분양대금 채권양도 약정 시 분양잔금 귀속과 정산절차

요지

시행사와 대리사무자간 분양대금채권을 대리사무자에게 양도하기로 하는 약정이 있는 경우, 수분양자가 분양계약에 따라 지급하는 분양잔금은 특별한 사정이 없으면 그 채권양도약정에 의하여 대리사무자에게 분양수익금으로 귀속된다고 할 것이고, 대리사무계약에 따른 정산절차를 거치지 않고 곧바로 시행사에게 귀속된다고 볼 수 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고 ○○○홀딩스 주식회사는 원고에게 159,459,077원 및 이에 대하여 2010. 9. 9.부터 2014. 3. 17.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 피고 대한민국에 대한 주위적 청구를 기각한다.

3. 피고 대한민국은 원고에게 서울남부지방법원 2010타기○○○○호 배당절차에서 같은 법원이 피고 대한민국에 배당한 53,302,818원의 배당금출급청구채권을 양도한다는 의사표시를 하고, 대한민국(소관 : 서울남부지방법원 세입세출외 현금출납공무원)에 위 채권을 양도하였다는 취지의 통지를 하라.

4. 소송비용은 피고들이 부담한다.

5. 제1항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

주문 제1항 및 주위적으로 피고 대한민국은 53,302,818원 및 이에 대하여 2010. 10. 28.부터 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 예비적으로 주문 제2항과 같다.

  이 유

1. 기초사실

가. 원고와 주식회사 △△△플래닝 등 사이의 대리사무계약 체결

1) 주식회사 △△△플래닝(이하 ⁠‘△△△플래닝’이라 한다)은 2006. 6.경 서울 ○○구 ○○동 323-58 외 2필지에 지하 2층 지상 10층 규모의 근린생활시설인 □□□□타워(이하 ⁠‘□□□□타워’라고 한다)를 신축하는 사업(이하 ⁠‘이 사건 사업’이라 한다)에 관하여 시행사 △△△플래닝, 시공사 주식회사 AA, 대리사무자 원고, 대출금융기관 주식회사 BB은행(이하 위 회사들을 인용할 때 ⁠‘주식회사’의 기재를 생략한다)을 각 당사자로 하는 사업약정 및 대리사무계약(이하 ⁠‘이 사건 대리사무계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 중 원고와 △△△플래닝 사이 해당 부분의 주요 내용은 다음과 같다.

제3조(역할 및 의무)

① △△△플래닝은 본 사업의 시행자로서 다음 각 호의 업무를 수행한다.

21. 본 사업과 관련된 일체의 분양대금 채권을 원고에게 양도할 의무

③ 원고는 본 계약 당사자들의 위임에 따른 대리사무 신탁자로서 다음 각 호의 업무를 수행한다.

3. 분양수입금 관리계좌 개설 및 분양대금의 수납, 관리

4. 본 사업 관련한 대출금, 분양수입금 등 사업자금의 관리 및 집행

제18조(분양계약서 관리 등)

④ 분양수입금은 원고의 분양수입금관리계좌로만 수납하며, 분양계약서에는 분양수입금관리계좌를 명시하고 피분양자 보호 및 원고의 분양대금 수납에 따른 업무범위를 명확히 밝히기 위하여 아래와 같은 취지의 조항을 명시한다.

4. △△△플래닝의 피분양자에 대한 분양대금채권을 원고에게 양도하고 피분양자는 이를 승낙한다.

제19조(분양대금 등)

② △△△플래닝은 피분양자에 대한 분양대금채권을 원고에게 양도하며 원고는 이를 양수한다.

제23조(자금의 집행순서)

① 원고는 제22조에 의하여 자금을 집행함에 있어 자금청구의 경합이 있는 경우 다음 각 호의 우선순위에 따라 지급한다.

2) 수분양자에게 소유권을 이전한 후(사용승인 후)

1. BB은행의 대출금에 대한 발생이자

2. 신탁재산의 제세공과금, 등기비용, 신탁보수

3. BB은행의 대출원금

4. AA의 공사비 잔금

5. △△△플래닝의 사업추진비

6. △△△플래닝의 사업수익금

제29조(대리사무기간)

① 원고의 대리사무기간은 본 계약 체결일로부터 15개월까지로 한다.

② 제1항의 규정에도 불구하고 원고의 대리사무기간의 조정이 필요한 경우에는 △△△플래닝, AA, 원고, BB은행이 협의하여 조정할 수 있다.

