많은 분들이 전세 계약서를 쓸 때 특약 조항 작성을 어려워합니다. 부동산에서 내미는 계약서에 그대로 서명하고, 특약란은 비워두거나 중개사가 쓰는 대로 두는 경우가 대부분입니다. 핵심만 말씀드리겠습니다. 전세 특약은 보증금을 지키는 가장 강력한 안전장치이며, 계약 당일 10분을 투자하면 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
아래 단계대로 따라가시면 됩니다. 순서대로 작성하는 것이 핵심입니다.
Step 1. 계약 전 — 권리관계 확인과 특약 준비
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등기부등본 확인 후 근저당 특약 삽입
계약 전 등기부등본(부동산 권리관계가 적힌 공적 문서)을 떼어 선순위 근저당(먼저 잡힌 대출 담보)이 있는지 확인합니다. 근저당이 있다면 "잔금일까지 임대인은 선순위 근저당권을 전액 말소한다"는 특약을 넣어야 합니다.
필요서류: 등기부등본(열람 700원, 발급 1,000원) / 소요: 즉시 발급 가능
핵심: 등기부등본은 계약 당일 아침, 그리고 잔금일 당일 두 번 확인하세요. 계약 후 잔금 전에 집주인이 추가 대출을 받는 경우가 실제로 있습니다.
Step 2. 계약 당일 — 핵심 특약 7가지 작성
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보증금을 지키는 7개 조항 기재
특약란에 아래 내용을 구체적으로 적습니다. 애매한 표현은 효력이 약해지므로 금액·날짜를 명시하는 것이 중요합니다.
1. 근저당 말소 특약 — "잔금일까지 선순위 근저당권 전액 말소, 미이행 시 계약 해제 및 계약금 반환"
2. 대항력 유지 특약 — "임차인의 전입신고·확정일자 효력 발생 전까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다"
3. 전세보증보험 가입 협조 특약 — "임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입에 필요한 서류를 제공한다"
4. 수리·하자 책임 특약 — "입주 전 발견된 하자(보일러, 누수, 곰팡이 등)는 임대인 비용으로 수리한다"
5. 임대인 변경 시 승계 특약 — "계약기간 중 소유권이 이전될 경우 본 임대차 조건을 새 소유자가 그대로 승계한다"
6. 보증금 반환 지연 특약 — "만기일에 보증금 미반환 시 반환일까지 연 O% 지연이자를 지급한다"
7. 원상복구 범위 특약 — "통상적인 사용에 따른 자연 마모는 원상복구 대상에서 제외한다"
이 중 1~3번은 보증금 보호와 직결되므로 반드시 넣으시길 권합니다. 임대인이 거부한다면 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다.
Step 3. 계약 후 — 대항력 확보와 사후 조치
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전입신고·확정일자·보증보험 가입
잔금을 치르고 이사한 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지가 대항력(제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 돈을 받을 권리)의 기초가 됩니다.
필요서류: 신분증, 임대차계약서 / 장소: 주민센터 또는 정부24 / 비용: 확정일자 600원
주의: 전입신고의 효력은 신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 집주인이 전입신고 당일 밤에 대출을 받으면 임차인이 후순위로 밀릴 수 있어, Step 2의 2번 특약이 안전장치 역할을 합니다.
마지막으로 전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입해 두면, 만기에 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관에서 대신 받을 수 있습니다. 가입 조건과 한도는 주택 유형·보증금 액수에 따라 달라지므로 계약 전 미리 확인하는 것이 좋습니다.
정리하면, 전세 특약은 형식적인 문구가 아니라 실제 분쟁에서 임차인을 지켜주는 계약상 무기입니다. 계약서에 명시된 특약은 구두 약속과 달리 법적 효력을 가지므로, 반드시 구체적인 문장으로 남겨야 합니다.
