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임대차계약 만료 후 재계약·묵시적 갱신·차임 증액 인정 여부 판결 요지
2022가단56779* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
차임증액
[춘천지방법원 원주지원 2024. 1. 26. 선고 2022가단56779 판결]
【전문】
【원 고】
원고 (소송대리인 법무법인 위 담당변호사 이재구 외 1인)
【피 고】
피고 (소송대리인 법무법인 일헌 담당변호사 한세민)
【변론종결】
2023. 12. 22.
【주 문】
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산 중 지층 256.28㎡, 2층 255.26㎡, 3층 225.26㎡, 4층 225.26㎡를 각 인도하고,
나. 63,300,000원 및 그중 54,700,000원에 대하여는 2023. 8. 26.부터, 8,600,000원에 대하여는 2023. 12. 6.부터 각 2024. 1. 26.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈과 2023. 10. 13.부터 위 가항 기재 건물 인도 완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 지층 256.28㎡, 2층 255.26㎡, 3층 225.26㎡, 4층 225.26㎡를 각 인도하고, 63,300,000원 및 그중 54,700,000원에 대하여는 2023. 8. 26.부터, 8,600,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈과 2023. 10. 13.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 2018. 5. 14. 피고와, 원고가 피고에게 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산 중 주문 제1의 가항 기재 부분(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 임대차보증금 1억 원, 월차임 600만 원, 임대차기간 2018. 7. 12.부터 2020. 7. 11.까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 2020. 6. 30. 피고와 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 350만 원, 임대차계약기간 2020. 7. 12.부터 2021. 7. 12.까지로 하는 임대차계약을 체결하면서 재계약시 월세는 다시 조정한다고 정하였다. 이후 원고와 피고는 코로나19 감염병의 영향을 고려하여 월차임을 320만 원으로, 이 사건 임대차계약기간을 2022. 7. 12.까지로 정하였다.
다. 원고는 2022. 7. 11. 피고에게 ‘2022. 7. 12.부터 이 사건 임대차계약의 월차임을 600만 원으로 증액해 줄 것’을 요청하는 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 2022. 7. 18. 피고에 도달하였다.
라. 피고는 2022. 7. 21. 원고에게 ‘이 사건 임대차계약은 2022. 7. 12.자로 묵시적으로 갱신되었고, 원고의 차임 증액 요구는 수용할 수 없다’는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고에 도달하였다.
마. 원고는 2023 6. 21. 피고에게 ‘갱신된 임대차계약이 2023. 7. 12. 만료될 예정이고, 2022. 7. 발송한 내용증명이 피고에게 도달한 때에 차임이 상당한 범위로 증액된 것이고, 갱신된 위 임대차계약도 기간이 만료되면 다시 동일한 조건으로 갱신되게 할 것이다’라는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고에게 도달하였다.
바. 피고는 최초 임대차계약 체결 시부터 변론 종결 시까지 이 사건 건물을 점유면서 숙박업을 영위하고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증, 을 제2호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 이 사건 건물 인도 청구에 관하여
1) 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하여야 한다.
2) 피고는 2022. 7. 12.경 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 주장한다.
가) 갑 제2호증의 1, 2, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고가 피고에게 발송한 내용증명우편에서 이 사건 임대차계약이 2022. 7. 12. 갱신되는 것을 전제로 차임 증액 청구를 한 것으로 보이기는 한다. 그러나 제출된 증거들만으로는 피고가 2022. 7. 12. 임대차계약 기간 만료 이전에 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’이라고 한다) 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구를 한 사실을 인정하기 어렵고, 피고가 위 기간 만료 이후로도 이 사건 건물에서 계속 영업을 하기는 하였으나 이 사건 임대차계약은 상가임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 정한 보증금액을 초과하여 상기임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않아 상가임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 없다. 다만, 민법 제639조에 따른 묵시의 갱신의 규정은 적용된다고 할 것이나, 앞서 본 바와 같이 원고가 내용증명우편을 통해 월차임의 증액을 요청함으로써 이전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어지는 것에 대하여 상당한 기간 내에 이의를 한 것이라고 봄이 타당하므로, 민법상의 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수도 없다.
원고가 2022. 7. 12. 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 차임 증액 청구를 한 것은 이 사건 임대차계약이 상가임대차보호법에 따라 묵시적 갱신된 것으로 착오하였기 때문인 것으로 보인다.
나) 원고와 피고 사이에 임대차계약을 갱신하기로 합의한 사실이 있는 지를 보건대, 원고와 피고 사이에 2022. 7. 12. 기간 만료 이후의 임대차기간과 월차임에 관하여 합의하였다고 볼 증거가 없고, 오히려 앞서 든 각 증거에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약 기간 만료 이후 월차임을 600만 원으로 정할 것을 요구하자 피고가 위 요구에 응할 수 없다고 하는 등 월차임에 대한 합의가 이루어지지 않았음이 명백하다. 임대차계약의 주요 내용인 월차임과 임대차기간에 관한 의사의 합치가 이루어지지 않은 이상 임대차계약기간을 연장하기로 하는 갱신의 합의가 있었다고 볼 수 없다.
