부동산강제경매

 ⁠[대법원 2022. 3. 17. 자 2021마162 결정]

【판시사항】

공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로 참여하여 매수신청보증금을 제공하였더라도 공유자의 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일 종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공하여야 하는지 여부(적극) 및 이때 일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수 있는지 여부(소극)

【참조조문】

민사집행법 제113조, 제115조 제3항, 제140조 제1항, 민사집행규칙 제64조

【전문】

【재항고인】

재항고인

【원심결정】

서울중앙지법 2021. 4. 29. 자 2021라195 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유를 판단한다. 
1.  공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금 제공이 있었는지 여부 
가.  민사집행법 제140조 제1항, 제113조는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 공유자가 대법원규칙이 정한 보증을 집행관에게 제공하고 우선매수권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다. 그 위임을 받은 민사집행규칙 제64조는 기일입찰에서의 보증금 제공방법으로 금전, 은행 등의 자기앞수표, 지급보증위탁계약체결 증명문서만을 한정적으로 열거하고 있을 뿐이고, 공유자가 일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위하여 제공하여야 할 보증금으로 전환할 수 있다는 취지의 규정은 존재하지 않는다.
나아가 같은 법 제115조 제3항에 따르면 매각기일 종결 고지 이전에는 최고가매수신고인, 차순위매수신고인은 물론 그 밖의 매수신고인 역시 매수신청보증금 반환 청구를 할 수 없다. 따라서 공유자가 일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금도 매각기일 종결 고지 이전에는 반환받을 수 없다.
위와 같은 관련 규정의 내용과 더불어 다수의 이해관계인이 관여하는 집행절차의 명확성·안정성 확보, 민사집행법상의 공유자 우선매수권 제도의 취지 내지 한계, 공유자와 최고가매수신고인 사이의 합리적인 이익형량 등을 종합적으로 고려해 보면, 공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로 참여하여 매수신청보증금을 제공하였다고 하더라도, 공유자의 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일 종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공하여야 하고, 일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수는 없다고 봄이 타당하다.
 
나.  원심은 같은 취지에서 일반 입찰자로서 납부한 입찰보증금을 공유자 우선매수신고의 보증금으로 전환할 수 없다고 판단하였다. 위와 같은 원심의 판단에 재항고이유 주장과 같이 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙 위반의 잘못이 없다. 재항고이유에서 들고 있는 대법원결정은 이 사건과는 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
 
2.  집행관이 공유자에게 우선매수권 행사 기회를 부여하지 않았는지 여부
원심은, 재항고인의 공유자 우선매수신고와 관련하여 집행관이 재항고인에게 입찰보증금 제공 기회 등 우선매수권 행사 기회를 부여하였다는 전제에서, 최고가매수신고인에 대한 매각허가결정을 인가한 제1심결정을 그대로 유지하였다.
원심결정 이유를 관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 재항고이유 주장과 같이 공유자 우선매수권 행사 등에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
 
3.  결론
그러므로 재항고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 조재연(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽

출처 : 대법원 2022. 03. 17. 선고 2021마162 판결 | 사법정보공개포털 판례