제34조(계약의 해지 및 정산 등)

① 본 계약은 본 사업의 계약당사자 전원의 합의로 중도 해지할 수 있다. 그러나 본 사업의 최초 분양계약 체결 후에는 중도해지 또는 해제할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 원고는 다음 각 호의 경우에 △△△플래닝, AA, BB은행과 협의하여 본 계약을 해지할 수 있다. 다만, 본 계약상의 의무불이행에 책임있는 당사자의 경우에는 협의하지 않는다.

3. 피분양자들의 집단 민원이나 분양수입금 납부 거부 등으로 합의사항의 이행이 어렵거나 장기간 지연되어 본 사업의 추진이 불가능하다고 판단되는 경우

⑥ 계약당사자 중 일부 당사자가 본 계약을 위반하여 사업수행이 불가능하다고 인정되는 경우에 나머지 계약당사자는 귀책사유가 있는 당사자에게 그 시정을 요구할 수 있고, 동 위반내용이 시정되지 않을 경우 나머지 계약당사자는 귀책사유가 있는 당사자에게 본 계약 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

2)　 △△△플래닝은 2006. 6. 5. 원고와 사이에 이 사건 사업부지에 관하여 분양관리신탁계약을 체결하고, 같은 해 6. 8. 위 사업부지에 관하여 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. △△△플래닝은 2008. 3. 13. □□□□타워에 관하여 사용승인을 받은 후 같은 해 4. 15. 구분소유의 소유권보존등기를 마쳤고, 같은 해 4. 16. 원고와 사이에 □□□□타워 23개 상가에 관한 분양관리신탁계약(이하 ⁠‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결한 다음, 같은 날 위 23개 상가에 관하여 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 김CC의 분양계약 체결 및 관련 소송의 경과

1) 김CC은 2007. 10. 19. △△△플래닝과 사이에 □□□□타워 1층 101호(이하

‘이 사건 부동산’이라 한다)를 874,571,000원에 분양받기로 하는 계약(이하 ⁠‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 당시 김CC과 △△△플래닝은 ⁠“△△△플래닝의 김CC에 대한 분양대금채권을 원고에게 양도하고, 김CC은 승낙한다”고 약정(이하 ⁠‘이 사건 채권양도약정’이라고 한다)하면서 이 사건 분양계약서에 확정일자를 받았고, 그에 따라 김CC은 계약금 및 중도금 합계 449,828,400원을 원고 명의의 분양수입금관리계좌에 입금하였다.

2) 김CC은 서울중앙지방법원 2008가합○○○○호로 원고 및 △△△플래닝을 상대로 하여 이 사건 부동산에 관하여, ① 주위적으로 원고에게 이 사건 분양계약에 기한소유권이전등기절차 이행청구를, △△△플래닝에게 인도청구를 하였고, ② 예비적으로 원고에게 이 사건 신탁계약 해지에 기한 △△△플래닝으로의 소유권이전등기절차 이행청구를, △△△플래닝에게 이 사건 분양계약에 기한 소유권이전등기절차 이행청구 및 인도청구를 하였다. 위 사건의 항소심(서울고등법원 2009나15595호)에서 2009. 6. 9. 아래와 같은 내용의 조정(이하 ⁠‘이 사건 조정’이라 한다)이 성립되었다.

1. △△△플래닝은 김CC에게 2009. 6. 9. 이 사건 부동산을 인도한다. 만약 위 부동산을 인도하지 않는 경우 △△△플래닝은 2009. 6. 10.부터 인도완료시까지 매월 8,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급한다.

2. 원고와 △△△플래닝은 2010. 6. 9.까지 김CC으로부터 424,742,600원을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행한다.

다. 김CC의 공탁과 공탁법원의 처리경과

1) 피고 ○○○홀딩스 주식회사(이하 ⁠‘피고 회사’라고 한다)는 2010. 5. 14. △△△플래닝의 김CC에 대한 이 사건 조정에 따른 채권 중 159,459,077원에 관하여 압류 및 추심명령을 받았다. 이에 김CC은 2010. 6. 9. 피공탁자를 원고와 △△△플래닝, 공탁 근거조문을 민사집행법 제248조 제1항으로 기재하여 424,742,600원을 서울남부지방법원 2010년 금제○○○○호로 공탁하였다(이하 ⁠‘이 사건 공탁’이라 한다).

