요지

원고가 분양계약상 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였다고 하더라도 분양계약상 잔금을 납부한 때가 아닌 인적담보가 해소된 때를 대금 청산일로 볼 수는 없고, 이 사건 대체주택은 분양잔대금을 완납한 날까지 자산이 완성되지 아니한 경우에 해당하므로 사용승인일을 이 사건 대체주택의 취득시기로 보아야 함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 10. 28. 원고에게 한 2019년도 귀속 양도소득세 125,970,716원의 경정청구 거부처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 2003. 4. 10. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○아파트 ○동 ○호(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하였다가, 2019. 10. 5. AAA와 사이에 이 사건 부동산을 매매대금 535,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 53,500,000원 중 30,000,000원은 계약시, 나머지 23,500,000원은 2019. 10. 7., 잔금 491,500,000원은 2019. 12. 5. 각 지급받기로 약정하였고, 이에 따라 AAA로부터 매매대금을 지급받았다.

  나. 한편, 원고와 배우자인 BBB¹⁾는 2014. 2. 26. 시행자인 주식회사 CCC, 주식회사 DDD(이하 통틀어 ⁠‘공급자’라 한다) 등과 사이에 ○○ ○○구 ○○동 ○○○○ ○○○○1차아파트 ○동 ○호(이하 ⁠‘이 사건 대체주택’이라 한다)에 관하여 매매대금 473,000,000원으로 하는 분양계약(이하 ⁠‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였고 아래와 같이 분양대금을 납부하였는데, 분양대금 중 중도금은 ○○은행에서 중도금 대출을 받아 납부하였다.

(단위 : 원)

  다. 원고와 BBB는 2016. 10. 22. 이 사건 대체주택의 공급자로부터 입주예약 접수증(입주예정일 2016. 12. 7.)을 수령하고, 2016. 12. 7. 대출금을 전액 상환한 후 입주증을 수령하여 이 사건 대체주택에 입주하였는데, 당시 공급자가 교부한 입주안내문에는 ⁠‘입주증 발급개시일은 2016. 11. 30.부터이고, 중도금 대출을 상환할 세대는 대출은행에 상환 후 입주증 발급시 대출금완제영수증을 제출하여야 하며, 수분양자가 받은 중도금대출은 당사(공급자)에서 연대보증을 제공하고 있으므로 당사가 보증한 대출금에 대한 이자를 연체하거나 만기 내 상환하지 않을 시 연대보증의무 등에 따른 구상권 등 문제가 발생할 수 있다’는 내용이 기재되어 있다.

  라. 이 사건 대체주택에 관하여는 2016. 11. 30. 사용승인이 이루어졌고, 2017. 1. 16. 주식회사 CCC 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다가 2017. 3. 9. 원고 및 BBB(각 1/2지분) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

  마. 원고는 2019. 12. 5. 이 사건 부동산 양도에 관하여 1세대 1주택에 해당한다는 이유로 양도소득세 비과세신고를 하였다.

  바. 피고는 원고가 이 사건 대체주택을 2016. 11. 30.(사용승인일)에 취득한 것으로 판단하고, 원고가 이 사건 대체주택을 취득한 다음 3년이 경과한 후에 이 사건 부동산을 양도하였다고 보아 원고에게 양도소득세를 수정 신고하도록 안내하였고, 이에 따라 원고는 2020. 7. 30. 이 사건 부동산에 관하여 양도소득세 125,970,710원을 수정 신고․납부하였다.

  사. 원고는 2020. 9. 15. ⁠“이 사건 대체주택을 취득한 시기는 잔금납부일이 아니라 원고가 금융기관에 중도금대출을 상환하여 주택공급자의 연대보증채무가 해소된 날인 2016. 12. 7.이므로, 원고는 이 사건 대체주택 취득일로부터 3년 내에 이 사건 부동산을 양도한 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 부동산의 양도는 1세대 1주택 비과세 감면대상이므로, 피고는 원고가 수정신고납부한 양도소득세를 환급하라“는 취지로 경정청구를 하였으나, 피고는 2020. 10. 28. 이를 거부하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

  아. 원고는 이에 불복하여 2021. 1. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 8. 5. 심판청구가 기각되었다.

