요지

과세처분에 중대하고 명백한 하자가 있어 세액결정이 당연무효인지 여부는 본안에서 판단해야 할 사항이라고 할 것이고, 설사 그와 같은 하자가 존재하지 않더라도 원고가 그와 같은 하자를 주장하면서 부당이득반환을 구하는 이상 이는 부당이득반환청구의 기각 사유일 뿐 소가 부적법하게 되는 것은 아님

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고에게

가. 피고 BBB은 2,060,000원과 이에 대하여 2016. 10. 26.부터 2017. 9. 29.까지는연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

나. 피고 CCC는 15,000,000원과 이에 대하여 2016. 10. 8.부터 2017. 9. 29.까지는연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고 BBB, CCC에 대한 각 나머지 청구, 피고 대한민국에 대한 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 BBB 사이에 생긴 부분의 9/10는 원고가, 나머지는 피고 BBB이 각 부담하고, 원고와 피고 CCC 사이에 생긴 부분의 1/5은 원고가, 나머지는 피고 CCC가 각 부담하며, 원고와 피고 대한민국 사이에 생긴 부분은 원고가

부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

원고에게,

1. 피고 BBB, CCC는 각자 19,400,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,

2. 피고 대한민국은 62,363,355원과 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

가. 피고 BBB은 00공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사이고, 피고 CCC는 0000 부동산컨설팅이라는 상호로 부동산컨설팅업에 종사하는 사람이다.

나. 원고는 2014. 7. 28. 주식회사 DDD팜텍(이하 ⁠‘소외 회사’라 한다)과 사이에 경기 00군 00면 00리 전 10,718㎡, 같은 리 임야 17,665㎡에 관하여 매매대금을 1,400,000,000원으로 하는 매매계약서를 작성하였다.

다. 그 후 원고는 2014. 11. 3. 공인중개사인 피고 BBB의 중개 하에 소외 회사와 사이에 위 각 부동산에 경기 00군 00면 00리 임야 28㎡를 추가하여(이하 이를 통틀어 ⁠‘이 사건 각 부동산’이라 한다) 매매대금을 1,660,000,000원으로 하는 매매계약서를 작성하였다.

라. 원고는 2014. 12. 3. 소외 회사에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2014. 11. 3. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 2016. 3. 24. 이 사건 각 부동산에 관한 양도소득세, 가산금 등을 합하여 228,164,400원을 납부하였다.

바. 이 사건 각 부동산의 매매계약에 관하여 피고 BBB은 원고로부터 17,000,000원을 지급받았고, 피고 CCC는 피고 BBB을 통하여 원고로부터 15,000,000원을 지급받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 6, 12, 13호증, 을가 제1호증, 을나 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 대한민국의 본안전 항변에 대한 판단

피고 대한민국은 이 사건 각 부동산에 대한 과세관청의 양도소득세 부과처분에 하자가 있다 하더라도 이는 단순취소사유에 해당하며, 이는 민사소송이 아닌 행정소송의 절차를 따라야 하므로 원고의 대한민국에 대한 소는 각하되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 과세관청의 과세처분에 중대하고 명백한 하자가 있어 세액결정이 당연무효인지 여부는 본안에서 판단해야 할 사항이라고 할 것이고, 설사 그와 같은 하자가 존재하지 않더라도 원고가 그와 같은 하자를 주장하면서 부당이득반환을 구하는 이상 이는 부당이득반환청구의 기각 사유일 뿐 그로 인해 원고의 피고 대한민국에 대한 소가 부적법하게 되는 것은 아니다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고 대한민국의 위 주장은 이유 없다.

3. 본안에 대한 판단

가. 피고 BBB, CCC에 대한 청구에 관한 판단

1) 원고의 주장 이 사건 각 부동산의 매매대금은 1,400,000,000원이므로 중개수수료의 상한은 12,600,000원(= 1,400,000,000원 × 0.009)인데, 피고들은 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약의 중개수수료로 원고로부터 공인중개사법 등 관련 법령상의 상한을 초과하는32,000,000원을 지급받았으므로, 피고들은 공동하여 원고에게 부당이득반환으로 그 초과분에 해당하는 19,400,000원(= 32,000,000원 - 12,600,000원)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 판단

가) 이 사건 각 부동산의 매매대금에 대한 판단

원고는 이 사건 각 부동산의 매매대금이 1,400,000,000원이라고 주장하므로 살피건대, 이에 부합하는 갑 제3호증의 기재, 증인 EEE의 일부 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 갑 제3, 6, 9, 15, 16, 17, 19호증, 을가 제2 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 주식회사 00은행, 00은행에 대한 각 금융거래정보제출명령 회신결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고와 소외 회사가 2014. 7. 28. 작성한 부동산매매계약서에는 매매대금이 1,400,000,000원으로 기재되어 있으나 위 매매계약서에 가계약이라고 기재되어 있는 점, ② 원고가 2014. 2. 6. 김애옥에게 이 사건 각 부동산을 매도하였다가 계약을 해제한 바 있는데, 그 당시 매매대금도 1,630,000,000원이었던 점, ③ 원고와 소외 회사가 공인중개사의 중개 하에 2014. 11. 3. 작성한 매매계약서에는 매매대금이 1,660,000,000원으로 기재되어 있고, 원고는 소외 회사로부터 2014. 7. 28. 140,000,000원, 2014. 8. 4. 200,000,000원, 2014. 11. 3. 1,220,000,000원, 2014. 11. 19. 100,000,000원 합계 1,660,000,000원의 매매대금을 모두 지급받은 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고와 소외 회사 사이에 체결된 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금은 1,660,000,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