2) 집행법원은 위 공탁금 중 절반인 212,371,300원(이하 ⁠‘제1공탁금’이라고 한다)에 관하여는 원고에 대한 변제공탁으로 보아 사유신고 불수리결정을 하였고, 나머지 212,371,300원(이하 ⁠‘제2공탁금’이라고 한다)에 관하여는 배당절차를 진행하였다. 집행법원은 2010. 9. 9. 서울남부지방법원 2010타기○○○○ 배당절차에서 피고 회사에 159,459,077원을, 같은 해 10. 28. 서울남부지방법원 2010타기○○○○호 배당절차에서 피고 대한민국에게 53,302,818원을 각 배당하였다(이하 위 각 배당절차를 ⁠‘이 사건 각 배당절차’라 하고, 위 각 배당금을 ⁠‘이 사건 각 배당금’이라고 한다). 피고 회사는 같은 해 9. 9. 위 배당금을 수령하였다.

라. 원고와 피고들 사이의 선행 소송 경과

1) 원고는 2012. 3. 15. 불수리된 제1공탁금에 대한 공탁금출급을 청구하였다. 그러나 공탁관은 위 공탁금출급에 관하여 이미 △△△플래닝의 채권자들인 피고들 등의 압류가 경합한다는 이유로 출급을 거부하였다.

2) 그러자 원고는 서울남부지방법원 2013가합325호로 피고들 등을 상대로 제1공탁금에 대한 공탁금출급청구권 확인소송을 제기하였다. 위 법원은 2013. 11. 19. 제1공탁금은 김CC이 이 사건 분양계약에 따라 원고 및 △△△플래닝에게 지급하는 분양잔금으로서 이 사건 채권양도약정에 의하여 원고에게 귀속된다고 보아 원고 승소 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 8호증, 을가 1 내지 5호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장

1) 원고의 주장

제2공탁금도 이 사건 분양계약에 따른 분양잔금으로서 이 사건 채권양도약정에 의하여 원고에게 분양수익금으로 귀속된다. 그럼에도 피고들은 제2공탁금에 관한 이 사건 각 배당절차에 참여하여 아무런 권리 없이 배당받아 부당하게 이득을 취하였다. 그러므로 주위적으로 피고들은 원고에게 이 사건 각 배당금을 반환할 의무가 있다. 나아가 피고 대한민국이 제2공탁금에 관한 이 사건 각 배당절차에서 배당금출급채권을 현실적으로 추심하지 아니하였다면, 예비적으로 피고 대한민국은 원고에게 이 사건 각 배당절차에서 배당받은 53,302,818원의 배당금출급채권을 양도한다는 의사표시를 하고, 이를 대한민국에게 통지하여야 한다.

2) 피고들의 주장 이 사건 조정이 성립함으로써 이 사건 채권양도약정은 그 효력을 상실하였고, 동시에 원고와 △△△플래닝이 공동으로 김CC으로부터 424,742,600원을 지급받을 권원이 새로이 확정되었다. 설령 그렇지 않다고 하더라도, 피고들은 이 사건 조정으로 외관상 형성된 법률관계를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 해당하므로, 비진의의사표시 또는 통정허위표시에 관한 규정을 유추적용하여 원고가 이 사건 채권양도약정을 이유로 피고들에 대하여 대항할 수 없다. 또한 이 사건 대리사무계약이 기간만료 또는 △△△플래닝의 해지로 종료되었으므로 이 사건 채권양도약정은 그 효력이 상실되었다.

나. 판단

1) 청구원인에 관한 판단

앞서 인정한 사실관계에 의하면, 제2공탁금도 김CC이 이 사건 분양계약에 따라지급하는 분양잔금으로서 특별한 사정이 없으면 이 사건 채권양도약정에 의하여 원고에게 분양수익금으로 귀속된다고 할 것이고, 이 사건 대리사무계약에 따른 정산절차를 거치지 않고 곧바로 △△△플래닝에게 귀속된다고 볼 수 없다. 그럼에도 앞서 본 바와 같이 피고 회사는 △△△플래닝에 대한 압류 및 추심채권자로서 이 사건 각 배당절차에서 배당받은 159,459,077원을 수령해 감으로써 위 금원 상당의 이익을 부당하게 취득하였다고 할 것이므로, 피고 회사는 특별한 사정이 없으면 원고에게 위 배당금 상당의 금원 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다.

