채무초과 상태 부동산매매 사해행위 해당 여부 및 수익자 악의 추정 인정

요지

채무자와 피고 사이의 매매계약은 사해행위에 해당하고 수익자인 피고는 계약체결 당시 채무자가 채무초과 상태에 있음을 알았다고 보여짐

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주문

1. 제1심판결을 취소한다.

가. 피고와 김××, 조×× 사이에 별지 기재 각 부동산 지분에 관하여 2012. 4. 25.

체결한 매매계약을 취소한다.

나. 피고는 김××, 조××에게 별지 기재 각 부동산 지분에 관하여 대구지방법원 남

대구등기소 2012. 4. 26. 접수 제9878호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를

이행하라.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

이유

1. 기초사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 9, 11, 12, 13호증, 을

제2, 7 내지 12호증의 각 기재(특별히 표시하지 않는 경우 가지번호를 포함한다. 이하

같다)와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 원고는 아래 표 기재와 같은 내용으로 김××에 대하여 합계 291,988,000원, 조

××에 대하여 합계 419,948,000원의 국세채권(이하 ⁠‘이 사건 국세채권’이라 한다)을 가지고 있다.

나. 원고 산하의 북대구세무서장은 2012. 3. 27. 위 김××에 대한 국세채권을 피보

전채권으로 하여 별지 기재 각 부동산 지분(이하 ⁠‘이 사건 부동산 지분’이라 한다) 중

김×× 소유의 지분을 압류하였다가, 이××(김××의 며느리이자 조××의 처)이 압류 를 풀어달라는 민원을 지속적으로 제기하자 그가 제출한 납부계획서를 검토한 후

2012. 4. 17. 위 압류를 먼저 해제해 주었다.

다. 김××과 조××은 2012. 4. 25. 피고와 사이에 대금 합계 225,000,000원에 이

사건 부동산 지분을 피고에게 매도하는 내용의 부동산매매계약(이하 ⁠‘이 사건 매매계

약’이라 한다)을 체결한 후, 그 달 26. 위 매매계약을 원인으로 피고 명의의 대구지방

법원 남대구등기소 접수 제9878호 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 이 사건 매매계약 당시 김××과 조××의 개략적인 재산상황은 아래와 같고, 김

××과 조×× 모두 소극재산이 적극재산의 범위를 초과하여 각 채무초과 상태에 있었

다.

1) 적극재산

ο 대구 ××구 ××동 1269 ××아파트 102동 301호 중 해당 지분(국민은행 명

의의 채권최고액 195,000,000원이 설정되어 있음)

ο 경북 ××군 ××면 ××리 산 132-5 임야 중 해당 지분

ο 이 사건 부동산의 김××, 조×× 지분 중 해당 지분

2) 소극재산

ο 이 사건 국세채무 711,936,000원

ο 이××에 대한 가압류채무 60,000,000원

ο 국민은행에 대한 가압류채무 39,000,000원

ο 조××에 대한 유류분반환채무 12,000,000원

ο 임대보증금채무 38,500,000원

2. 청구원인에 대한 판단

가. 부동산의 매각과 사해행위

채무초과 상태인 채무자가 자기 소유의 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으 로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 되고, 채무자의

사해의 의사는 추정된다(대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결, 대법원 2009. 12.10. 선고 2009다67252 판결, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다41850 판결 등 참조).

나. 이 사건 매매계약과 사해행위

앞에서 인정한 각 사실에 의하면, 김××과 조××은 원고에 대한 각 291,988,000원 과 419,948,000원의 국세채무자로서(원고의 김××, 조××에 대한 이 사건 국세채권은 이 사건 매매계약일 이전에 이미 성립되어 있었다), 채무초과 상태에 있음에도 불구하고 이 사건 부동산 지분에 관하여 피고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결하고 피고 앞으로 소유권이전등기를 마침으로써 이미 부족 상태에 있는 책임재산을 더욱 부족하게 하였으므로, 이 사건 매매계약은 원고를 비롯한 채권자들을 해하는 것이 분명하고, 이 사건 매매계약의 체결 시점과 경위에 비추어 김××, 조××에게는 사해의사가 있었다고 할 것이다.

따라서, 이 사건 매매계약은 원고에 대한 사해행위에 해당하므로 취소되어야 하고,

수익자인 피고의 악의는 추정되므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 위 매매계약의 취

소에 따른 원상회복으로서 김××, 조××에게 이 사건 부동산 지분에 관하여 피고 명

의로 마친 위 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 피고의 처분승낙 주장에 대한 판단

가. 피고의 주장

원고는 2012. 4. 17. 이 사건 부동산 중 김×× 지분에 관하여 기존의 압류를 해제

함으로써 김××, 조××에 대하여 이 사건 부동산 지분의 처분을 승낙한 바 있으므로, 이 사건 매매계약은 원고에 대한 책임재산을 감소시키거나 원고를 해하는 것이라고 할 수 없고, 나아가 원고가 자의로 이 사건 부동산 지분에 관한 압류를 해제하였음에도 그후 김××, 조××의 이 사건 부동산 지분 처분행위에 대해 그 효력을 다투는 것은 금반언의 원칙 내지 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다.

