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임대보장약정 잔금납부기한 조건, 설명의무 해당 여부 판단
2022다274783* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
분양대금반환청구등의소
[대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다274783 판결]
【판시사항】
[1] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항에 따라 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’의 의미 및 그 판단 기준
[2] 甲이 乙 주식회사의 위탁을 받은 丙 주식회사와 상가 점포에 관한 분양계약을 체결하면서 乙 회사와 위 점포의 임대를 보장하는 내용의 임대보장약정을 체결하였는데, ‘임대보장 내용’ 항목 중 ‘잔금 납부일 이후 점포의 임대를 보장하기로 한다.’는 조항 괄호 안에 ‘단, 보장은 회사가 정한 잔금 납부일 기간 내 납부자에 한한다.’는 단서 조항이 포함된 사안에서, 위 단서 조항의 내용은 ‘잔금 지급’ 요건이 ‘잔금지급기일 내에 구비될 것’을 요구하는 취지라고 볼 수 있는 점, 위 단서 조항은 甲이 분양계약에 따라 부담하는 의무로서 ‘잔금지급기일 내 잔금이 지급될 것’을 내용으로 하고 있을 뿐, 분양계약이 정하지 않은 부담을 추가로 요구하는 것은 아니므로, 甲이 예측할 수 없었던 불이익이라고 볼 수 없는 점, 甲을 비롯한 수분양자들은 신의에 따라 성실하게 분양계약이 정하는 의무를 이행하여야 하는 한편, 위 임대보장약정은 분양계약상 의무의 이행을 전제로 수분양자에게 반대급부 없이 임대보장이라는 이익을 부여하는 약정인 점 등에 비추어, 위 단서 조항이 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 보기 어렵다고 한 사례
【참조조문】
[1] 약관의 규제에 관한 법률 제3조
[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조
【참조판례】
[1] 대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정(공2009상, 29), 대법원 2015. 12. 23. 선고 2013다85417 판결(공2016상, 185)
【전문】
【원고, 상고인】
원고 (소송대리인 법무법인(유한) 이현 외 1인)
【피고, 피상고인】
주식회사 퍼플인터내셔널
【원심판결】
서울고법 2022. 8. 25. 선고 2021나2002125 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2018. 11. 26. 피고의 위탁을 받은 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 원심 판시 이 사건 상가 중 원심 판시 이 사건 점포에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
이 사건 분양계약은 수분양자의 잔금지급에 관하여 사용승인 후 수탁자인 케이비부동산신탁 또는 위탁자 겸 수익자인 피고가 통보하는 일정기간 내에 납부하도록 정하고 있다(제1조 제1항, 제6항).
나. 원고는 같은 날 피고와 이 사건 점포의 임대를 보장하는 내용의 임대보장약정(이하 ‘이 사건 임대보장약정’이라 한다)을 체결하였다.
이 사건 임대보장약정에 관한 임대보장증서는 1장의 서면에 ‘부동산의 표시, 임대보장 금액, 임대보장 내용, 임대료 지급 개시일, 임대금액 수령계좌’의 각 항목으로 구분되어 그 내용이 기재되어 있고, 그중 ‘임대보장 내용’ 항목은 4개의 조항으로 구성되어 있다.
‘임대보장 내용’ 항목 중 첫 번째 조항은 ‘피고가 잔금 납부일 이후 이 사건 점포의 임대를 보장하기로 한다.’(이하 ‘이 사건 본문 조항’이라 한다)는 것으로서 같은 항의 괄호 안에 ‘단, 보장은 회사가 정한 잔금 납부일 기간 내 납부자에 한한다.’는 단서 조항(이하 ‘이 사건 단서 조항’이라 한다)이 포함되어 있다.
다. 케이비부동산신탁은 2019. 1. 31. 이 사건 상가에 관한 사용승인을 받았고, 2019. 2. 26. 이 사건 점포에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 케이비부동산신탁과 피고는 그 무렵 원고를 포함한 수분양자들에게 잔금납부기간은 2019. 3. 4.부터 2019. 3. 25.까지이고, 2019. 3. 4.부터 중도금대출상환, 잔금납부, 관리비 예치 등이 확인되면 입주할 수 있음을 통보하면서, 각 점포의 소유권이전등기를 위한 구비 서류, 절차 등도 안내하였다.