다) 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 부당이득반환 청구에 관하여
1) 피고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후로도 이 사건 건물을 점유하여 영업을 하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고는 법률상 원인 없이 이 사건 건물을 점유·사용함으로서 사용이익 상당의 이익을 얻고, 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입게 하였다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 이익 상당액을 반환하여야 한다.
2) 임대차가 종료된 이후부터의 임대차 목적물에 대한 부당이득금의 액수는 특별한 사정이 없는 한 차임 상당액이라 할 것이나 약정차임이 실제 차임과 현격한 차이가 있는 경우 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 차임 상당액이라 할 것이다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결 등 참조). 이 사건 임대차계약의 최종 월차임이 320만 원인 사실은 앞서 본 바와 같으나, 감정인 연동호의 감정결과에 의하면, 피고가 이미 지급하여 반환받지 못한 임대차보증금을 고려하였을 때 2022. 7. 13.부터 2023. 7. 12.까지의 임료 상당액이 월 4,200,000원(연 50,400,000원)이고 2023. 7. 13.부터 2023. 10. 12.까지의 임료 상당액이 월 4,300,000원(위 기간 합계 12,900,000원)인 사실을 인정할 수 있고, 2023. 10. 13.부터의 임료 상당액이 4,300,000원인 사실이 추인된다. 이와 같이 약정 차임과 감정결과에 따른 차임의 차이가 상당하고, 위 월차임 320만 원은 코로나19 감염병으로 인한 사회적, 경제적 사정을 고려하여 감액된 차임인 점 등을 고려할 때, 부당이득액은 감정결과에 따라 산정하는 것이 타당하다.
따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 2022. 7. 13.부터 2023. 10. 12.까지의 임료상당액인 63,300,000원 및 그중 2023. 8. 12.까지의 임료상당액인 54,700,000원에 대하여는 원고의 2023. 8. 25.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음 날인 2023. 8. 26.부터, 나머지 8,600,000원에 대하여는 2023 12. 5.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음 날인 2023. 12. 6.부터 이 사건 소송 경과에 비추어 피고가 그 이행의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 1. 26.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금과 2023. 10. 13.부터 이 사건 건물 인도완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[[별지] 부동산의 표시 생략]
판사 공민아
출처 : 춘천지방법원원주지원 2024. 01. 26. 선고 2022가단56779 판결 | 사법정보공개포털 판례
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임대차계약 만료 후 재계약·묵시적 갱신·차임 증액 인정 여부 판결 요지
2022가단56779* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
차임증액
[춘천지방법원 원주지원 2024. 1. 26. 선고 2022가단56779 판결]
【전문】
【원 고】
원고 (소송대리인 법무법인 위 담당변호사 이재구 외 1인)
【피 고】
피고 (소송대리인 법무법인 일헌 담당변호사 한세민)
【변론종결】
2023. 12. 22.
【주 문】
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산 중 지층 256.28㎡, 2층 255.26㎡, 3층 225.26㎡, 4층 225.26㎡를 각 인도하고,
나. 63,300,000원 및 그중 54,700,000원에 대하여는 2023. 8. 26.부터, 8,600,000원에 대하여는 2023. 12. 6.부터 각 2024. 1. 26.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈과 2023. 10. 13.부터 위 가항 기재 건물 인도 완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 지층 256.28㎡, 2층 255.26㎡, 3층 225.26㎡, 4층 225.26㎡를 각 인도하고, 63,300,000원 및 그중 54,700,000원에 대하여는 2023. 8. 26.부터, 8,600,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈과 2023. 10. 13.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 2018. 5. 14. 피고와, 원고가 피고에게 원고 소유의 별지 목록 기재 부동산 중 주문 제1의 가항 기재 부분(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 임대차보증금 1억 원, 월차임 600만 원, 임대차기간 2018. 7. 12.부터 2020. 7. 11.까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 2020. 6. 30. 피고와 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 350만 원, 임대차계약기간 2020. 7. 12.부터 2021. 7. 12.까지로 하는 임대차계약을 체결하면서 재계약시 월세는 다시 조정한다고 정하였다. 이후 원고와 피고는 코로나19 감염병의 영향을 고려하여 월차임을 320만 원으로, 이 사건 임대차계약기간을 2022. 7. 12.까지로 정하였다.
다. 원고는 2022. 7. 11. 피고에게 ‘2022. 7. 12.부터 이 사건 임대차계약의 월차임을 600만 원으로 증액해 줄 것’을 요청하는 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 2022. 7. 18. 피고에 도달하였다.
라. 피고는 2022. 7. 21. 원고에게 ‘이 사건 임대차계약은 2022. 7. 12.자로 묵시적으로 갱신되었고, 원고의 차임 증액 요구는 수용할 수 없다’는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고에 도달하였다.