나) 피고 BBB에 대한 청구에 관한 판단

공인중개사법 제2조 제1호, 제3조, 제32조 제1항, 제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조 제4항 제2호는, 중개업자는 일정한 수수료를 받고 토지, 건물 등의 거래 알선을 업으로 하는 자로서 중개 업무에 관하여 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 수수료를 받을 수 있고, 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 규정하고 있다. 그리고 공인중개사법 제33조 제3호는 중개업자가 위에서 정하여진 수수료의 한도를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례 등 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위를 할 수 없도록 금지하고, 같은 법 제38조 제2항 제9호는 위와 같은 금지행위를 한 경우 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있도록 규정하는 한편, 같은 법 제49조 제1항 제10호는 위와 같은 금지규정을 위반한 자를 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로, 중개수수료의 한도를 정하는 한편 이를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 공인중개사법 및 같은 법 시행규칙 등 관련 법령 또는 그 한도를 초과하여 받기로 한 중개수수료 약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 맞추어 해석되어야 할 것이다. 뿐만 아니라, 중개업자가 공인중개사법 관련 법령 소정의 한도를 초과하여 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반 행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고, 또한 공인중개사법 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다고 할 것이다. 그렇다면 앞서 본 입법목적을 달성하기 위해서는 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 공인중개사법 관련 법령 소정의 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이므로, 부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위내에서 무효라고 할 것이다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 각 부동산의 매매대금이 1,660,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 공인중개사법 제32조 제1항, 제4항, 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호에 따르면 주택 외 중개대상물에 대한 중개수수료의 최고 상한은 거래금액의 1000분의 9이므로, 이 사건 각 부동산의 매매계약에 따른 중개수수료의 상한은 14,940,000원(= 1,660,000,000원 × 0.009)이다.

따라서 원고와 피고 BBB의 중개수수료 약정 중 중개수수료 한도 14,940,000원을 초과하는 중개수수료 약정은 무효이고, 피고 BBB이 원고로부터 중개수수료로17,000,000원을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 BBB은 원고에게 부당이득반환으로 그 초과분인 2,060,000원(17,000,000원 - 14,940,000원)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2016. 10. 26.부터 피고 BBB이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2017. 9. 29.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날 까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다) 피고 CCC에 대한 청구에 관한 판단

공인중개사법은 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 입법목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 공인중개사법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 피고 CCC의 행위가 공인중개사법상의 중개행위에 해당하는지에 관하여 보건대, 을가 제1호증의 기재에 의하면 피고 CCC가 ⁠‘0000 부동산컨설팅’이라는 상호로 부동산컨설팅업에 종사하고 있는 사실은 인정되나, 한편, 증인 EEE의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고와 피고 CCC 사이에 부동산컨설팅 용역계약서 등을 별도로 작성하지 않았던 점, 증인 EEE은 원고와 피고 CCC로부터 피고 CCC가 원고로부터 이 사건 각 부동산 매매계약에 따른 중개수수료로 15,000,000원을 지급받았다고 들었다고 진술하고 있는 점, 피고 CCC가 이 사건 각 부동산의 매매계약 체결 전후에 있어서 부동산컨설팅 업무를 수행하였음을 인정할 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 보면, 피고 CCC는 공인중개사 자격이 없음에도 불구하고 피고 BBB과 함께 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약을 중개하고 원고로부터 중개수수료로 15,000,000원을 지급받았다고 봄이 타당하다.

따라서 원고와 피고 CCC의 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위배되어 무효이므로, 피고 CCC는 원고에게 부당이득반환으로 원고로부터 지급받은 15,000,000원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2016. 10. 8.부터 피고 CCC가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2017. 9. 29.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 대한민국에 대한 청구에 관한 판단

1) 원고의 주장

피고 대한민국은 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금을 1,660,000,000원으로 하여 원고에게 양도소득세 부과처분을 하였는데, 실제 이 사건 각 부동산의 매매대금은 1,400,000,000원이므로, 그 실거래가액을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 62,363,355원의 부과처분은 당연무효이다. 따라서 피고 대한민국은 원고에게 부당이득반환으로 62,363,355원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 판단

살피건대, 이 사건 각 부동산의 매매대금이 1,400,000,000원이 아니라 1,660,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 피고 대한민국에 대한 주장은 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고 BBB, CCC에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 대한민국에 대한 청구는 이유없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대법원 2017. 09. 29. 선고 고양지원 2016가단18572 판결 | 국세법령정보시스템