오늘은 부부나 형제, 지인이 함께 소유한 공동명의 부동산을 처분할 때 발생하는 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 상담 현장에서 보면, 공동으로 아파트나 상가를 매입한 뒤 매도 시점에서 의견이 갈려 갈등을 겪는 경우가 상당히 많습니다. 특히 한 사람은 팔자고 하고 다른 사람은 반대하는 상황에서 어떻게 해야 하는지 모르는 분들이 많습니다.
Q. 아내와 5:5로 공동명의한 아파트가 있습니다. 저는 팔고 싶은데 아내가 반대합니다. 저 혼자서는 제 지분만이라도 팔 수 없나요?
공동명의 부동산, 내 지분만 팔 수 있을까
결론부터 말씀드리면, 자신의 지분(공유지분)은 다른 공유자의 동의 없이 단독으로 처분할 수 있습니다. 민법 제263조는 각 공유자가 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다고 규정하고 있습니다.
즉 부부가 5:5로 소유한 아파트라면, 남편은 자신의 2분의 1 지분을 아내 동의 없이 제3자에게 매도할 수 있습니다. 매수인은 그 지분만큼의 소유권을 취득하게 됩니다.
다만 여기에는 현실적인 한계가 있습니다. 아파트의 절반 지분만 사려는 사람은 거의 없습니다. 지분만 매입하면 나머지 공유자와 함께 부동산을 사용해야 하고, 자유로운 이용이나 재매각이 어렵기 때문입니다. 그래서 지분 처분은 법적으로 가능하지만 실제 거래는 잘 성사되지 않는 경우가 대부분입니다.
부동산 전체를 팔려면 어떻게 해야 하나
부동산 자체(공유물)를 통째로 처분하려면 상황이 다릅니다. 민법 제264조에 따라 공유물 전체의 처분·변경에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 따라서 한 사람이라도 반대하면 부동산 전체를 매도할 수 없습니다.
이때 활용할 수 있는 것이 공유물분할청구(공유 관계를 정리해달라고 법원에 요구하는 것)입니다. 민법 제268조는 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 보장하고 있습니다.
분할 방법은 크게 두 가지입니다.
현물분할: 부동산을 물리적으로 나누는 방식입니다. 다만 아파트나 상가처럼 나누기 어려운 부동산은 적용이 힘듭니다.
대금분할(경매분할): 법원 경매로 부동산을 매각한 뒤 대금을 지분 비율대로 나누는 방식입니다. 아파트·상가 분쟁에서는 이 방법이 가장 흔하게 활용됩니다.
협의가 안 될 때의 절차는
공유물분할은 먼저 당사자 간 협의를 시도해야 합니다. 협의가 이루어지지 않으면 법원에 소송(공유물분할청구소송)을 제기하게 됩니다. 실무 진행 순서는 다음과 같습니다.
1
협의 시도 — 매각 후 대금 배분 또는 한쪽이 다른 쪽 지분을 사들이는 방식 등을 논의합니다.
2
공유물분할청구소송 제기 — 협의 불성립 시 법원에 소를 제기합니다. 통상 6개월에서 1년가량 소요됩니다.
3
법원 판단 — 법원은 현물분할이 곤란하다고 보면 경매를 통한 대금분할을 명령합니다.
4
경매 및 대금 배분 — 낙찰 대금에서 비용을 제외한 금액을 지분 비율대로 나눕니다.
주의해야 할 예외 사항
몇 가지 유의할 점이 있습니다. 첫째, 공유자 간에 분할하지 않기로 하는 약정(불분할특약)이 있으면 5년 범위 내에서는 분할청구가 제한됩니다.
둘째, 부부가 이혼을 전제로 재산을 정리하는 경우라면, 공유물분할청구가 아닌 이혼에 따른 재산분할 절차로 다루어지는 것이 일반적입니다. 이 경우 기여도 등이 함께 고려되므로 접근 방식이 달라집니다.
셋째, 경매분할로 진행되면 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다. 따라서 소송 전 협의 단계에서 서로 지분을 인수하거나 정상 매각 후 배분하는 방안을 최대한 모색하는 것이 손해를 줄이는 길입니다.
정리하면, 공동명의 부동산은 자신의 지분은 단독 처분이 가능하지만 부동산 전체를 팔려면 전원의 동의가 필요하고, 합의가 안 되면 공유물분할청구를 통해 해결할 수 있습니다.