원고는 위와 같이 통보받은 잔금납부기간이 경과한 후인 2019. 4. 3. 케이비부동산신탁에 중도금과 잔금을 지급하고, 이 사건 점포에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 약관의 설명의무와 관련한 상고이유에 대하여 살펴본다.
가. 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관규제법’이라 한다)에 의하면 사업자가 약관을 사용하여 고객과 계약을 체결하는 경우, 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시함으로써 그 약관 내용을 알 수 있는 기회를 제공하여야 하고(제3조 제2항), 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다(제3조 제3항). 여기에서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약 체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하고, 약관조항 중에서 무엇이 중요한 내용에 해당되는지에 관하여는 일률적으로 말할 수 없으며, 구체적인 사건에서 개별적 사정을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정, 대법원 2015. 12. 23. 선고 2013다85417 판결 등 참조).
나. 앞서 본 사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정을 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 단서 조항이 약관규제법 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 보기 어렵다.
1) 이 사건 임대보장약정에 따른 이 사건 점포의 임대보장은 원고가 이 사건 분양계약에 따라 이 사건 점포를 인도받고 소유권이전등기도 이전받았음을 전제로 하는 한편, 그에 대응하는 원고의 이 사건 분양계약상 잔금지급의무 등이 모두 이행되었음을 전제로 한다. 이에 비추어 볼 때, 이 사건 본문 조항의 ‘잔금지급일 이후 임대를 보장한다.’는 내용은 그 자체로 ‘잔금 지급’을 임대보장의 요건으로 정하는 취지이고, 이 사건 단서 조항의 ‘보장은 잔금납부일 기간 내 납부자에 한한다’는 내용은 그러한 ‘잔금 지급’ 요건이 ‘잔금지급기일 내에 구비될 것’을 요구하는 취지라고 볼 수 있다.
2) 케이비부동산신탁과 피고는 사용승인 후 원고를 비롯한 수분양자들에게 잔금지급기일 지정, 입점 및 소유권이전등기에 관한 통보를 함으로써 이 사건 분양계약에 따른 이 사건 점포의 인도 및 소유권이전등기의무에 관한 적법한 이행의 제공을 하였다고 볼 수 있다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결 참조). 이러한 경우 원고는 지정된 잔금지급기일 내에 잔금을 지급하여야 하고, 잔금지급기일을 경과하면 지체책임을 부담하게 된다.
이 사건 단서 조항은 이와 같이 원고가 이 사건 분양계약에 따라 부담하는 의무로서 ‘잔금지급기일 내 잔금이 지급될 것’을 내용으로 하고 있을 뿐, 이 사건 분양계약이 정하지 않은 부담을 추가로 요구하는 것은 아니므로, 원고가 예측할 수 없었던 불이익이라고 볼 수 없다.
3) 원고를 비롯한 수분양자들은 신의에 따라 성실하게 이 사건 분양계약이 정하는 의무를 이행하여야 한다. 한편 이 사건 임대보장약정은 이 사건 분양계약상 의무의 이행을 전제로 수분양자에게 반대급부 없이 임대보장이라는 이익을 부여하는 약정이다.
이러한 사정을 고려하면 이 사건 단서 조항의 존재가 원고가 이 사건 임대보장약정, 나아가 이 사건 분양계약의 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미쳤다고 보이지 않는다.
다. 원심이 판시와 같은 이유로 이 사건 단서 조항이 설명의무의 대상에 해당하지 않는다는 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 약관규제법이 정하는 약관의 설명의무 등에 관한 법리를 오해하고 설명의무의 예외 내지 면제에 관한 지적의무 및 석명의무를 위반하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 잔급지급의무의 지체책임과 관련한 상고이유에 대하여 살펴본다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 잔금지급의무의 지체에 대하여 원고에게 귀책사유가 있다는 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽
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임대보장약정 잔금납부기한 조건, 설명의무 해당 여부 판단
2022다274783* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.