  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

  가. 원고 주장의 요지

   이 사건 대체주택의 취득일은 분양계약상 공급자가 제공한 인적담보(연대보증)가 해소된 때인 2016. 12. 7.이고, 그로부터 3년 이내인 2019. 12. 5. 이 사건 부동산을 양도하였으므로 1세대가 일시적으로 2주택을 보유한 경우에 해당하여 양도소득세 비과세 대상에 해당함에도 이와 다른 전제에서 이 사건 대체주택의 사용승인일인 2016. 11. 30.을 취득일로 보아 그로부터 3년 내에 이 사건 부동산을 양도하지 않은 것으로 보고 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

  나. 관계 법령

   별지 기재와 같다.

  다. 판단

   1) 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법’이라 한다) 제98조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있는바, 여기서 ⁠‘대금을 청산한 날’이라 함은 매매계약서에 기재된 잔대금 지급 약정일이 아니라 실제로 잔대금을 지급한 날을 말한다고 할 것인데(대법원 1992. 4. 28. 선고 91누11223 판결), 원고가 2014. 2. 26.부터 2016. 11. 22.까지 9회에 걸쳐 이 사건 분양계약상 분양대금을 납부한 사실은 앞서 살핀 바와 같으므로, 이 사건에서 당초의 분양대금이 모두 지급된 잔금 납부일인 2016. 11. 22.이 이 사건 대체주택의 대금 청산일에 해당한다.

   2) 원고는 이에 대하여, 원고가 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였는바, 원고로서는 공급자의 연대보증을 해소하여야만 입주증을 받을 수 있었던 점, 원고가 공급자의 연대보증 해소 후 입주증을 받은 다음에야 이 사건 대체주택에 관한 소유권의 보존등기(공급자 명의) 및 이전등기(원고 명의)가 각 경료되었다는 점 등에 비추어 공급자가 제공한 인적담보(연대보증)가 해소된 때인 2016. 12. 7.을 대금청산일로 보아야 한다고 주장한다.

     그러나 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령(2019. 12. 31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것, 이하 ⁠‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제162조 제1항의 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석․적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정인바(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조), 원고의 주장처럼 인적담보 해소일을 대금 청산일로 본다면 납세자가 임의로 대출금 상환일을 조정함으로써 자의적으로 그 취득시기를 결정할 수 있게 되므로 이는 납세자의 자의를 배제하고 과세의 공평을 기하기 위한 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 규정의 입법취지에도 어긋난다고 볼 것인 점, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바, 대금 청산일을 원고 주장과 같이 해석할 아무런 법적 근거가 없는 점, 분양대금 납입의무는 수분양자와 주택공급자 사이의 분양계약에 따른 것이고, 중도금 대출금 상환은 수분양자와 금융기관 사이의 대출계약에 따른 것으로 양자는 계약당사자나 규율 대상 등 법률관계가 서로 상이한바, 분양계약상 수분양자가 입주하기 전에 대출받은 중도금을 상환해야 한다는 취지의 명문의 규정이 없는 이상 수분양자로서는 금융기관에 중도금 대출금을 상환하지 못하였다고 하더라도 이 사건 분양계약에 따라 분양대금을 납부하기만 하면 공급자에 대하여는 분양계약상 대금지급 의무를 모두 이행한 것으로 보아야 할 것인 점, 설령 수분양자의 대출금 상환 연체로 인하여 주택공급자가 금융기관에 대하여 연대보증책임을 이행하게 되더라도 이는 분양촉진을 위하여 그와 같은 방안을 선택한 주택공급자가 감당해야 할 책임이라고 할 것이고, 나아가 분양계약상 별도의 정함이 없는 이상 공급자가 일방적으로 수분양자들에게 중도금 대출금이 상환되어야 입주증 발급이 가능하다는 내용의 입주안내문을 교부하였다고 하더라도 그러한 사정만으로는 수분양자들에게 어떠한 법적 효력이 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건에서 원고가 분양계약상 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였다고 하더라도 분양계약상 잔금을 납부한 때가 아닌 인적담보가 해소된 때를 대금 청산일로 볼 수는 없다고 할 것이다.

