요지

이 사건 부동산의 공시가격이 2020년～2022년 사이에 급증한 사실은 인정되나, 공시가격의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기 어려우므로 이러한 사정만으로는 이 사건 매매사례가액이 평가기준일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 인정할 정도로 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없음

판결내용

붙임 판결내용과 같습니다.

상세내용

청 구 취 지

피고가 2023. x. 9. 원고에 대하여 한 증여세 00,000,000원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2022. 1. 26.(이하 ⁠‘평가기준일’이라 한다) 서울 00구 000동 **** 주공*단지아파트 0000동 0000호(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 증여받고, 2022. x. 28. 당시 이 사건 부동산의 공동주택가격(기준시가) 0억 0,000만 원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하였다.

나. 피고는, 이 사건 부동산과 같은 동에 위치하고 면적과 공동주택가격이 동일한 같은 아파트 1404동 000호(이하 ⁠‘이 사건 매매사례 부동산’이라 한다)에 관하여 평가기준일 전 2년 이내인 2021. 6. 22. x억 원에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 매매사례 부동산의 거래가액 x억 원(이하 ⁠‘이 사건 매매사례가액’이라 한다)을 이 사건 부동산의 시가로 보고, 2023. x. 9. 원고에게 2022. x. 26. 증여분 증여세 xx,x00,000원을 결정·고지하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 이에 원고는 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2023. x. 21. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

아래와 같은 이유로 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 보고 증여세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

1) 이 사건 부동산의 공동주택공시가격이 2020. 1.경부터 2021. 1.경까지 사이에 45%, 2021. 1.경부터 2022. 1.경까지 사이에 14%가 급증하였다. 따라서 평가기준일과 이 사건 매매사례 부동산의 매매계약 체결일 사이에 이 사건 부동산에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우라고 보아야 하므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 매매사례 가액을 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없다.

2) 설령 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우라고 하더라도, 이 사건 매매사례 부동산과 이 사건 부동산은 층수, 인테리어 상태 등에 차이가 있으므로 유사하다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없고, 오히려 평가기준일에 더 가까운 2021. 6. 24. 체결된 같은 아파트 1404동 108호의 매매가액 x억 x,x00만 원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다.

3) 상증세법 시행령 제49조에서 과세요건에 해당하는 ⁠‘과세물건’에 대한 내용을 다시 시행규칙에 위임한 것은 조세법률주의 및 법률우위원칙에 반하므로, 그 위임을 받아 제정된 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 ⁠‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조가 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 적용되어서는 안된다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

구 상속세 및 증여세법(2022. 12. 31. 법률 제19195호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘상증세법’이라 한다) 제60조 제1항 본문은 ⁠‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’고 하여 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하였고, 같은 조 제2항은 ⁠‘제1항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며, 같은 조 제3항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 하여 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우 그에 대한 대체수단으로서 보충적 평가방법에 따를 것을 규정하고 있다.

한편, 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서는, 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키면서, 제1호 본문에서 ⁠‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액’을 규정하되, 같은 항 단서에서 ⁠‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 하여, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있는바, 그 문언상 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속·증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 봄이 타당하다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 참조).

그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ⁠‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

2) 구체적 판단

앞서 채택한 각 증거, 갑 제3, 4호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 보아 이루어진 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 내용 및 형식에 비추어 보면, ’가격변동의 특별한 사정‘이 있는 경우란 평가일로부터 가격산정 기준일까지의 기간 사이에 증여재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 감정가액이 평가기준일 당시 증여재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정할 수 있는 제반 사정을 의미한다고 볼 수 있다.

이 사건에서 보건대, 네이버부동산(land.naver.com) 사이트의 KB부동산 및 부동산뱅크 시세동향 자료에 의하면, 이 사건 부동산과 동일 단지, 동일 면적 아파트의 2021. 6.~2022. 7. 사이 시세 상승률이 3~6%인바, 가격변동의 폭이 큰 정도라고 보기는 어렵다. 원고는, KB부동산 및 부동산뱅크 시세동향 가격은 이 사건 부동산의 시세를 제대로 반영하지 못한다는 취지로 주장하나, 제출된 자료만으로는 원고의 주장처럼 위 시세동향 자료가 실거래가와 현저한 차이가 있다고 단정하기 어렵고, 설령 위 시세동향 자료가 시가 반영이 느리다는 등의 사정이 있어 당시의 정확한 시가를 반영하지 못한다고 하더라도, 이를 시세 상승률을 파악하는 자료로는 사용할 수 있다고 보인다.

② 이 사건 부동산의 공시가격이 2020년~2022년 사이에 급증한 사실은 인정되나, 공시가격의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기 어려우므로(특히 2020년 무렵에는 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 공시가격이 전국적으로 큰 폭으로 상승한 것으로 보인다), 위 사정만으로는 이 사건 매매사례가액이 평가기준일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 인정할 정도로 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

③ 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ⁠“상증세법 시행령 제49조 제4항에서 ’기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산‘이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정하고 있고, 제1호에서는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, ’가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것, 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, 다. 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것‘의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하되, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 정하고 있다.

이 사건에서 보건대, 이 사건 매매사례 부동산은 이 사건 부동산과 같은 동에 위치하고 면적과 공동주택가격이 동일하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 정한 요건에 부합하므로, 피고가 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 것은 적법하다.

원고는, 평가기준일에 더 가까운 2021. 6. 24. 계약이 체결된 같은 아파트 1404동 108호의 거래가액 x억 x,x00만 원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에서 ’각 목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다‘고 명시하고 있고, 원고가 드는 위 부동산과 이 사건 매매사례 부동산 중 이 사건 부동산과 공동주택가격 차이가 더 적은 것은 이 사건 매매사례 부동산인 사실이 인정되므로, 피고가 이 사건 매매사례 부동산의 거래가액을 기준으로 삼은 것은 적법하다.

④ 원고는, 상증세법 시행령 제49조 제4항이 과세물건에 관한 규정을 상증세법 시행규칙 제15조에 다시 위임한 것은 조세법률주의, 법률우위원칙에 위반되므로, 상증세법 시행규칙 제15조를 적용할 수 없다는 취지로도 주장한다.

그러나 헌법 제38조, 제59조에서 과세요건을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로 명확하게 규정하도록 한 조세법률주의의 이념을 견지하면서도, 경제현실의 변화나 전문적 기술의 발달 등에 즉시 응하여야 하는 세부적인 사항에 관하여는 국회가 제정하는 형식적인 법률보다는 더 탄력성 있는 행정입법에 위임할 필요가 있는 점, 이 경우 법률에 이미 하위법령으로 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어 누구라도 당해 법률로부터 하위법령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있다면 이는 조세법률주의에 위반되지 않는다고 볼 것인 점, 이 사건에서 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ’해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다‘고 하여, 일정 요건을 충족한 유사한 다른 재산의 가액을 해당 재산의 가액으로 볼 수 있다는 점을 명확히 규정하고 있고, 다만 그 요건에 해당하는 ’면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산‘의 구체적인 판단기준을 시행규칙에 위임하고 있을 뿐인 점 등을 종합하면, 상증세법 시행규칙 제15조가 조세법률주의 및 법률우위원칙 등에 반하여 무효라고 볼 수는 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2024. 06. 11. 선고 서울행정법원 2023구합80395 판결 | 국세법령정보시스템