분양보증약관 제8조에 따른 환급이행의 요건사실에 대하여는 원고들이 주장·증명책임을 부담한다. 따라서 원심은 원고들이 선의의 수분양자로서 이 사건 분양보증계약에 따라 보호되는 보증채권자에 해당하더라도 이 사건 분양보증약관 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항 등에서 정한 환급이행의 요건사실이 주장·증명되었는지 여부를 면밀히 살펴보았어야 한다. 그런데 원심은 이에 관한 충실한 심리를 거치지 않은 채 곧바로 원고들의 이 부분 청구의 대부분을 인용하였다.
4) 원심은 제1심판결의 ‘1. 기초 사실’ 중 일부를 고쳐 쓰는 것 외에 대부분을 그대로 인용하였는데, 제1심판결은 ‘1. 기초 사실’에 ‘이 사건 아파트 공사가 지연되어 오다가 2020. 4.경 보증사고가 발생하였고, 피고는 이 사건 아파트에 대한 보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행하였다.’고 명시하였고, 이에 대해서는 원심에서 달리 고쳐 쓴 바도 없다. 원고들의 환급이행청구를 받아들인 원심의 판단은, 사정에 따라서는 원심의 위와 같은 사실인정과 양립하기 어려울 수 있다.
다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고에게 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행의무를 인정하였는바, 이러한 원심의 판단에는 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행청구권 성립 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권영준(재판장) 이동원 김상환(주심)
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아파트 분양보증 약관에 따른 환급청구 요건과 선택 제한
2023다295213* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
수분양자지위확인
[대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다295213 판결]
【판시사항】
甲 등이 乙 유한회사와 아파트 분양계약 등을 체결한 후 계약금 및 중도금을 납부하였고, 주택도시보증공사는 위 아파트 시행사업과 관련하여 乙 회사와 乙 회사가 부도·파산 등의 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없을 경우 주택도시보증공사가 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였는데, 위 아파트 공사가 지연되다가 보증사고가 발생한 사안에서, 주택도시보증공사가 甲 등에게 분양보증계약에 따른 환급이행으로 甲 등이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
甲 등이 乙 유한회사와 아파트 분양계약 등을 체결한 후 계약금 및 중도금을 납부하였고, 주택도시보증공사는 위 아파트 시행사업과 관련하여 乙 회사와 乙 회사가 부도·파산 등의 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없을 경우 주택도시보증공사가 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였는데, 위 아파트 공사가 지연되다가 보증사고가 발생한 사안에서, 주택도시보증공사가 분양보증약관에 따라 부담하는 보증채무의 이행방법은 분양이행(주택법령에서 정한 주택건설기준 및 당해 사업장의 사업계획승인서, 설계도서에 따라 시공하여 입주 완료) 또는 환급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급)으로 명확히 구분되고, 각각의 성립 요건 역시 구분되어 있어 그에 따라 보증채무 이행방법이 결정된 경우에는, 보증채권자라도 다른 방법으로 보증채무의 이행을 청구할 수 없도록 명시되어 있는 점, 甲 등이 주택도시보증공사에 대하여 환급이행청구를 한 이상, 분양보증약관에 따른 환급이행의 요건사실에 대하여는 甲 등이 주장·증명책임을 부담하므로, 甲 등이 선의의 수분양자로서 분양보증계약에 따라 보호되는 보증채권자에 해당하더라도 분양보증약관 등에서 정한 환급이행의 요건사실이 주장·증명되었는지 여부를 면밀히 살펴보았어야 하는데도, 제1심판결의 ‘아파트에 대한 보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행하였다.’고 명시한 사실을 그대로 인용한 점 등에 비추어, 주택도시보증공사가 甲 등에게 분양보증계약에 따른 환급이행으로 甲 등이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
주택도시기금법 제26조 제1항 제2호, 제3항, 주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 (가)목, 민법 제428조, 제539조, 상법 제726조의5, 제726조의7, 민사소송법 제288조[증명책임]
【전문】
【원고, 피상고인】
원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 일이삼(123) 담당변호사 심재훈 외 1인)
【피고, 상고인】
주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 자연수 담당변호사 서보익)
【원심판결】
광주고법 2023. 10. 12. 선고 2023나20609 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 선의의 수분양자 해당 여부에 관하여
이 부분 상고이유는 결국 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택이나 사실인정을 다투는 취지에 불과하여 받아들일 수 없다.
