핵심만 말씀드리겠습니다. 전세 계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 전세금 반환 지연이자를 청구할 수 있습니다. 단순히 원금만 돌려받는 것이 아니라, 지연된 기간에 대한 법정이율 또는 약정이율에 따른 이자까지 받을 수 있다는 뜻입니다.
실무에서 이 부분을 모르고 원금만 청구하거나, 반대로 지연이자 계산을 잘못하여 불필요한 분쟁이 생기는 사례가 적지 않습니다. 가상의 사례를 통해 구체적인 법적 쟁점을 짚어보겠습니다.
사례 개요
서울 마포구에서 오피스텔을 임차해 거주하던 A씨(34세, 프리랜서 디자이너)는 보증금 2억 3,000만 원에 월세 없는 전세 계약을 체결했습니다. 계약 기간은 2023년 3월 1일부터 2025년 2월 28일까지 2년이었습니다.
계약 만료일에 맞춰 A씨는 이사를 나갔지만, 임대인 B씨(58세, 다주택 보유자)는 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 반환을 미뤘습니다. 2025년 6월 말 현재까지 약 4개월째 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다.
쟁점 1: 지연이자의 법적 근거와 기산일
결론부터 말하면, 임대차 계약이 종료된 날의 다음 날부터 지연이자가 발생합니다.
임대차보증금 반환 채무는 임대차 종료와 동시에 이행기가 도래하는 것이 원칙입니다. 민법 제397조 제1항에 따르면 금전 채무의 불이행에 대해서는 채무자가 지체 책임을 지며, 채권자는 별도의 손해 증명 없이 법정이율에 의한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
A씨 사례에 적용하면
계약 만료일: 2025년 2월 28일
지연이자 기산일: 2025년 3월 1일
민사 법정이율: 연 5% (민법 제379조)
4개월(약 122일) 지연 시 지연이자: 2억 3,000만 원 x 5% x (122/365) = 약 384만 원
여기서 중요한 점이 있습니다. 만약 A씨가 소송을 제기하여 판결이 확정되면, 판결 선고일 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 연 5%와 연 12%는 상당한 차이이므로, 이 부분을 반드시 청구 범위에 포함시켜야 합니다.
쟁점 2: "다음 세입자가 들어와야 준다"는 항변의 효력
B씨처럼 "다음 세입자를 구해야 보증금을 줄 수 있다"고 주장하는 임대인이 실무에서 매우 많습니다. 이 항변이 법적으로 통하는지 명확히 하겠습니다.
통하지 않습니다.
임대차보증금 반환 의무는 임대차 종료 시 임대인에게 당연히 발생하는 채무입니다. 후속 임차인의 입주 여부는 임대인의 사정에 불과하며, 이를 이유로 보증금 반환을 거절하거나 지연할 법적 근거는 없습니다.
실무적 함의
임대인이 이러한 이유로 반환을 미루더라도, 임차인의 지연이자 청구권에는 아무런 영향이 없습니다. 오히려 이 항변 자체가 임대인의 귀책사유(자기 잘못으로 인한 이행 지체)를 인정하는 근거가 될 수 있습니다.
다만 한 가지 주의할 점이 있습니다. 임차인이 계약 종료 후에도 목적물(주택)을 점유하면서 반환하지 않는 경우에는 동시이행 항변(민법 제536조)이 문제됩니다. A씨의 경우 이미 이사를 나간 상태이므로 이 문제는 해당되지 않지만, 아직 거주 중인 분이라면 퇴거와 보증금 반환의 동시이행 관계를 정리해야 합니다.
쟁점 3: 지연이자 극대화를 위한 실전 전략
지연이자를 실질적으로 확보하기 위해 알아야 할 핵심 사항을 정리합니다.
첫째, 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명 자체가 지연이자 발생의 법적 요건은 아닙니다. 계약 종료일이 확정 기한이므로 별도 최고(독촉) 없이도 이행 지체가 성립합니다. 그럼에도 내용증명을 보내는 이유는 임대인에게 심리적 압박을 가하고, 향후 소송에서 "성실하게 이행을 요구했다"는 증거를 확보하기 위함입니다.
둘째, 소 제기 시점을 전략적으로 판단해야 합니다. 앞서 언급한 대로 소송 제기 후 판결 확정 시 연 12%의 지연이자율이 적용됩니다. 임대인이 반환 의사가 없다고 판단되면 빠르게 소를 제기하는 것이 경제적으로 유리합니다.
지연이자율 비교
소송 전 민사 법정이율: 연 5%
판결 선고 후 특례법 이율: 연 12%
보증금 2억 3,000만 원 기준, 연 12% 적용 시 하루 약 7만 5,600원의 지연이자가 발생합니다.
셋째, 임차권등기명령을 먼저 신청하십시오. 이사를 나간 임차인은 대항력(주민등록 + 점유)을 상실하게 됩니다. 대항력을 유지하려면 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 비용은 등록면허세와 신청 수수료를 합쳐 수만 원 수준이며, 보통 신청 후 1~2주 내에 결정이 나옵니다. 이 절차를 빠뜨리면 후순위 권리자에게 밀릴 위험이 있으므로 반드시 먼저 진행해야 합니다.
넷째, 전세보증금 반환보증보험 가입 여부를 확인하십시오. 주택도시보증공사(HUG) 등에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 보증금을 선지급받고, 이후 보증기관이 임대인에게 구상권(대신 받아준 돈을 돌려받을 권리)을 행사합니다. 이 경우 지연이자까지 보전받을 수 있는지는 보증 약관에 따라 다르므로 확인이 필요합니다.
A씨 사례 최종 정리
A씨는 다음 순서로 대응하는 것이 가장 효과적입니다.
1단계: 임차권등기명령 신청 (대항력 보전)
2단계: 내용증명 발송 (7~14일 이내 반환 요구)
3단계: 반환 불응 시 보증금반환청구소송 + 지연이자 청구
4단계: 판결 확정 후 강제집행 (부동산 경매 등)
4개월 지연 기준 약 384만 원의 지연이자를 받을 수 있으며, 소송 진행 기간에 따라 이 금액은 계속 증가합니다.
전세금 반환 지연이자는 임차인의 당연한 권리입니다. 많은 분들이 원금 회수에만 집중하여 지연이자 청구를 놓치는 경우가 있는데, 보증금 규모가 클수록 지연이자 금액도 상당하므로 반드시 함께 청구하시기 바랍니다.
