요지

주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을만한 사유도 없는 경우에, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지되는 것임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결을 취소한다. 인천지방법원 부천지원 2011타경26488호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2013. 4. 24. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 OOOO원을 OOOO원으로, 피고에 대한 배당액 OOOO원을 OOOO원으로 각 경정한다.

이 유

1. 기초사실

 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심판결의 제3쪽 제8행의 '103호' 다음에 '(이하 '정BB의 거주지'라 한다)'를 제15행의 '이 사건 경매절차에서' 다음에 '지정된 배당요구종기 이전에'를 각 추가하고, 제3쪽 17행의 '(피고가 교부청구한 국세 중 법정기일이 가장 빠른 것은 2007. 12. 26.이다)'를 '(피고가 교부청구한 각 국세와 그 가산금 중 법정기일이 2008. 11. 7.보다 이전인 것을 모두 합산한 금액은 아래에서 보는 피고의 배당액 OOOO원을 초과한다)'로 고치는 외에는 제1심판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 원고의 주장 요지

 원고의 주민등록이 다른 곳으로 이전된 2008. 6. 18. 이후에도 가족인 김CC, 김DD의 주민등록이 이 사건 부동산에 남아 있었고, 이후 2008. 8. 28. 위 김CC, 김DD의 주민등록이 다른 곳으로 이전된 것은 임차인인 원고의 의사에 의하지 않고 이루어진 것이어서 원고에게 그 책임을 물을 수 없으므로, 결국 이 사건 임대차에 관한 원고의 대항력 및 우선변제권은 계속 유지된다. 한편 피고의 김EE에 대한 각 국세채권은 그 법정기일이 원고의 확정일자보다 모두 뒤이므로 원고의 임대차보증금채권 OOOO원이 피고의 각 국세 및 그 가산금 채권보다 우선 배당되어야 한다. 그럼에도 경매법원은 이를 피고에게 우선 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으므로 이를 청구 취지와 같이 경정하여야 한다.

3. 판단

 가. 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 타당하다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결 등 참조). 따라서 특별한 사정이 없으면, 원고가 이 사건 부동산에서 다른 곳으로 주민등록을 이전한 2008. 6. 18. 원고는 임차인으로서의 대항력 및 우선변제권을 상실하였다가 이 사건 부동산으로 다시 전입신고를 마친 2008. 11. 7. 새로운 대항력 및 우선변제권을 취득하였다고 보아야 한다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결 등 참조).

 다만 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이란 임차인 본인의 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로, 일단 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 임차인이 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다고 하더라도 통일 세대에 속하였던 가족의 일부가 남아 여전히 당해 임차주택을 점유하면서 주민등록을 계속 존속시키고 있었다면, 전체적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 그 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다5968 판결 참조). 그런데 갑 제8, 9, 21호증의 각 기재, 당심 증인 김DD, 정BB의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고의 자녀들인 김CC, 김DD이 위 2008. 6. 18. 이후에도 일시적으로 이 사건 부동산에 주민등록을 유지하면서 그대로 거주하고 있었으나, 원고가 이 사건 부동산에 다시 자신의 전입신고를 하기 이전인 200B. B. 2B. 김CC, 김DD의 주민등록도 정BB의 거주지로 이전된 사실이 인정되므로, 원고의 주장과 같이 김CC, 김DD의 주민등록에 의하여 원고가 취득한 최초의 대항력이 그대로 유지된다고 볼 수도 없다.

 나. 한편 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 봄이 타당하다(위 2000다37012 판결 참조).

 살피건대, 갑 제6, B, 9, 21호증, 을 제3, 4호증의 각 기재와 위 증인들의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실이 인정되고, 이에 의하면 김CC의 주민등록 이전은 임차인인 원고의 의사에 반하여, 김DD의 주민등록 이전은 임차인인 원고와 김DD 본인의 의사에 반하여 각 이루어진 것으로 볼 여지가 있기는 하다.

 ① 원고는 전처(前妻)인 정BB과 2004. 6. 25. 이혼하였는데, 당시 원고가 미성년 자녀이던 김CC, 김DD의 친권자 및 양육자로 지정되어 원고가 이 사건 부동산에서 김CC, 김DD을 양육하였다. ② 그러던 중 정BB의 신청에 의해 200B. 7. 17. 김CC, 김DD의 친권자 및 양육자를 정BB으로 변경하는 심판(인천지방법원 부천지원 2008느단596호)이 내려져 그 무렵 확정되었고, 이에 따라 정명옥이 2008. 8. 28. 김CC, 김DD의 친권자 및 양육자로서 김CC, 김DD의 주민등록을 자신의 거주지로 변경하였다. ③ 그 후 김CC는 정BB의 거주지에 거주하였으나, 김DD은 주로 이 사건 부동산에서 원고와 함께 계속 거주하였다. ④ 김DD은 자신의 주민등록이 정BB의 거주지로 이전된 것을 알지 못하다가 2012. 8. 17. 이 사건 부동산으로 다시 전입신고를 하였다.

 그러나 앞서 본 바와 같이 주택임대차보호법이 주민등록을 요건으로 하여 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어, 주민등록이 되어 있지 않음에도 대항력을 인정하는 예외적 사유를 폭넓게 인정할 것은 아니라 할 것인데, 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 등을 종합적으로 고려하면, 위 인정사실들만으로 김CC, 김DD의 주민등록 이전이 '제3자에 의하여 임의로' 이루어진 것으로서 '주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우'에 해당한다고 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 충분한 증거가 없다.

 즉 ㉮ 김CC, 김DD의 주민등록 이전은 친권자 및 양육자가 법원의 심판에 의해 모(母)인 정BB으로 변경되어 정BB과 주민등록을 같이 하기 위하여 이루어진 것이다. ㉯ 김CC(1990. 2. 26. 생이다), 김DD(1993. 6. 7. 생이다)은 주민등록 이전 당시 각각 불과 18세, 15세의 미성년자였으며, 정BB은 김CC, 김DD의 친권자 및 양육자로서 김CC, 김DD에 대한 거소지정권을 가지고 있었다(민법 제914조). ㉰ 김CC, 김DD의 기존 친권자 및 양육자였던 원고는 적어도 김CC, 김DD의 친권자 및 양육자가 정BB으로 변경된 사실은 알았던 것으로 보인다.

 다. 이상을 종합하면, 원고는 결국 이 사건 부동산으로 다시 전입신고를 마친 2008. 11. 7.에야 새로운 대항력 및 우선변제권을 취득하였다고 할 것이어서 그보다 법정기일이 앞서 선순위인 피고의 국세(가산금 포함) 채권에 OOOO원을 우선 배당한 경매법원의 조치는 적법하다.

4. 결론

 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울고등법원 2014. 04. 24. 선고 서울고등법원 2013나2023912 판결 | 국세법령정보시스템