마. 원고는 2023 6. 21. 피고에게 ‘갱신된 임대차계약이 2023. 7. 12. 만료될 예정이고, 2022. 7. 발송한 내용증명이 피고에게 도달한 때에 차임이 상당한 범위로 증액된 것이고, 갱신된 위 임대차계약도 기간이 만료되면 다시 동일한 조건으로 갱신되게 할 것이다’라는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편은 그 무렵 피고에게 도달하였다.
바. 피고는 최초 임대차계약 체결 시부터 변론 종결 시까지 이 사건 건물을 점유면서 숙박업을 영위하고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증, 을 제2호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 이 사건 건물 인도 청구에 관하여
1) 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하여야 한다.
2) 피고는 2022. 7. 12.경 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 주장한다.
가) 갑 제2호증의 1, 2, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고가 피고에게 발송한 내용증명우편에서 이 사건 임대차계약이 2022. 7. 12. 갱신되는 것을 전제로 차임 증액 청구를 한 것으로 보이기는 한다. 그러나 제출된 증거들만으로는 피고가 2022. 7. 12. 임대차계약 기간 만료 이전에 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’이라고 한다) 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구를 한 사실을 인정하기 어렵고, 피고가 위 기간 만료 이후로도 이 사건 건물에서 계속 영업을 하기는 하였으나 이 사건 임대차계약은 상가임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 정한 보증금액을 초과하여 상기임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않아 상가임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 없다. 다만, 민법 제639조에 따른 묵시의 갱신의 규정은 적용된다고 할 것이나, 앞서 본 바와 같이 원고가 내용증명우편을 통해 월차임의 증액을 요청함으로써 이전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어지는 것에 대하여 상당한 기간 내에 이의를 한 것이라고 봄이 타당하므로, 민법상의 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수도 없다.
원고가 2022. 7. 12. 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 차임 증액 청구를 한 것은 이 사건 임대차계약이 상가임대차보호법에 따라 묵시적 갱신된 것으로 착오하였기 때문인 것으로 보인다.
나) 원고와 피고 사이에 임대차계약을 갱신하기로 합의한 사실이 있는 지를 보건대, 원고와 피고 사이에 2022. 7. 12. 기간 만료 이후의 임대차기간과 월차임에 관하여 합의하였다고 볼 증거가 없고, 오히려 앞서 든 각 증거에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약 기간 만료 이후 월차임을 600만 원으로 정할 것을 요구하자 피고가 위 요구에 응할 수 없다고 하는 등 월차임에 대한 합의가 이루어지지 않았음이 명백하다. 임대차계약의 주요 내용인 월차임과 임대차기간에 관한 의사의 합치가 이루어지지 않은 이상 임대차계약기간을 연장하기로 하는 갱신의 합의가 있었다고 볼 수 없다.
다) 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 부당이득반환 청구에 관하여
1) 피고가 이 사건 임대차계약이 종료된 이후로도 이 사건 건물을 점유하여 영업을 하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고는 법률상 원인 없이 이 사건 건물을 점유·사용함으로서 사용이익 상당의 이익을 얻고, 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입게 하였다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 이익 상당액을 반환하여야 한다.
2) 임대차가 종료된 이후부터의 임대차 목적물에 대한 부당이득금의 액수는 특별한 사정이 없는 한 차임 상당액이라 할 것이나 약정차임이 실제 차임과 현격한 차이가 있는 경우 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 차임 상당액이라 할 것이다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결 등 참조). 이 사건 임대차계약의 최종 월차임이 320만 원인 사실은 앞서 본 바와 같으나, 감정인 연동호의 감정결과에 의하면, 피고가 이미 지급하여 반환받지 못한 임대차보증금을 고려하였을 때 2022. 7. 13.부터 2023. 7. 12.까지의 임료 상당액이 월 4,200,000원(연 50,400,000원)이고 2023. 7. 13.부터 2023. 10. 12.까지의 임료 상당액이 월 4,300,000원(위 기간 합계 12,900,000원)인 사실을 인정할 수 있고, 2023. 10. 13.부터의 임료 상당액이 4,300,000원인 사실이 추인된다. 이와 같이 약정 차임과 감정결과에 따른 차임의 차이가 상당하고, 위 월차임 320만 원은 코로나19 감염병으로 인한 사회적, 경제적 사정을 고려하여 감액된 차임인 점 등을 고려할 때, 부당이득액은 감정결과에 따라 산정하는 것이 타당하다.
따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 2022. 7. 13.부터 2023. 10. 12.까지의 임료상당액인 63,300,000원 및 그중 2023. 8. 12.까지의 임료상당액인 54,700,000원에 대하여는 원고의 2023. 8. 25.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음 날인 2023. 8. 26.부터, 나머지 8,600,000원에 대하여는 2023 12. 5.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음 날인 2023. 12. 6.부터 이 사건 소송 경과에 비추어 피고가 그 이행의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2024. 1. 26.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금과 2023. 10. 13.부터 이 사건 건물 인도완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[[별지] 부동산의 표시 생략]
판사 공민아
출처 : 춘천지방법원원주지원 2024. 01. 26. 선고 2022가단56779 판결 | 사법정보공개포털 판례