분양대금반환청구등의소
[대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다274783 판결]
【판시사항】
[1] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항에 따라 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’의 의미 및 그 판단 기준
[2] 甲이 乙 주식회사의 위탁을 받은 丙 주식회사와 상가 점포에 관한 분양계약을 체결하면서 乙 회사와 위 점포의 임대를 보장하는 내용의 임대보장약정을 체결하였는데, ‘임대보장 내용’ 항목 중 ‘잔금 납부일 이후 점포의 임대를 보장하기로 한다.’는 조항 괄호 안에 ‘단, 보장은 회사가 정한 잔금 납부일 기간 내 납부자에 한한다.’는 단서 조항이 포함된 사안에서, 위 단서 조항의 내용은 ‘잔금 지급’ 요건이 ‘잔금지급기일 내에 구비될 것’을 요구하는 취지라고 볼 수 있는 점, 위 단서 조항은 甲이 분양계약에 따라 부담하는 의무로서 ‘잔금지급기일 내 잔금이 지급될 것’을 내용으로 하고 있을 뿐, 분양계약이 정하지 않은 부담을 추가로 요구하는 것은 아니므로, 甲이 예측할 수 없었던 불이익이라고 볼 수 없는 점, 甲을 비롯한 수분양자들은 신의에 따라 성실하게 분양계약이 정하는 의무를 이행하여야 하는 한편, 위 임대보장약정은 분양계약상 의무의 이행을 전제로 수분양자에게 반대급부 없이 임대보장이라는 이익을 부여하는 약정인 점 등에 비추어, 위 단서 조항이 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 보기 어렵다고 한 사례
【참조조문】
[1] 약관의 규제에 관한 법률 제3조
[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조
【참조판례】
[1] 대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정(공2009상, 29), 대법원 2015. 12. 23. 선고 2013다85417 판결(공2016상, 185)
【전문】
【원고, 상고인】
원고 (소송대리인 법무법인(유한) 이현 외 1인)
【피고, 피상고인】
주식회사 퍼플인터내셔널
【원심판결】
서울고법 2022. 8. 25. 선고 2021나2002125 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2018. 11. 26. 피고의 위탁을 받은 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 원심 판시 이 사건 상가 중 원심 판시 이 사건 점포에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
이 사건 분양계약은 수분양자의 잔금지급에 관하여 사용승인 후 수탁자인 케이비부동산신탁 또는 위탁자 겸 수익자인 피고가 통보하는 일정기간 내에 납부하도록 정하고 있다(제1조 제1항, 제6항).
나. 원고는 같은 날 피고와 이 사건 점포의 임대를 보장하는 내용의 임대보장약정(이하 ‘이 사건 임대보장약정’이라 한다)을 체결하였다.
이 사건 임대보장약정에 관한 임대보장증서는 1장의 서면에 ‘부동산의 표시, 임대보장 금액, 임대보장 내용, 임대료 지급 개시일, 임대금액 수령계좌’의 각 항목으로 구분되어 그 내용이 기재되어 있고, 그중 ‘임대보장 내용’ 항목은 4개의 조항으로 구성되어 있다.
‘임대보장 내용’ 항목 중 첫 번째 조항은 ‘피고가 잔금 납부일 이후 이 사건 점포의 임대를 보장하기로 한다.’(이하 ‘이 사건 본문 조항’이라 한다)는 것으로서 같은 항의 괄호 안에 ‘단, 보장은 회사가 정한 잔금 납부일 기간 내 납부자에 한한다.’는 단서 조항(이하 ‘이 사건 단서 조항’이라 한다)이 포함되어 있다.
다. 케이비부동산신탁은 2019. 1. 31. 이 사건 상가에 관한 사용승인을 받았고, 2019. 2. 26. 이 사건 점포에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 케이비부동산신탁과 피고는 그 무렵 원고를 포함한 수분양자들에게 잔금납부기간은 2019. 3. 4.부터 2019. 3. 25.까지이고, 2019. 3. 4.부터 중도금대출상환, 잔금납부, 관리비 예치 등이 확인되면 입주할 수 있음을 통보하면서, 각 점포의 소유권이전등기를 위한 구비 서류, 절차 등도 안내하였다.