한편, 원고는 피고 대한민국이 이 사건 각 배당절차에서 배당받은 53,302,818원을 수령해 갔음을 전제로 주위적으로 피고 대한민국에 대하여 위 배당금 상당의 금액의 반환을 구하고 있다. 그러나 부당이득이 성립되는 경우 그 부당이득의 반환은 법률상 원인없이 취득한 이익을 반환하여 원상으로 회복하는 것을 말하므로, 법률상 원인 없이 제3자에 대한 채권을 취득한 경우, 만약 채권의 이득자가 이미 그 채권을 변제받은 때에는 그 변제받은 금액이 이득이 되어 이를 반환하여야 할 것이나, 아직 그 채권을 현실적으로 추심하지 못한 경우에는 손실자는 채권의 이득자에 대하여 그 채권의 반환을 구하여야 하고 그 채권 가액에 해당하는 금전의 반환을 구할 수는 없다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99다26948 판결 등 참조)고 할 것인데, 피고 대한민국이 위 배당금 53,302,818원을 수령하였다고 인정할 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 피고 대한민국에 대한 주위적 청구는 이유 없다.

다만, 피고 대한민국은 △△△플래닝에 대한 압류채권자로서 이 사건 각 배당절차에서 53,302,818원을 배당받음으로써 법률상 원인 없이 위 배당금출급채권을 취득하는 이익을 얻었다고 할 것이므로, 예비적 청구에 따라 피고 대한민국은 특별한 사정이 없으면 원고에게 위 53,302,818원의 배당금출급채권을 양도한다는 의사표시를 하고, 이를 대한민국(소관 : 서울남부지방법원 세입세출외 현금출납공무원)에 통지할 의무가 있다.

2) 피고들의 주장에 관한 판단

가) 이 사건 조정에 의한 새로운 법률관계 성립 여부

조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립하고 조정조서는 재판상의 화해조서와 같이 확정판결과 동일한 효력이 있으며 창설적 효력을 가지는 것이어서 당사자 사이에 조정이 성립하면 종전의 다툼있는 법률관계를 바탕으로 한 권리․의무관계는 소멸하고 조정의 내용에 따른 새로운 권리․의무관계가 성립한다. 조정조서에 인정되는 확정판결과 동일한 효력은 소송물인 권리관계의 존부에 관한 판단에만 미친다고 할 것이므로, 소송절차 진행 중에 사건이 조정에 회부되어 조정이 성립한 경우 소송물 이외의 권리관계에도 조정의 효력이 미치려면 특별한 사정이 없는 한 그 권리관계가 조정조항에 특정되거나 조정조서 중 청구의 표시 다음에 부가적으로 기재됨으로써 조정조서의 기재내용에 의하여 소송물인 권리관계가 되었다고 인정할 수 있어야 한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006다78732 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 조정 조항 제2항은 ⁠“원고와 △△△플래닝은 2010. 6. 9.까지 김CC으로부터 424,742,600원을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행한다.”고 되어 있는바, 이는 원고와 △△△플래닝의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행을 분양잔금 424,742,600원의 지급을 그 조건으로 하고 있는 데 불과하여 그 기판력은 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행에 분양잔금 지급의 조건이 붙어 있다는 점에 미치는 데 불과하고, 동시이행을 명한 반대채권의 존부나 그 액수에 관해서는 기판력이 미치는 것이 아니라고 할 것이다(대법원 1975. 5. 27. 선고 74다2074 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다19017 판결 등 참조).

따라서 이 사건 조정에 의하여 김CC이 분양잔대금으로 공탁한 424,742,600원이 원고와 △△△플래닝에게 공동으로 귀속되는 것으로 새로운 권리․의무관계가 성립되었다고 보기 어렵다. 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

나) 선의의 제3자 해당 여부

앞서 본 바와 같이 이 사건 조정조서에 의하여 김CC이 원고와 △△△플래닝에게 424,742,600원을 지급할 의무가 있다는 법률관계가 외관상 형성된 바도 없으므로,외관상 제1, 2공탁금이 원고와 △△△플래닝에게 공동으로 귀속된다는 법률관계가 형성되었음을 전제로 한 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

다) 이 사건 대리사무계약 종료 여부 이 사건 대리사무계약 제29조에 의하면 원고의 대리사무기간은 본 계약 체결일로부터 15개월까지로 하고, 다만 대리사무기간의 조정이 필요한 경우에는 원고, △△△플래닝, 한성, 우리은행이 협의하여 조정할 수 있다고 정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고, △△△플래닝, 한성, BB은행은 2008. 1. 16. 원고의 대리사무기간을 2008. 4. 15.까지 연장하는 것으로 이 사건 대리사무계약 제29조를 변경한 사실, △△△플래닝은 2009. 3. 13. 원고에게 수분양자들의 분양대금 납부거부 내지 분양계약의 해제 등으로 이 사건 사업의 추진이 불가능하다는 이유로 이 사건 대리사무계약 제34조 제2항 제3호에 의하여 위 대리사무계약을 해지한다고 통보한 사실이 인정된다.

