임대차 계약을 갱신한 후 퇴거할 때, 주택 내부의 파손이나 훼손에 대한 배상 문제는 임차인과 임대인 사이에서 빈번하게 분쟁이 발생하는 영역입니다. 특히 계약갱신청구권을 행사하여 거주 기간이 길어진 경우, 자연스러운 마모와 임차인 과실에 의한 파손의 구분이 모호해지기 쉽습니다.
퇴거 전 아래 7가지 항목을 미리 확인해 두면, 불필요한 보증금 분쟁을 예방하고 원만한 정산이 가능합니다.
파손 배상 범위의 기본 원칙
민법 제654조(임대차 준용규정)와 제615조에 따르면, 임차인은 임차물을 반환할 때 원상회복 의무를 부담합니다. 다만 이 원상회복은 '입주 당시 상태로 100% 되돌린다'는 의미가 아닙니다.
통상적인 손모(자연 마모)에 해당하는 부분, 예컨대 장기 거주에 따른 벽지 변색, 바닥재의 미세한 긁힘, 가전 사용으로 인한 콘센트 주변 변색 등은 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 반면, 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 파손(벽면 구멍, 싱크대 파손, 유리 깨짐 등)은 임차인이 배상해야 합니다.
갱신 계약의 경우, 거주 기간이 길어질수록 통상 손모의 범위가 넓어지므로, 이를 정확히 구분하는 것이 핵심입니다.
퇴거 전 반드시 확인할 7가지 체크리스트
1 최초 입주 시 상태 기록이 남아 있는지 확인
입주 당시 촬영한 사진, 동영상, 또는 특약사항에 기재된 시설물 상태 목록이 있는지 점검합니다. 이 자료가 없으면 파손 여부를 입증하기 어려워 분쟁이 장기화될 수 있습니다. 갱신 시점에 별도로 상태를 기록해 두었다면 함께 정리해 두는 것이 유리합니다.
2 자연 마모와 과실 파손을 구분하여 목록 작성
퇴거 전 주택 내부를 꼼꼼히 점검하여, 각 항목이 통상 손모인지 과실 파손인지를 구분한 목록을 작성합니다. 판례에서 인정하는 통상 손모의 대표적 예시는 다음과 같습니다.
통상 손모 예시: 햇빛에 의한 장판 탈색, 가구 배치로 인한 바닥 눌림 자국, 에어컨 배관 설치 흔적(원상복구 완료 시), 5년 이상 사용한 벽지의 변색
과실 파손 예시: 못이나 앵커볼트를 이용한 벽면 관통 구멍, 반려동물에 의한 도배지 긁힘, 화학 세제로 인한 바닥재 탈색, 배수구 관리 부주의로 인한 수전 고장
3 갱신 횟수와 총 거주 기간을 확인
주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사한 경우, 총 거주 기간이 4년 이상이 되는 것이 일반적입니다. 거주 기간이 길수록 시설물의 내용연수(사용 가능 기간)가 소진되어, 임차인이 부담해야 할 배상액이 감소합니다. 예를 들어, 도배의 내용연수는 통상 3~5년으로 보는데, 6년을 거주한 후 퇴거한다면 벽지 관련 배상 의무는 상당 부분 줄어들 수 있습니다.
4 계약서 특약사항 재확인
임대차 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정한 특약이 있는지 확인합니다. '퇴거 시 도배, 장판은 임차인이 새로 해줄 것'이라는 특약이 있더라도, 주택임대차보호법 제10조의 강행규정에 반하는 부분은 효력이 제한될 수 있습니다. 특약의 유효성 판단이 어려운 경우에는 법적 검토가 필요합니다.
5 퇴거 전 현장 사진과 영상을 촬영하여 보관
퇴거 당일 또는 이삿짐 반출 직후, 각 방과 주요 시설물의 상태를 사진과 영상으로 기록합니다. 촬영 시 날짜가 자동으로 기록되는 방식(스마트폰 기본 카메라)을 이용하고, 파손 부위뿐 아니라 정상 상태인 부분도 함께 촬영해 두는 것이 중요합니다. 이 자료는 향후 보증금 분쟁 시 핵심 증거가 됩니다.
6 임대인과 함께 퇴거 점검을 실시
가능하다면 임대인(또는 관리인)과 함께 주택을 방문하여 시설물 상태를 확인하고, 쌍방이 합의한 내용을 서면으로 기록합니다. 점검 결과 배상이 필요한 항목이 있다면, 수리 비용의 견적서를 2~3곳에서 받아 비교하는 것이 합리적입니다. 실무에서는 이 단계를 생략하고 임대인이 일방적으로 비용을 공제하는 사례가 빈번하므로, 반드시 사전에 합의하는 것을 권장합니다.
7 보증금 반환과 파손 배상의 정산 방식을 합의
파손 배상액이 확정되면, 보증금에서 공제할 것인지 별도로 정산할 것인지를 명확히 합의합니다. 합의서에는 공제 금액, 항목, 나머지 보증금의 반환 시기를 반드시 기재합니다.
임대인이 보증금에서 과도한 금액을 공제하려 하는 경우, 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 산하)에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정 비용은 무료이며, 신청 후 평균 30~60일 내에 결과가 나옵니다.
갱신 계약에서 특히 유의할 점
계약갱신청구권을 행사한 임차인의 경우, 갱신 전 계약 기간 동안 발생한 파손과 갱신 후 발생한 파손을 구분하는 것이 실무적으로 중요합니다. 갱신 시점에 별도로 시설물 점검을 하지 않았다면, 파손 발생 시점을 특정하기 어려워 분쟁의 소지가 커집니다.
따라서 갱신 계약을 체결할 때에도 주택 상태를 사진으로 기록하고, 기존에 있던 하자나 마모 상태를 특약에 명시해 두는 것이 바람직합니다.
또한, 갱신 이후 임대인이 시설물 수선 요청에 응하지 않아 파손이 확대된 경우에는, 그 확대된 부분에 대하여 임차인에게 배상 의무가 없다는 점도 알아두어야 합니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 임대물의 수선 의무를 부담하기 때문입니다.
