증여 부동산 임대보증금, 증여재산가액에서 공제 기준

요지

건물 증여당시 임대보증금의 계약 갱신 내역 상 줄어든 보증금 대비 차임은 ’월세계약’으로 전환할 때 사회통념상 정해지는 적정한 액수로 보이는 점, 임차인들이 금융계좌에 실제로 차임을 입금한 점 등을 종합하면 건물 증여 당시 임대보증금의 내역에 신빙성이 있어 임대보증금은 증여재산가액에서 공제하는 것임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2011. 2. 9. 원고에게 한 증여세 ○○○원의 부과처분 중 ○○○원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/2는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청구취지 

피고가 2011. 2. 9.(청구취지 변경서의 ’2011. 7. 31.’는 오기로 보인다) 원고에게 한 증여세 ○○○원 및 가산세 ○○○원의 각 부과처분 중 ○○○원을 초과하는 부분을 취소한다.

                                                                      이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 5. 2. 남편 조AA으로부터 서울 송파구 XX동 00-00 지상 주상복합건물(이하 ’이 사건 건물’)을 증여받았으나, 이에 대한 증여세 신고를 하지 않았다.

나. 원고는 이 사건 건물에 대한 임대사업자 등록을 하고 주택 및 상가임대업을 하던 중 2009. 5. 29. 서울 서초구 YY동 1257 YY아파트 72동 202호(이하 ’이 사건 아파트’) 중 조AA의 공유지분 1/2을 증여받았는데, 이에 대해서도 증여세 신고를 하지 않았다.

다. 원고는 2010. 4. 30. 이 사건 건물에 대해서 재산가액 ○○○원, 보증금반환 채무 ○○○원으로, 이 사건 아파트에 대해서 재산가액 ○○○원, 보증금반환채무 ○○○원으로 각 신고하고, 가산세를 포함한 증여세 ○○○원을 신고 · 납부하였다.

라. 피고는 이 사건 건물의 재산가액을 ○○○원으로 인정하면서도, 보증금반환 채무 ○○○원에 대한 부담부증여를 인정하지 않고, 이 사건 아파트에 대해서는 같은 아파트 a동 404호(이하 ’비교대상 아파트’)의 거래가액 ○○○원을 시가로 보아 증여가액을 시가의 1/2인 ○○○원으로 평가하여, 2011. 2. 9. 원고에게 증여서11 ○○○원을 경정 · 고지하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2011. 2. 23. 조세심판원에 심판을 청구하였는데, 조세심판원은 2011. 6. 28. 이 사건 건물에 대한 ○○○원의 보증금반환채무가 있음을 인정하여 이를 증여재산가액에서 공제할 것을 결정하였으나, 원고의 나머지 청구는 기각하였다(조세심판원의 결정에 따라 결정세액 ○○○원, 신고불성실가산세 ○○○원, 납부불성실가산세 ○○○원 합계 ○○○원에서 원고가 기납부한 ○○○원을 공제한 증여세 ○○○원의 경정 · 고지처분을 ’이 사건 처분’이라 한다)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 10호증, 을 제l 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고의 본안 전 항변에 대한 판단

피고는, 재차증여에 따라 종전 증여의 가액을 합산한 다음 기납부세액을 공제하여 이루어지는 형식의 증여세부과처분은 당초처분의 과세표준이나 세율을 변경하여 세액을 증액하는 것이 아니라, 재차증여에 따른 별개의 처분으로서 누진세율에 의한 합산과세를 하는 데에 불과하여 당초결정이 이에 흡수된다고 할 수 없으므로, 이 사건 재차증여가산액과 관련하여서는 이 사건 건물에 대한 증여세 신고 및 부과처분에 대한 별도의 불복절차를 통해 다투어야 한다고 항변한다.

살피건대, 원고가 이 사건 건물을 증여받을 무렵 피고의 이 사건 건물에 대한 증여세 부과처분이 있었다는 사실을 인정할 만한 자료가 없으므로, 원고로서는 이 사건 소를 통해 이 사건 처분 중 이 사건 건물에 대한 재차 증여가산액의 산정을 다툴 수 있을 뿐이다. 따라서 피고의 위 항변은 이유 없다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 조AA으로부터 ○○○원의 임대보증금반환채무와 함께 이 사건 건물을 증여받은 것이므로, 그 중 조세심판원에서 인정되지 않은 ○○○원 또한 증여가산액에서 공제되어야 한다.

2) 피고가 선정한 비교대상 아파트는 조망권이 좋고 리모델링도 되어 있어 이 사건 아파트의 시가를 산정하는 기준이 될 수 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 첫 번째 주장에 대한 판단

가) 인정사실

갑 제3, 8, 9, 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 원고가 이 사건 건물을 증여받을 당시인 2001. 5. 2. 지하층상가(166.4㎡)는 임차인 선BB이 보증금 ○○○원에 임차하여 PC방을 운영하고 있었는데, 2002. 6. 10. 계약을 갱신하면서 계약조건을 보증금 ○○○원, 차임 ○○○원(매월 20일 지급)으로 변경하였다.

(2) 원고가 이 사건 건물을 증여받을 당시 1층 상가 1, 2호(95.86㎡)는 임차인 최CC가 보증금 ○○○원에 임차하여 점포로 사용하고 있었는데, 2005. 2. 17. 계약을 갱신하면서 계약조건을 보증금 ○○○원, 차임 ○○○원(매월 20일 지급)으로 변경하였다.

