요지

토지거래허가구역 내의 토지 매매계약은 유동적 무효상태에 있는바, 토지거래 허가나 허가구역의 지정해제가 있기 전에는 매도인이 잔금미지급을 이유로 계약의 해제 의사표시를 하였다 하더라도 이는 적법ㆍ유효한 계약의 해제로 볼 수 없어 계약금이 위약금으로 대체되었다고 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2017. 4. 12. 원고에게 한 2011년 귀속 종합소득세 ○○,○○○,○○○원의 부과처분 중 가산세 △△,△△△,△△△원 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

  이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 12. 28. 주식회사 ○○○○개발(이하 ⁠‘○○○○개발’이라 한다)에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ⁠‘국토계획법’이라 한다)에 따른 토지거래허가구역 내에 있는 ○○시 ○○구 ○○동 답 2,962㎡(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 매매대금 △,△△△,△△△,△△△원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서(이하 ⁠‘이 사건매매계약’이라 한다), 이에 따라 같은 날 ○○○○개발로부터 계약금 △△△,△△△,△△△원(이하 ⁠‘이 사건 계약금’이라 한다)을 지급받고, 잔금 ○○○,○○○,○○○원은 2009. 3. 10. 지급받기로 약정하였다.

나. 원고는 ○○○○개발이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하자 세 차례에 걸쳐 그 이행을 최고한 뒤 2009. 6. 17. 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였다. 이 사건 매매계약에서는 ⁠‘○○○○개발의 귀책사유로 매매대금지급의무가 3개월 이상 연체될 경우 원고가 이 사건 매매계약을 해제할 수 있고, 이때 기지급된 계약금은 원고에게 귀속된다’고 정하고 있다.

다. 이 사건 토지는 2011. 5. 31. 토지거래허가구역 지정이 해제되었다.

라. 피고는, 이 사건 매매계약은 토지거래허가구역 지정해제일인 2011. 5. 31. 해제가 확정됨에 따라 이때 원고에게 계약금 △△△,△△△,△△△원이 위약금으로 귀속되었다는 이유로 위약금에 대응하는 필요경비를 공제한 잔액 ***,***,***원을 2011년 귀속 기타소득 금액으로 보아, 2017. 4. 19. 원고에게 2011년 귀속 종합소득세 ○○,○○○,○○○와 가산세 △△,△△△,△△△를 부과·고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2017. 6. 28. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2017. 9.20. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호 포함)의각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

○○○○개발에 자금을 대여한 파산자 주식회사 △△저축은행의 파산관재인 ☆☆☆☆공사는 ○○○○개발이 원고에 대하여 갖는 이 사건 매매계약의 계약금 반환채권에 관하여 2015. 8. 21. 채권압류 및 추심명령을 받고(○○지방법원 2015타채*****), 2015. 12. 9. 원고를 상대로 위 추심금의 지급을 구하는 소를 제기하였으나, ⁠‘이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이 해제되기 전에 이 사건 매매계약이 토지거래허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하거나 ○○○○개발의 이행불능으로 인해 확정적으로 무효가 되었다고 볼 수 없다’는 이유로 2016. 9. 27. 기각되었고, 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되었다.

따라서 이 사건 계약금이 원고에게 위약금으로 귀속되었는지 여부는 위 확정 판결이 있기 전까지 미확정된 상태였으므로, 이 사건 위약금이 2011년도에 귀속되었음을 전제로 하는 이 사건 처분 중 가산세 부과 부분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 구 소득세법(2014. 12. 23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제

21조 제1항 제10호에서는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 기타소득의 하나로 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제50조 제1항 제3호에서는 위 기타소득의 수입시기는 ⁠‘그 지급을 받은 날’로 한다고 규정하고 있으며, 구 소득세법 제5조 제1항에 따르면 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지이다.

한편, 국토계획법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 법률상 미완성의 법률행위로서 이른바 유동적 무효의 상태에 있어 그 계약 내용에 따른 본래적 효력은 발생하지 아니하므로, 관할 관청의 거래허가를 받아 매매계약이 소급하여 유효한 계약이 되기 전까지 양쪽 당사자는 서로 소유권의 이전이나 대금의 지급과 관련하여 어떠한 내용의 이행청구를 할 수 없고, 일방 당사자는 상대방의 매매계약 내용에 따른 채무불이행을 이유로 하여 계약을 해제할 수도 없으며, 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로소 이행지체에 빠져 매도인은 계약을 해제할 수 있다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결, 대법원 1995. 1. 24. 선고 93다25875 판결 등 참조).

2) 위 법리에 비추어 이 사안에 관하여 본다.

먼저, 원고가 2009년 6월경 ○○○○개발에 잔금 지급을 촉구하면서 그 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 변론 전체의 취지에 의하면 위 해제의 의사표시를 한 시점부터 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이 해제된 2011. 5. 31.까지 원고와 ○○○○개발은 이 사건 매매계약에 대하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하였음을 알 수 있는바, 그렇다면 이 사건 매매계약은 여전히 유동적 무효의 상태로 남아 있어 원고의 위 해제 의사표시는 법적으로 효력이 없으므로, 결국 2011. 5. 31.까지 이 사건 계약금이 위약금으로 대체되어 원고에게 기타소득으로 귀속되었다고 볼 만한 근거가 없다.

나아가, 원고는 이 사건 토지에 관한 토지거래허가구역 지정이 해제되어 이 사건 매매계약이 확정적으로 유효가 된 2011. 5. 31. 이후에는 자신의 의무이행을 제공하면서 ○○○○개발에 대금지급을 최고하고 ○○○○개발이 이에 응하지 아니한 경우 이 사건 매매계약에 해제의 의사표시를 적법·유효하게 할 수 있는 지위에 있었다고 할 것이나, 위 2011. 5. 31.부터 이 사건 처분의 과세기간 종기인 2011. 12. 31.까지 사이에 원고가 ○○○○개발에 대하여 적법·유효한 해제의 의사표시를 하였다고 인정할 증거가 없다.

따라서 2011년 귀속 소득세의 과세기간인 2011. 1. 1.부터 2011. 12. 31.까지 사이에 이 사건 매매계약이 ○○○○개발의 귀책사유를 이유로 하는 원고의 적법한 해제의 의사표시에 따라 해제되어 이 사건 위약금이 원고에게 귀속되었다고 볼 수 없으므로(원고는 ○○○○개발의 잔금 지급의무 불이행을 이유로 이 사건 매매계약에 대한 해제의 의사표시를 한 2009년 6월부터 이미 이 사건 매매계약을 해제하고 이 사건 계약금을 위약금으로 자신에게 귀속시킬 의사를 가지고 있었던 것으로 보이기는 하나, 계약금이 위약금으로 대체됨으로써 소득세법상 기타소득으로 귀속되기 위해서는 법률상 계약이 유효하게 해제된 경우여야 하므로, 위와 같은 사정만으로 이 사건 매매계약이 확정적으로 유효가 되는 시점인 2011. 5. 31. 이 사건 계약금이 위약금으로 대체되어 원고에게 기타소득으로 귀속되었다고 볼 수는 없다), 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분 중 가산세 부과 부분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유

있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2018. 09. 06. 선고 서울행정법원 2017구합88695 판결 | 국세법령정보시스템