관리비

 ⁠[대법원 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결]

【판시사항】

[1] 관리인 선임을 위한 관리단집회의 의결권자인 ⁠‘구분소유자’의 의미(=등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람)
[2] 관리인 선임을 위한 구분소유자의 의결권 행사를 대리인에 의하여 하는 경우, 의결권 위임이나 대리권 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야 하는지 여부(소극) 및 묵시적으로도 가능한지 여부(적극)

【참조조문】

[1] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제24조 제2항(현행 제24조 제3항 참조), 제38조 제1항
[2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제24조 제2항(현행 제24조 제3항 참조), 제38조 제1항, 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정(공2006상, 219) / ⁠[2] 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결(공2013상, 17), 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다73602 판결

【전문】

【원고, 상고인】

마스타이십일종합관리 주식회사 ⁠(소송대리인 법무법인 나라 담당변호사 김경규)

【피고, 피상고인】

파산자 진흥저축은행 주식회사의 파산관재인 예금보험공사 외 1인 ⁠(소송대리인 변호사 한상호 외 3인)

【원심판결】

수원지법 2013. 6. 12. 선고 2012나40483 판결

【주 문】

원심판결을 모두 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 
1.  구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 집합건물법’이라 한다) 제24조 제2항에 의하면 관리인은 관리단집회의 결의에 의하여 선임하도록 규정하고 있고, 구 집합건물법 제38조 제1항은 ⁠“관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다”고 규정하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한, 관리인의 선임을 위한 관리단집회의 의결권은 구분소유자가 행사해야 하는데, 여기서 구분소유자라 함은 일반적으로 구분소유권을 취득한 사람(등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람)을 말한다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정 등 참조).
한편 관리인 선임을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인에 의하여 할 수 있는데(구 집합건물법 제38조 제2항), 구 집합건물법은 대리인에 의한 의결권 행사의 방법 등에 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 하는 것은 아니며(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 참조), 묵시적으로 이루어지는 것도 가능하다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다73602 판결 참조).
 
2.  원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 
가.  주식회사 네스앙스(이하 ⁠‘네스앙스’라 한다)는 집합건물인 쇼핑몰을 신축하여 점포를 분양하는 사업을 하면서, 2005. 5. 12. 주식회사 한국토지신탁(이하 ⁠‘한국토지신탁’이라 한다)과 사이에 위 쇼핑몰에 관한 부동산담보신탁계약(이하 ⁠‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결한 후, 2005. 5. 13. 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
 
나.  네스앙스는 위 쇼핑몰 분양의 활성화를 위해 쇼핑몰 분양이 모두 완료될 때까지 자신의 책임 아래 쇼핑몰을 관리할 필요가 있어서, 2005. 5. 4. 원고에 위 쇼핑몰에 관하여 관리를 위임하는 계약(이하 ⁠‘이 사건 관리계약’이라 한다)을 체결하였고, 한국토지신탁과 사이에 이 사건 신탁계약을 체결하면서 ⁠‘위탁자인 네스앙스는 신탁부동산을 사실상 계속 점유, 사용하고, 신탁부동산에 대한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다’는 약정(제9조 제1항, 이하 ⁠‘이 사건 약정’이라 한다)을 하였다.
 
다.  2005. 9. 11. 개최된 위 쇼핑몰에 관한 관리단 창립총회(이하 ⁠‘이 사건 총회’라 한다)에서 참석한 구분소유자 전원이 네스앙스를 쇼핑몰의 관리인으로 선임하기로 결의하였는데, 이 사건 총회의 회의록에는 미분양 쇼핑몰의 수탁자인 한국토지신탁이 아닌 위탁자인 네스앙스가 의결권을 행사한 것으로 기재되어 있다.
 
라.  이 사건 총회의 개최 전후에 네스앙스를 관리인으로 선임하는 것에 대하여 한국토지신탁의 이의제기는 없었고, 이 사건 관리계약에 따라 원고가 약 2년여간 위 쇼핑몰을 관리하는 동안 수탁자인 한국토지신탁 등이 원고의 관리행위에 관해 아무런 이의를 제기하지 않았다.
 
3.  위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
네스앙스는 쇼핑몰 분양이 모두 완료될 때까지 자신의 책임 아래 쇼핑몰을 관리하는 것이 필요했고, 이 사건 약정에 의하면 네스앙스는 쇼핑몰의 실질적인 관리행위를 할 권한을 가지고 있었고 이에 따른 관리비 등 일체의 비용도 전적으로 부담하므로, 분양사업자인 네스앙스가 적어도 쇼핑몰 분양이 모두 완료될 때까지 관리인이 되어 그의 책임 아래 쇼핑몰을 관리하는 것에 대하여 한국토지신탁과 네스앙스 사이에 의사의 합치가 있었다고 봄이 타당하다.
여기에 미분양 쇼핑몰의 수탁자인 한국토지신탁이 네스앙스를 관리인으로 선임하는 것에 대하여 아무런 이의제기를 하지 않았고 원고도 별다른 이의 없이 이 사건 관리계약에 따라 2년여간 쇼핑몰을 관리하는 등 위탁자인 네스앙스가 한국토지신탁을 대리하여 관리인 선임에 관한 의결권을 행사한 것이 한국토지신탁의 의사에 반한다고 보기 어려운 사정 등이 나타나 있음을 함께 고려하면, 관리단집회에서 네스앙스를 관리인으로 선임하는 결의에 관하여 한국토지신탁이 의결권 행사에 관한 권한을 네스앙스에 묵시적으로 위임하였다고 볼 여지가 충분히 있다.
그럼에도 원심은 한국토지신탁이 위탁자인 네스앙스에 이 사건 총회의 관리인 선임안건에 대한 의결권을 위임하였다고 보기는 어렵고, 따라서 네스앙스가 쇼핑몰의 관리인으로 적법하게 선임되었다고 볼 수 없다는 이유로 네스앙스와 사이의 이 사건 관리계약에 기한 원고의 관리 권한에 터 잡은 관리비 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 집합건물 관리단집회의 의결권 위임 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
한편 기록에 의하면 원심 피고 진흥저축은행 주식회사 및 경기저축은행 주식회사에 대하여 원심 변론 종결 후에 각 파산이 선고되어 파산절차가 개시된 사실을 알 수 있으므로, 환송 후 원심으로서는 원고의 위 저축은행들에 대한 이 사건 관리비 채권이 파산채권에 해당하는지 여부 등을 가려 그에 맞추어 소송절차를 진행할 필요가 있음을 지적하여 둔다.
 
4.  그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략하고 원심판결을 모두 파기하며, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김신(재판장) 김용덕(주심) 박보영 권순일

출처 : 대법원 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결 | 사법정보공개포털 판례