그러나 한편, 앞서 본 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 대리사무계약 및 2008. 1. 16.자로 변경된 위 대리사무계약제30조 제3항은 ⁠“원고의 대리사무기간이 제29조 제1항의 예정기간을 초과하는 경우에는 제1항의 대리사무 보수를 예정기간으로 나눈 금액에 대하여 동 사업기간의 초과월수를 곱한 금액을 추가로 지급하기로 한다.”고 규정하고 있어 제29조에서 정한 대리사무기간은 이 사건 사업 추진을 위한 원고의 대리사무이행의 예정기간을 정한 것에 불과한 것으로 보이는 점, ② 또한 원고로서는 AA, BB은행, □□□□타워의 수분양자를 비롯한 이 사건 사업의 이해관계인을 보호하기 위하여 선관주의의무를 다하여 대리사무를 이행할 의무가 있으므로, 이 사건 대리사무계약 내지 변경계약에서 정한 대리사무기간이 종료된 것만으로 곧바로 원고의 대리사무 수행권한이 소멸하는 것으로 볼 것이 아니라, 위 대리사무계약과 상호보완 관계에 있는 이 사건 신탁계약상 신탁업무의 처리와 함께 위 대리사무계약에 따른 정산이 이루어질 때까지 대리사무가 계속 수행될 필요가 있는 점, ③ 이 사건 사업의 경우 원고에게 신탁된 □□□□타워 23개 상가 중 현재 5개의 상가(지하1층 103호, 3층 301호, 6층 601호, 8층 801호, 10층 1001호)에 대해서는 미분양이거나 분양계약이 해제되어 여전히 원고의 신탁부동산으로 남아 있고, 원고의 분양수익금관리계좌에 2013. 9. 18. 기준으로 707,565,566원의 잔액이 남아 있는 반면, 한성에 대한 미지급 공사대금이 1,479,595,000원이고, 그 밖에 강서구청장, 강서세무서장, 국민건강보험공단 강서지사장 등이 △△△플래닝의 재산세, 취득세 내지 건강보험료 등의 체납을 이유로 위 계좌잔액을 각 압류하는 등 이 사건 사업의 정산이 아직 이루어지지 않은 점, ④ 그에 따라 원고도 한성 및 □□□□타워의 수분양자들을 비롯한 △△△플래닝의 채권자들이 제기한 각종 소송에 대응하면서 이 사건 대리사무업무를 수행하고 있고 그에 관하여 △△△플래닝도 별다른 이의를 제기하지는 않았던 점, ⑤ △△△플래닝은 2009. 3. 13. 원고에게 이 사건 대리사무계약 제34조 제2항 제3호에 의하여 위 대리사무계약을 해지한다고 통보한 바 있으나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 대리사무계약 당사자들은 최초 분양계약 체결 후에는 위 대리사무계약을 임의로 해지할 수 없고, 다만 원고만이 제34조 제2항 각 호의 사유가 있는 경우 해지할 수 있어 △△△플래닝의 위 해지는 유효하다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 대리사무계약이 기간만료 내지 △△△플래닝의 해지로 종료되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

다. 소결론

따라서 피고 회사는 원고에게 159,459,077원 및 이에 대하여 배당금 수령일인 2010. 9. 9.부터 소장부본 송달일인 2014. 3. 17.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 ⁠「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 대한민국은 원고에게 이 사건 각 배당절차에서 배당받은 53,302,818원의 배당금출급채권을 양도한다는 의사표시를 하고, 이를 대한민국(소관 : 서울남부지방법원 세입세출외 현금출납공무원)에 통지할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고 회사에 대한 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 원고의 피고 대한민국에 대한 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고의 피고 대한민국에 대한 예비적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울남부지방법원 2015. 06. 05. 선고 서울남부지방법원 2014가합101409 판결 | 국세법령정보시스템