"공사가 늦어지고 있는데, 시공사에 지체상금을 청구할 수 있나요? 금액은 어떻게 계산하나요?"
공사 기간이 예정보다 길어지면서 입주가 늦춰지거나 사업 일정 전체가 밀리는 상황, 겪어보신 분들은 그 답답함을 잘 아실 것입니다. 공사 지연 지체상금은 이런 경우에 발주자(도급인)가 시공자(수급인)에게 청구할 수 있는 손해배상의 예정액입니다.
결론부터 말씀드리면, 지체상금은 계약서에 정해진 요율과 지연 일수를 기준으로 산정하며, 계약 금액 전체가 아닌 미이행 부분만을 기준으로 계산하는 것이 실무상 일반적입니다. 아래에서 구체적으로 살펴보겠습니다.
지체상금이란 무엇인가
지체상금은 공사도급계약에서 수급인(시공사)이 약정한 준공기한을 넘겨 공사를 완성했을 때, 발주자에게 지급해야 하는 금전을 말합니다. 민법상 손해배상의 예정(민법 제398조)에 해당하므로, 발주자는 실제 손해액을 일일이 입증하지 않아도 계약서에 정한 비율대로 청구할 수 있습니다.
다만 법원은 지체상금의 액수가 부당히 과다한 경우 직권으로 감액할 수 있다는 점도 함께 기억하시면 좋겠습니다.
지체상금 계산 공식과 적용 기준
지체상금의 기본 산정 공식은 다음과 같습니다.
지체상금 = 계약금액 x 지체상금률(일률) x 지체일수
각 요소를 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 계약금액
원칙적으로 부가가치세를 포함한 총 도급금액을 기준으로 합니다. 다만 기성(이미 완성된 부분)이 인정되는 경우에는 기성 부분을 공제한 미이행 금액을 기준으로 산정하는 것이 실무의 일반적 태도입니다. 예를 들어, 전체 공사금액이 10억 원이고 80%가 기성으로 인정되었다면 나머지 2억 원을 기준으로 계산하게 됩니다.
2. 지체상금률(일률)
계약서에 명시된 비율을 적용합니다. 공공공사의 경우 국가계약법 시행규칙 제75조에서 공종별로 기준 요율을 정하고 있습니다.
공공공사 주요 지체상금률 (1일당)
- 공사: 1/1,000 (0.1%)
- 물품 제조/구매: 1.5/1,000 (0.15%)
- 용역: 1.3/1,000 (0.13%)
민간공사의 경우 당사자 간 자유롭게 정할 수 있으나, 통상적으로 1일당 총 공사금액의 1/1,000을 적용하는 계약이 많습니다. 계약서에 별도 약정이 없으면 지체상금 청구 자체가 어려울 수 있으므로, 계약 단계에서 반드시 확인해두셔야 합니다.
3. 지체일수
약정 준공기한 다음 날부터 실제 준공일(또는 사실상 공사 완성일)까지의 일수입니다. 다만 다음과 같은 사유가 있으면 지체일수에서 제외될 수 있습니다.
1발주자의 귀책사유로 인한 지연 (설계 변경 지시, 자재 공급 지연 등)
2천재지변 등 불가항력적 사유
3관공서의 인허가 지연 등 수급인이 통제할 수 없는 사유
실무에서는 이 지체일수 산정이 가장 큰 분쟁 포인트가 됩니다. 발주자와 시공사가 각각 지연 책임의 원인에 대해 다른 주장을 하는 경우가 많기 때문입니다.
구체적 계산 예시
실제 상황을 가정하여 계산해 보겠습니다.
사례 조건
- 총 공사금액(부가세 포함): 5억 원
- 기성 인정 비율: 70% (3억 5,000만 원)
- 지체상금률: 1일당 1/1,000
- 지체일수: 45일
계산
미이행 금액 = 5억 - 3억 5,000만 = 1억 5,000만 원
지체상금 = 1억 5,000만 x 1/1,000 x 45일 = 6,750만 원
만약 기성 공제 없이 총 공사금액 기준으로 계산하면 5억 x 1/1,000 x 45일 = 2억 2,500만 원이 되어 금액 차이가 매우 크게 납니다. 어떤 기준을 적용하느냐에 따라 결과가 크게 달라지므로, 계약서 문구를 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
지체상금 청구 시 주의할 점
지체상금 상한이 있는지도 확인하셔야 합니다. 공공공사의 경우 계약보증금(계약금액의 10~15%) 범위 내로 지체상금 상한을 설정하는 경우가 일반적이고, 민간공사에서도 계약서에 상한 조항을 두는 경우가 많습니다. 상한을 넘는 부분은 별도의 손해배상 청구로 해결해야 합니다.
또한 법원은 약정된 지체상금이 부당히 과다하다고 인정되면 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 실무에서는 공사 지연의 원인이 양 당사자 모두에게 있는 경우, 과실 비율에 따라 30~70%까지 감액되는 사례도 적지 않습니다.
실무 팁 정리
- 계약서에 지체상금률, 기성 공제 여부, 상한 조항이 명확히 기재되어 있는지 확인하세요.
- 공사 지연이 발생하면 지연 원인과 일수를 기록한 문서(공사일지, 감리보고서, 공문 등)를 반드시 확보하세요.
- 설계 변경, 민원, 기상 악화 등으로 인한 공기 연장은 서면으로 합의해두는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.
- 지체상금 분쟁은 금액이 크고 쟁점이 복잡한 만큼, 초기 단계에서 전문가의 검토를 받으시는 것이 바람직합니다.