     한편 원고가 그 주장의 근거로 드는 대법원 1999. 10. 8. 선고 99두7784 판결은, 해당 원고(양도인)의 잔금수령일과 양수인들의 잔금지급일에 관한 주장이 서로 일치하지 않고 달리 이를 증명할 자료가 없어 ⁠‘대금 청산일이 분명하지 아니한 경우’로 보아 결국 소유권이전등기 접수일을 양도일로 본 사안으로, 증거 등에 의하여 잔금지급일이 명확히 확인되어 ⁠‘대금 청산일이 분명한 경우‘인 이 사건과는 그 사안을 달리하므로 원용하기에 적절하지 아니하다²⁾.

   3) 앞서 살핀 바와 같이 이 사건 대체주택의 대금 청산일은 잔금 지급일인 2016. 11. 22.이라고 봄이 타당한데, 이 사건 대체주택의 사용승인일은 2016. 11. 30.이므로 결국 이 사건 대체주택은 분양잔대금을 완납한 날까지 자산이 완성되지 아니한 경우에 해당한다. 그렇다면 이 사건 대체주택은 완성되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제8호에서 규정하는 ’해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우‘에 해당하므로 같은 조 제1항 제4호에 따라 ’사용승인서 교부일‘, 즉 사용승인일인 2016. 11. 30.을 이 사건 대체주택의 취득시기로 보아야 한다. 따라서 이를 전제로 원고가 이 사건 대체주택을 취득한 다음 3년이 경과한 후에 이 사건 부동산을 양도하였다고 보아 피고가 원고에게 한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 최초 원고 배우자인 BBB가 단독으로 분양계약을 체결하였다가 이후 원고가 공동명의인으로 추가되었고(대출채무도 공동으로 부담), 추후 소유권이전등기도 공동 명의로 마쳐졌다.

2) 위 판결은, ⁠‘대금 청산일이 분명하지 아니한 경우’로 본 원심 판단에 위법이 없다고 판시하면서, 이어서 양도인이 잔대금을 1991. 4.경 지급받았다고 하나 양도인과 양수인등이 매매대상 토지의 매매대금 중 중도금의 지급과 관련하여 1991. 1. 21. 양도인의 소유인 다른 부동산에 양수인들을 채무자로 하는 근저당권을 설정하고 금 1억 원을 대출받았고, 위 근저당권 설정등기는 1992. 4. 14.경에야 말소되었는데, 이러한 경우 양수인들이 1991. 4.경 양도인에게 잔대금 명목의 금원을 지급하였다고 하더라도 이로써 그들 사이에 이 사건 매매대금 전부에 관한 청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다고 판시하고는 있다. 그러나 앞서 살핀 바와 같이 위 판결 사안은 ⁠‘대금 청산일이 분명한 경우’가 아닌 ⁠‘대금 청산일이 분명하지 아니한 경우’에 관한 사안이므로 위 판결이 ⁠‘대금 청산일’에 관한 판결이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 후단의 판시 내용 또한 ⁠‘잔대금 명목의 금원을 지급하였다고 하더라도 이로써 매매대금 전부에 관한 청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다’고 되어 있어 설령 원심 판단과 달리 잔금 지급일이 분명한 경우라고 보더라도 그로써 대금 청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다고 가정적․부가적으로 판단한 것에 불과하므로, 이를 두고 위 판결이 ⁠‘양도인이 자신 소유의 부동산에 물적 담보를 제공하고 자금을 대출받아 매매대금에 충당한 경우에는 대금 청산일을 물적담보 해소일로 보아야 한다’고 명시적으로 판시한 것이라고 볼 수도 없다. 실제 위 판결은 이후의 대법원 판결에서 전혀 원용된 바가 없다.

출처 : 서울행정법원 2022. 05. 27. 선고 서울행정법원 2021구단69267 판결 | 국세법령정보시스템