부동산 · 재개발·재건축·도시정비 2026.08.17 조회 23

1+1 분양 신청 자격, 아무나 받을 수 없는 이유

재개발·재건축 구역에서 1+1 분양(하나의 종전 자산으로 두 채의 아파트를 받는 제도)에 대한 문의가 최근 크게 늘고 있습니다. 상담 현장에서 보면 "내 땅이 넓으니 당연히 두 채 받는 거 아니냐"고 생각하시는 분들이 많은데, 결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 1+1 분양은 법이 정한 특정 요건을 충족해야만 신청할 수 있는 예외적 제도입니다.

1+1 분양은 왜 생겼나

도시정비법(도시 및 주거환경정비법)이 1+1 분양을 허용한 취지는 명확합니다. 종전 자산의 가치가 큰 대규모 토지·주택 소유자에게 한 채만 배정하면 실질적 손실이 발생합니다. 이런 형평성 문제를 해소하기 위해 가액 또는 면적 기준을 충족하는 조합원에게 예외적으로 두 채를 배정할 수 있도록 한 것입니다.

핵심은 "권리"가 아니라 "자격"이라는 점입니다. 요건을 채웠다고 무조건 두 채가 나오는 것도 아닙니다. 조합 정관과 관리처분계획에서 1+1을 허용하고, 신청자가 그 기준에 부합해야 비로소 가능합니다.

두 가지 자격 요건, 하나만 충족하면 된다

도시정비법 제76조는 두 가지 기준 중 하나를 충족하면 1+1 분양을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 정리하면 다음과 같습니다.

가액 기준 — 종전 자산의 가격(권리가액)이 분양받는 두 주택의 분양가 합계 이상이어야 합니다. 쉽게 말해 내 땅값이 아파트 두 채 값보다 커야 합니다.

면적 기준 — 종전 주택의 주거전용면적이 분양받는 두 주택의 주거전용면적 합계 이상이어야 합니다.

둘 중 어느 하나만 충족하면 됩니다. 다만 실무에서는 가액 기준으로 판단되는 경우가 압도적으로 많습니다. 감정평가 결과에 따라 권리가액이 결정되므로, 감정평가 시점에 자격 여부가 사실상 갈린다고 보시면 됩니다.

반드시 알아야 할 제약 조건

자격을 갖췄다고 끝이 아닙니다. 1+1 분양에는 강한 제약이 따릅니다.

1. 소형 주택 제한 — 추가로 받는 한 채는 주거전용면적 60㎡ 이하여야 합니다. 큰 평형 두 채를 받는 그림은 불가능합니다.

2. 전매 제한 — 소형 주택은 소유권 이전등기일부터 3년간 전매(매매·증여 등 권리 이전)가 금지됩니다. 상속은 예외입니다.

3. 1주택 원칙의 예외일 뿐 — 1+1은 어디까지나 특례입니다. 조합 정관에서 채택하지 않았다면 아예 신청 자체가 불가능합니다.

이 전매 제한은 분양권 상태부터 적용되는 것이 아니라 소유권 이전등기 이후 기준이라는 점, 3년이라는 기간 계산의 기산점을 오해하는 분들이 실무에서 상당히 많습니다.

신청 전 놓치기 쉬운 실무 포인트

1+1 분양을 검토하신다면 다음을 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 조합 정관과 관리처분계획에 1+1 분양 조항이 있는지 확인하십시오. 법이 허용해도 조합이 채택하지 않으면 무의미합니다. 둘째, 감정평가 결과가 나온 뒤 권리가액을 기준으로 자격 여부를 판단해야 합니다. 이의신청(감정평가에 불복하는 절차)이 필요한 경우도 있습니다. 셋째, 분양 신청 기간을 놓치면 현금청산 대상자(아파트 대신 현금으로 보상받고 조합에서 배제되는 것)로 전락할 수 있습니다.

특히 세 번째가 중요합니다. 분양 신청은 통상 관리처분 단계에서 정해진 짧은 기간 안에만 가능하고, 이 시기를 놓치면 원하는 배정을 받을 수 없습니다. 1+1 분양은 유리한 제도지만, 그만큼 자격·기간·제약을 정확히 따져야 실익을 얻을 수 있습니다.

김준혁 변호사의 코멘트

법률사무소 도준 · 경기도 수원시

1+1 분양은 감정평가 결과가 나오는 시점에 자격 여부가 사실상 결정됩니다. 권리가액이 애매한 경계선에 있다면 이의신청을 통해 자격을 확보할 여지가 있으니, 감정평가 통보를 받는 즉시 검토하시길 권합니다. 분양 신청 기간을 놓치면 현금청산으로 이어지는 만큼 서두르셔야 합니다.

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