2. 환급이행청구에 관하여
가. 원심은 판시와 같은 이유로, 원고들은 「주택공급에 관한 규칙」에서 정한 절차와 방법에 따라 이 사건 분양공급계약을 체결한 선의의 수분양자로서 이 사건 분양보증계약에 따라 보호되는 ‘보증채권자’에 해당하고, 이 사건 아파트 시행사업에 관한 보증사고가 발생한 이상, 피고는 원고들에게 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행으로 원고들이 납부한 중도금 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
나. 그러나 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
1) 이 사건 분양보증약관에 따르면, ① 피고는 주택도시기금법 시행령 제21조 제1항 제1호 (가)목에 따라 주채무자인 유한회사 모은이 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 이 사건 아파트의 분양이행(주택법령에서 정한 주택건설기준 및 당해 사업장의 사업계획승인서, 설계도서에 따라 시공하여 입주 완료) 또는 환급이행(납부한 계약금 및 중도금의 환급) 책임을 부담하고(제3조), ② 피고는 보증사고가 발생한 경우에 보증채권자에게 보증채무 이행방법(당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행)의 선택에 대하여 지체 없이 서면으로 최고하되, 보증사고일 현재 감리자가 확인한 실행공정률이 80% 이상인 사업장의 경우에는 최고 없이 분양이행으로 결정하며(제8조 제1항 단서 제2호), ③ 피고의 최고통지서를 수령한 보증채권자의 3분의 2 이상이 환급이행으로 선택한 경우에는 환급이행으로, 그 이외의 경우에는 이 사건 분양보증약관 제8조 제2항에 따라 위임된 선택권을 포함하여 분양이행 또는 환급이행(3분의 2 이상에 도달한 경우에 한한다)으로 결정하고(제8조 제3항), ④ 이 사건 분양보증약관 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항, 제4항에 따라 보증채무 이행방법이 분양이행으로 결정된 경우 보증채권자는 환급이행을 요구할 수 없으며, 환급이행으로 결정된 경우 보증채권자는 분양이행을 요구할 수 없도록 정하였다(제8조 제6항).
2) 이 사건 분양보증약관 제3조 및 제8조에 따르면, 피고가 이 사건 분양보증약관에 따라 부담하는 보증채무의 이행방법은 분양이행 또는 환급이행으로 명확히 구분되고, 그 각각의 성립 요건 역시 구분되어 있어 그에 따라 보증채무 이행방법이 결정된 경우에는, 보증채권자라도 다른 방법으로 보증채무의 이행을 청구할 수 없도록 명시되어 있다.
3) 원심에서 원고들이 피고에 대하여 환급이행청구를 한 이상, 이 사건 분양보증약관 제8조에 따른 환급이행의 요건사실에 대하여는 원고들이 주장·증명책임을 부담한다. 따라서 원심은 원고들이 선의의 수분양자로서 이 사건 분양보증계약에 따라 보호되는 보증채권자에 해당하더라도 이 사건 분양보증약관 제8조 제1항 단서 제2호, 제3항 등에서 정한 환급이행의 요건사실이 주장·증명되었는지 여부를 면밀히 살펴보았어야 한다. 그런데 원심은 이에 관한 충실한 심리를 거치지 않은 채 곧바로 원고들의 이 부분 청구의 대부분을 인용하였다.
4) 원심은 제1심판결의 ‘1. 기초 사실’ 중 일부를 고쳐 쓰는 것 외에 대부분을 그대로 인용하였는데, 제1심판결은 ‘1. 기초 사실’에 ‘이 사건 아파트 공사가 지연되어 오다가 2020. 4.경 보증사고가 발생하였고, 피고는 이 사건 아파트에 대한 보증이행방법을 분양이행으로 결정하고 잔여공사를 진행하였다.’고 명시하였고, 이에 대해서는 원심에서 달리 고쳐 쓴 바도 없다. 원고들의 환급이행청구를 받아들인 원심의 판단은, 사정에 따라서는 원심의 위와 같은 사실인정과 양립하기 어려울 수 있다.
다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고에게 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행의무를 인정하였는바, 이러한 원심의 판단에는 이 사건 분양보증계약에 따른 환급이행청구권 성립 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권영준(재판장) 이동원 김상환(주심)
