얼마 전 이런 사연을 접했습니다. 경기도 외곽에서 작은 상가건물을 가진 김모(58)씨는 1층 점포를 보증금 3,000만원, 월세 180만원에 세를 놓았습니다. 그런데 어느 날 가게 앞을 지나다 보니 간판도 바뀌고 운영하는 사람도 완전히 달라져 있었습니다. 알고 보니 원래 임차인이 김씨 몰래 다른 사람에게 가게를 통째로 넘긴 것이었습니다. 이것이 바로 무단 전대(임대인 동의 없이 제3자에게 다시 빌려주는 것)입니다.
Q. 임차인이 제 허락 없이 가게를 다른 사람에게 넘겼습니다. 계약을 해지하고 명도(점포를 비우고 넘겨받는 것)를 요구할 수 있나요?
결론부터 — 해지하고 명도 청구 가능합니다
결론부터 말씀드리면, 임대인의 동의 없는 무단 전대의 경우 계약을 해지하고 건물·점포의 명도를 청구할 수 있습니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 규정하고 있고, 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.
즉 임차인이 몰래 가게를 넘긴 사실 자체가 계약 해지 사유가 됩니다. 김씨처럼 간판이 바뀌고 운영자가 달라진 것을 뒤늦게 발견한 상황이라면, 무단 전대 사실을 입증해 해지 통지를 보낸 뒤 명도를 요구할 수 있습니다.
핵심은 신뢰관계 파괴 여부
다만 실무에서 한 가지 중요한 기준이 있습니다. 법원은 무단 전대가 있었더라도 그것이 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 깨뜨리지 않는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지를 제한하는 경향이 있습니다.
해지가 어려울 수 있는 예외 상황
가족 간에 명의만 바뀐 경우, 점유의 실질적 변화가 거의 없는 경우, 전대 부분이 극히 일부에 불과한 경우 등은 신뢰관계가 유지된다고 보아 해지를 인정하지 않을 수 있습니다.
반대로 김씨 사례처럼 운영 주체가 완전히 바뀌고, 영업 자체가 제3자에게 이전되었다면 신뢰관계 파괴가 명백하다고 볼 여지가 큽니다. 상담 현장에서 보면 이 신뢰관계 판단 부분에서 다툼이 가장 많이 발생합니다.
전차인에게도 직접 나가라고 할 수 있나요
많은 분들이 궁금해하시는 부분입니다. 실제로 가게를 점유하고 있는 사람은 임차인이 아니라 넘겨받은 제3자(전차인)이기 때문입니다.
무단 전대의 경우 전차인은 임대인에게 자신의 점유 권리를 주장할 수 없습니다. 따라서 임대인은 계약 해지 후 소유권에 기한 반환 청구로 전차인을 상대로 직접 명도를 구할 수 있습니다. 원래 임차인과 전차인 모두를 상대로 소송을 제기하는 것이 실무상 일반적입니다.
실무 절차는 이렇게 진행됩니다
1
무단 전대 증거 확보 — 변경된 간판·사업자등록, 운영자가 바뀐 정황, 현장 사진 등을 수집합니다.
2
내용증명으로 해지 통지 — 무단 전대를 이유로 계약 해지 의사를 명확히 밝힙니다.
3
명도소송 제기 — 임차인과 전차인을 공동 피고로 하여 점포 인도를 청구합니다.
4
부당이득 청구 병행 — 해지 이후 점유 기간에 대한 차임 상당액을 함께 청구할 수 있습니다.
참고로 해지 이후에도 전차인이 계속 영업하며 점유하고 있다면, 그 기간 동안의 사용 이익은 부당이득(법적 근거 없이 얻은 이익)으로 반환받을 수 있습니다. 명도만 받고 끝내기보다 손해 부분까지 함께 정리하는 것이 바람직합니다.
김범수 변호사의 코멘트
법무법인 대청 · 경기도 수원시
무단 전대 사건을 다루면서 보면, 해지 가능 여부는 결국 신뢰관계 파괴를 얼마나 명확히 입증하느냐에서 갈립니다. 운영자 변경 정황과 현장 증거를 초기에 확보해 두시는 것이 중요하며, 임차인과 전차인을 함께 상대해야 하는 만큼 소송 전략을 세워 대응하시길 권합니다.