원고는 위와 같이 통보받은 잔금납부기간이 경과한 후인 2019. 4. 3. 케이비부동산신탁에 중도금과 잔금을 지급하고, 이 사건 점포에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 약관의 설명의무와 관련한 상고이유에 대하여 살펴본다.
가. 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관규제법’이라 한다)에 의하면 사업자가 약관을 사용하여 고객과 계약을 체결하는 경우, 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시함으로써 그 약관 내용을 알 수 있는 기회를 제공하여야 하고(제3조 제2항), 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다(제3조 제3항). 여기에서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’은 사회통념에 비추어 고객이 계약 체결의 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하고, 약관조항 중에서 무엇이 중요한 내용에 해당되는지에 관하여는 일률적으로 말할 수 없으며, 구체적인 사건에서 개별적 사정을 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 12. 16. 자 2007마1328 결정, 대법원 2015. 12. 23. 선고 2013다85417 판결 등 참조).
나. 앞서 본 사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정을 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 단서 조항이 약관규제법 제3조 제3항이 정하는 약관조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 보기 어렵다.
1) 이 사건 임대보장약정에 따른 이 사건 점포의 임대보장은 원고가 이 사건 분양계약에 따라 이 사건 점포를 인도받고 소유권이전등기도 이전받았음을 전제로 하는 한편, 그에 대응하는 원고의 이 사건 분양계약상 잔금지급의무 등이 모두 이행되었음을 전제로 한다. 이에 비추어 볼 때, 이 사건 본문 조항의 ‘잔금지급일 이후 임대를 보장한다.’는 내용은 그 자체로 ‘잔금 지급’을 임대보장의 요건으로 정하는 취지이고, 이 사건 단서 조항의 ‘보장은 잔금납부일 기간 내 납부자에 한한다’는 내용은 그러한 ‘잔금 지급’ 요건이 ‘잔금지급기일 내에 구비될 것’을 요구하는 취지라고 볼 수 있다.
2) 케이비부동산신탁과 피고는 사용승인 후 원고를 비롯한 수분양자들에게 잔금지급기일 지정, 입점 및 소유권이전등기에 관한 통보를 함으로써 이 사건 분양계약에 따른 이 사건 점포의 인도 및 소유권이전등기의무에 관한 적법한 이행의 제공을 하였다고 볼 수 있다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결 참조). 이러한 경우 원고는 지정된 잔금지급기일 내에 잔금을 지급하여야 하고, 잔금지급기일을 경과하면 지체책임을 부담하게 된다.
이 사건 단서 조항은 이와 같이 원고가 이 사건 분양계약에 따라 부담하는 의무로서 ‘잔금지급기일 내 잔금이 지급될 것’을 내용으로 하고 있을 뿐, 이 사건 분양계약이 정하지 않은 부담을 추가로 요구하는 것은 아니므로, 원고가 예측할 수 없었던 불이익이라고 볼 수 없다.
3) 원고를 비롯한 수분양자들은 신의에 따라 성실하게 이 사건 분양계약이 정하는 의무를 이행하여야 한다. 한편 이 사건 임대보장약정은 이 사건 분양계약상 의무의 이행을 전제로 수분양자에게 반대급부 없이 임대보장이라는 이익을 부여하는 약정이다.
이러한 사정을 고려하면 이 사건 단서 조항의 존재가 원고가 이 사건 임대보장약정, 나아가 이 사건 분양계약의 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미쳤다고 보이지 않는다.
다. 원심이 판시와 같은 이유로 이 사건 단서 조항이 설명의무의 대상에 해당하지 않는다는 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 약관규제법이 정하는 약관의 설명의무 등에 관한 법리를 오해하고 설명의무의 예외 내지 면제에 관한 지적의무 및 석명의무를 위반하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 잔급지급의무의 지체책임과 관련한 상고이유에 대하여 살펴본다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 잔금지급의무의 지체에 대하여 원고에게 귀책사유가 있다는 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽
