임대보증금이 시가보다 크면 상속재산가액 산정 시 어떻게 평가하나요?

요지

상증세법 제66조는 저당권 등이 설정된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함)에 대한 평가 특례로서 저당권 등이 설정된 재산은 '제60조에도 불구하고' 그 재산이 담보하는 채권액(임대 재산의 경우 임대보증금액)을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 4. 5. 원고에 대하여 한 상속세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 배우자 이BB(이하 '망인'이라 한다)가 2010. 7. 2. 사망함에 따라 망인 소유의 OO시 OO구 OO동 827-57 지상 3층 단독주택(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 포함한 건물, 토지, 예금 등을 상속받은 후, 이 사건 건물과 그 대지의 개별주택공시가격을 토지와 주택의 기준시가로 안분한 OOOO원을 이 사건 건물의 상속재산가액으로 하고, 이 사건 건물에 대한 임대보증금 반환채무 OOOO원을 상속채무로 하여 2011. 1. 31. 망인으로부터 상속받은 재산에 대한 상속세 OOOO원을 신고·납부하였다.

 나. 이후 피고는 2011. 11. 2. 이 사건 건물 가액에 대한 계산 착오를 이유로 위 건물의 가액을 OOOO원으로 하여 원고에게 2010. 7. 2.자 상속에 대한 상속세 OOOO원을 경정·결정하였으나, ◎◎지방국세청장으로부터 이 사건 건물에 대한 임대보증금 전액이 상속채무로 공제되었으므로, 상속세 및 증여세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것, 이하 '상증세법'이라 한다) 제66조에 따라 임대보증금으로 건물의 상속재산가액을 평가하여 상속세를 결정하여야 한다는 취지의 감사지적을 받고 2013. 4. 12. 이 사건 건물의 상속재산가액을 OOOO원으로 하여 원고에게 2010. 7. 2.자 상속에 대한 상속세 OOOO원을 경정·고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

 다. 이에 불복하여 원고는 2013. 5. 15. 이의신청을 한 이후 2013. 7. 17. 조세심판청구를 하였으나 2013. 12. 27. 조세심판원으로부터 기각결정을 받았다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

 (1) 상속재산의 가액은 상속일 현재의 시가에 따르는 것이 원칙인바, 당해 재산의 실제 가액을 훨씬 초과하는 금액을 임대보증금으로 정하여 임대차계약이 체결된 경우에는 상증세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항을 적용할 수 없다고 할 것인데, 원고가 2개 감정평가법인에 의뢰하여 평가받은 이 사건 건물의 평가액은 OOOO원(주식회사 CC감정평가법인), OOOO원(주식회사 DD감정평가법인)으로서 임대차보증금 OOOO원의 절반에도 미치지 못한다. 따라서 시가를 적용하지 않고 임대보증금을 기준으로 한 이 사건 처분은 위법하다.

 (2) 이 사건 건물의 대지(이하 '이 사건 토지'라 한다)는 상속개시 이전부터 원고의 소유였는바, 임대보증금 OOOO원은 상증세법 시행령 제50조 제8항 제2호 또는 제63조 제1항 제2호에 따라 건물과 대지의 가액으로 안분하여 이 사건 건물 부분의 임대보증금을 산정하여야 함에도 위 임대보증금 전액을 건물에 대한 임대보증금으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

 나. 관계 법령

 별지 '관계 법령' 기재와 같다.

 다. 인정사실

 (1) 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층의 다가구 주택인바, 상속일 당시 아래 표 기재와 같이 11가구에 대하여 임대차계약이 체결되어 있었고, 각 임차인과 사이의 임대차계약은 망인 명의로 체결되었다.

[표] 생략

 (2) 원고는 2010. 7. 2.자 상속에 대한 상속세 신고를 함에 있어서 총 상속재산가액에서 망인의 채무 OOOO원(이 사건 건물에 대한 임대보증금 반환채무 OOOO원을 포함한 금액)을 공제한 금액을 상속세 과세가액으로 계산하여 상속세 신고를 하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제2호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 라. 판단

 (1) 우선 이 사건 건물에 대하여 상증세법 제66조에 따라 임대보증금을 이 사건 건물의 가액으로 한 것이 적법한지에 관하여 보건대, 상증세법 제60조는 부동산의 평가에 관하여 시가를 원칙으로 하되, 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가방법에 의한 시가 의제를 규정하고 있고, 한편 상증세법 제66조는 저당권 등이 설정된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함)에 대한 평가 특례로서 저당권 등이 설정된 재산은 '제60조에도 불구하고' 그 재산이 담보하는 채권액(임대 재산의 경우 임대보증금액)을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 이 규정의 취지는 상속대상 부동산의 실제 가액보다 큰 금액을 피담보 채권액(또는 임대보증금액)으로 한 경우, 그 부동산의 실제 가액보다 많은 채무를 상속세 과세가액에서 공제받아 상속세를 포탈할 여지가 있게 되므로 이를 방지하기 위한 것이다. 따라서 원고가 주장하는 이 사건 건물의 시가 상당액이 OOOO원 내지 OOOO원이라고 하더라도 이 사건 건물에 대한 임대보증금이 OOOO원이라면 '위 시가에 불구하고' 상증세법 제66조에 따라 임대보증금을 재산 가액으로 함이 상당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

 (2) 다음으로 위 임대보증금 OOOO원이 이 사건 건물에 대한 것인지 또는 이 사건 건물 및 토지 공통되는 것인지에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실 및 변론 전체의 취지로부터 인정되는 다음의 사정 즉, ① 이 사건 건물의 각 가구에 대한 임대차계약은 망인과 임차인들 사이에 체결된 점, ② 원고도 상속세 신고를 함에 있어서 이 사건 건물에 대한 임대보증금 반환채무로 OOOO원 전부를 신고한 점, ③ 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 통상 임대목적물은 건물이고, 건물 소유자가 임대인이 되며, 토지의 이용관계는 건물 소유자가 토지 소유자와 사이에서 처리하는 것이 일반적인 거래현실인 점 등의 사정을 고려하여 보면, 이 사건 2010. 7. 2.자 상속에 대한 상속세를 산정함에 있어서는 이 사건 건물에 대한 임대보증금을 OOOO원으로 봄이 상당하다(덧붙여 이 사건 처분에 따라 이 사건 건물 가액을 OOOO원으로 보더라도 이 사건 건물에 대한 임대보증금 OOOO원을 상속채무액으로 공제함으로써 결국 이 사건 건물에 대하여는 상속세 과세가액이 OOOO원으로 산정되는 결과가 되는바, 앞서 본 상증세법 제66조에 따라 해당 부동산에 관한 상속세 과세가액(재산 가액에서 관련 피담보 채무액을 공제한 금액)이 OOOO원 미만으로 평가될 수는 없는 것이므로, 공제할 임대보증금보다 더 적은 금액을 이 사건 건물의 가액으로 삼을 수는 없다). 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2014. 10. 16. 선고 서울행정법원 2014구합54608 판결 | 국세법령정보시스템