(3) 원고가 이 사건 건물을 증여받을 당시 5층 501호 주거지는 임차인 황DD이 보증금 ○○○원에 임차하여 거주하고 있었는데, 2003. 7. 4. 계약을 갱신하면서 계약조건을 보증금 800만 원, 차임 ○○○원으로 변경하였다.

(4) 원고가 이 사건 건물을 증여받을 당시 3층 302호 주거지는 임차인 김EE가 보증금 ○○○원에 임차하여 거주하고 있었는데, 2002. 10. 27. 계약을 갱신하면서 계약조건을 보증금 ○○○원, 차임 ○○○원(매월 27일 지급)으로 변경하였다.

(5) 위에서 살핀 이 사건 건물의 임대 내역은 다음과 같다.

(6) 원고와 조AA이 작성한 이 사건 건물에 대한 증여계약서(갑 제3호증, 이하 ’이 사건 증여계약서’)에는 ”임대보증금은 수증인이 부담하기로 한다"고 기재되어 있다.

(7) 한편, 조세심판원은 이 사건 건물 증여 당시 임대보증금 중 지하층, 1층 상가, 501호에 대한 보증금은 증여 당시의 임대계약서가 제출되지 않았다는 이유로 부담부 증여의 채무로 인정하지 않고, 302호에 대한 보증금 중 ○○○원을 임차인에게 반환해 준 근거가 없다는 이유로 갱신된 계약의 보증금 ○○○원만을 이 사건 건물의 가액에서 공제하도록 결정하였다.

나) 판단

(1) 위 인정사실과 갑 제4, 7, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ⁠(가) 원고가 조AA으로부터 이 사건 건물을 증여 받은 후 임대계약을 이른바 ’전세계약’에서 ’월세계약’으로 전환하는 과정에 있었던 점, ⁠(나) 원고가 주장하는 이 사건 건물 증여 당시 임대보증금의 계약 갱신 내역상 줄어든 보증금 대비 차임은 ’월세계약’으로 전환할 때 사회통념상 정해지는 적정한 액수로 보이는 점, ⁠(다) 위 임차인들은 조AA의 국민은행 계좌나 원고의 아버지 황FF의 한국외환은행 계좌에 실제로 차임을 입금한 점 등을 종합하면, 원고가 주장하는 이 사건 건물 증여 당시 임대보증금의 내역에 신빙성이 있다고 보인다.

(2) 한편, 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것, 이하 ’상증세법’) 제47조 제1항은 ”증여세과세가액은 증여일 현재 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다"고 규정하고, 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것, 이하 ’상증세법 시행령’) 제36조 제1항은 ”법 제47조 제1항에서 ’대통령령이 정하는 채무’라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다"고 규정하고 있다.

위 규정에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실에 의하면 이 사건 증여계약서에 임대보증금에 대한 부담부 증여임을 명시하였고, 원고가 조AA으로부터 이 사건 건물을 증여받을 당시 부담하게 된 임대보증금반환채무 중 ○○○원은 이 사건 건물의 가액에서 공제되지 않았다. 따라서 ○○○원이 이 사건 건물의 가액에서 공제되어 재차 증여가산액이 산정되어야 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 있다.

2) 두 번째 주장에 대한 판단

가) 인정사실 을 제6호증의 기재에 의하면, 원고가 조AA으로부터 이 사건 아파트를 증여받은 시점을 전후로 한 같은 아파트의 매매대금은 다음과 같다.

나) 판단

상증세법 제60조 제1항은 ”증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다"고 규정하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ”평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 가액을 시가로 인정한다"는 취지로 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은 ”제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 · 위치 · 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다"고 규정하고 있다.

이 사건 아파트에 대한 평가액이 적정한지 여부에 관하여 보건대, 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ⁠(1) 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 같은 단지(YYl단지)에 있고, 위치가 비교적 가까우며, 면적(140.33㎡)과 용도(주거용 아파트)가 동일한 점, ⁠(2) 원고가 이 사건 아파트를 증여받을 당시를 기준으로 다른 아파트보다 비교대상 아파트의 매매시점이 가장 가까운 점(다만, 상증세법 시행령 제49조 제2항은 ’제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우’에 적용되는 규정으로, 당해부동산 또는 비교부동산의 매매 등 가액이 2 이상인 경우에 적용된다 할 것이므로, 피고의 주장과 같이 비교대상 아파트를 선정한 것이 위 규정에 따라 정당화되는 것은 아니다), ⁠(3) 비교대상 아파트의 기준시가가 이 사건 아파트보다 오히려 낮은데다가, 원고가 증여를 받은 때로부터 3개월 이내인 2009. 8. 11. 이 사건 아파트와 같은 동 105호의 매매사례가 있었음에도 원고에게 유리한 비교대상 아파트를 선정한 점 등을 종합하면, 피고가 비교대상 아파트의 매매가액을 기준으로 이 사건 아파트의 시가를 산정한 것이 위법하다고 할 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 정당한 세액 산출

따라서 이 사건 처분 중 재차 증여가산액에서 원고가 부담한 보증금반환채무 ○○○원을 공제하지 않은 것은 위법하므로, 피고가 제출한 과세자료를 토대로 정당한 세액을 계산하면, 아래와 같이 29,205,011원이 된다.

가) 증여세과세가액 : ○○○원

나) 재차증여가산액 : ○○○원

다) 과세 표준 : ○○○원

라) 정당한 고지 세액 : ○○○원

4. 결론

그렇다면, 이 사건 처분 중 ○○○원을 초과하는 부분의 취소를 구하는 원고의 청

구는 이유 있어 인용하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2012. 03. 23. 선고 서울행정법원 2011구합25838 판결 | 국세법령정보시스템