나. 판단

살피건대, 원고 산하의 북대구세무서장이 2012. 3. 27. 이 사건 부동산 지분 중 김

×× 소유 부분을 압류하였다가 2012. 4. 17. 압류를 해제한 사실, 그 후 김××, 조××이 이 사건 부동산 지분을 피고에게 매도하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하게 된 사실은 앞에서 본 바와 같다.

그러나 위와 같은 압류의 해제는 단지 국세징수법에 따른 보전조치 내지 집행조치 를 중단한 것에 불과하므로 이러한 압류해제 조치만으로 원고가 김××, 조××에 대

해 이 사건 부동산 지분의 처분을 승낙하였다거나 이 사건 부동산 지분이 더 이상 원고의 이 사건 국세채권의 책임재산에 속하지 않게 되었다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 원고가 위와 같이 압류를 해제함으로써 김××, 조××이 이 사건 부동산 지분을 처분하는 것이 용이해졌다는 사정만으로 그 후 원고가 이 사건 매매계약의 효력을 다투는 것이 금반언의 원칙 내지 신의성실의 원칙에 반한다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

4. 피고의 선의 주장에 대한 판단

가. 피고의 주장

피고는 김××, 조××의 재산상태에 대하여 잘 알지 못한 채 김××, 조××과 이

사건 매매계약을 체결하고, 그 매매대금 중 70,500,000원은 위 김××, 조××에게 직접 지급하고, 나머지 154,500,000원은 김××, 조××의 채무를 인수하는 방법으로 계약에 정해진 매매대금 225,000,000원을 모두 지급하였다. 따라서 피고는 이 사건 부동산 지분의 취득에 있어 선의의 수익자라 할 것이고, 원고는 피고에 대하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다는 이유로 이를 취소할 수 없다.

나. 판단

1) 입증책임 및 판단기준

사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로 수익자로서는 자신의 책임을

면하려면 자신의 선의를 입증할 책임이 있다 할 것인데, 이 경우 수익자의 선의 여부 는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게

된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할만한 특별한 사

정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그

처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙·경험칙에 비추어

합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다74621 판결, 대법원2008. 10. 9. 선고 2008다38455 판결 등 참조).

사해행위 당시 수익자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만

한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측에 불과한

진술 등에만 터 잡아 그 사해행위 당시 수익자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 안 된

다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결 등 참조).

2) 피고의 선의 여부

갑 제13호증, 을 제1, 2, 8, 13의 각 기재와 제1심 증인 장효조의 일부 증언에의하면, 피고는 공인중개사 장××의 중개로 이 사건 매매계약을 체결하고, 장××에게 수수료 2,000,000원을 지급한 사실, 피고는 별지 제4항 기재 부동산(건물)에 대한 임대

차보증금반환채무 38,500,000원을 인수하고, 김××, 조××의 조××(가처분권자)에 대한 채무 12,000,000원, 이××(가압류권자)에 대한 채무 60,000,000원, 주식회사 국민은행(가압류권자)에 대한 채무 39,000,000원을 피고가 대신 지급하기로 하며, 김××, 조××에게 2012. 4. 20. 가계약금으로 5,000,000원, 2012. 4. 25. 나머지 매매대금으로 70,500,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 다른 한편으로, 뒤에서 보는 여러 반대사정에 비추어, 위 인정사실만으로는 피고가 이 사건 매매계약 체결 당시 그로인하여 원고 등 김××, 조××의 채권자를 해하게 된다는 점을 알지 못하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려, 제1항(기초사실)에서 본 사실관계 및 갑 제10 내지 30호증, 을 제3, 4호

증의 각 기재, 위 증인 장××의 나머지 일부 증언과 변론 전체의 취지에 의하여 알

수 있는 다음과 같은 반대사정들을 종합해 보면, 피고는 이 사건 매매계약 당시 그 계

약체결과 이행으로 인하여 김××과 조××의 책임재산에 부족이 생기게 된다는 점을

알고 있었다(악의)고 봄이 타당하다.

① 김××, 조××(2006년경 사망) 부부와 이××, 피고 부부는 2008. 10. 21. 별

지 제4항 기재 부동산(건물)에 관하여 임대차계약을 체결한 이후 그 임대차관계를 유

지해 왔다.

② 부동산등기부에는 이 사건 부동산에 관하여 다수의 가압류, 가처분에 대한

기입등기와 말소등기가 지속적으로 이루어져 있었고, 2012. 4.초순 이 사건 부동산이

처음 매물로 제시되었을 당시에도 원고의 이 사건 국세채권에 기한 압류등기가 되어

있었으므로(피고는 당시 이 사건 부동산 지분의 매수를 거절하였다), 피고로서도 김××과 조××의 신용상태를 충분히 짐작할 수 있었다. 나아가 조××는 김××에 대한 유류분채권자로서 2011. 5. 3. 대구지방법원 2011타채9921호 채권압류 및 추심명령[채무자는 김××(청구금액 97,132,188원), 조××(청구금액 87,345,453원), 조××(248,409,314원) 3인으로 되어 있다]에 기해 김××이 이××(피고의 남편)에 대하여 가지고 있는 임대료채권을 압류한 바 있고, 이 사건 매매계약을 중개한 장××는 이××(김××의 며느리, 조××의 처)이 눈물을 흘리며 생활고와 자녀학비 문제를 호소하는 사정을 피고에게 이야기하였다고 진술한 점에 비추어, 피고 역시 이 사건 매매계약 체결 당시 김××, 조××의 열악한 경제사정에 대해 잘 알고 있었던 것으로 보인다.

③ 공시지가를 기준으로 한 이 사건 부동산 지분의 가액은 422,000,000원(1㎡당

7,440,000원)인데, 이 사건 매매계약에서 정해진 매매대금은 225,000,000원(1㎡당

3,868,800원)으로서 이는 위 공시지가를 기준으로 한 부동산 가액의 52%에 불과하다.

이에 대해 피고는 이 사건 부동산 지분에 대한 공시지가가 주변 상권의 쇠퇴를

반영하지 못한 채 실거래가보다 터무니없이 높게 책정되어 있으므로 이를 기준으로 이

사건 부동산 지분의 가치를 산정할 수 없고, 이 사건 부동산이 공유 지분으로 나누어

져 있고, 건물이 안쪽으로 들어가 ⁠‘ㄱ'자로 꺾여있는 등의 불리한 점이 있어 실거래가 가 공시지가에 비해 현저히 낮을 수 밖에 없다고 다툰다. 그러나 위와 같은 정도로 공

시지가가 높게 책정되어 있다면 이 사건 부동산 일대의 공시지가에 관하여 이의신청이

제기되었을 수도 있을텐데, 갑 제17호증(대구지방국세청장의 대구광역시 중구청에 대

한 조회결과)의 기재에 의하면 최근 5년간 실제 이 사건 부동산 지분 및 그 주변에 공

시지가 책정에 대한 이의신청이나 민원이 접수된 바 없는 것으로 드러나는 점, 삼창감

정평가법인의 감정평가(공매목적)에서는 2009. 7. 23.을 기준으로 이 사건 부동산 지분에 조인호의 지분 1/8을 더한 합계 4/8 지분의 가액이 569,217,120원으로 조사되어 있는 점[그 중 김××, 조×× 소유의 이 사건 부동산 지분의 가액만을 산정하면

426,820,860원(569,217,120원×3/4=426,820,860원)이 된다], 그 밖에 이 사건 부동산 지분 인근에 위치한 다른 부동산의 매매 및 경매 사례 등에 비추어 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

④ 이 사건 매매계약은 세무서의 압류 해제일로부터 1주일 내에 체결되어 이전등

기까지 마쳐졌는데 이러한 거래방식은 이 사건 매매대금의 규모와 지급내역에 비추어

매우 이례적이다.

⑤ 장××는 자신이 공인중개사로서 이 사건 매매계약을 중개하였다고 진술하나,

매매계약서에 중개인에 관한 기재가 전혀 없을 뿐만 아니라(중개인에 대하여 중개책임 을 묻기 위해서라도 중개인의 기명날인이 필요하다), 부동산의 표시, 매매금액 등도 법

무사사무소의 직원이 기재하였고, 이 사건 매매계약의 당사자인 김××, 조××과 피고(남편 이×× 포함)가 서로 잘 아는 관계에 있었으므로, 장××가 이 사건 매매계약을 중개하였다고 하더라도 그의 역할은 매매계약의 성사와 매매조건의 절충에 대한 것일뿐 매도인과 매수인의 연결이나 소개와는 크게 관련이 없는 것으로 보인다.

따라서 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심판결 은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 이 사건 매매계약의 취소와 함께 이 사건 부동산 지분에 관하여 피고 명의로 마쳐진

위 소유권이전등기의 말소를 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 대구고등법원 2014. 07. 23. 선고 대구고등법원 2013나21230 판결 | 국세법령정보시스템