얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 서울 마포구에서 8년간 작은 카페를 운영해 온 40대 김모 사장님은 건물주에게 임대차 계약 종료를 앞두고 새 임차인을 주선했습니다. 인수 희망자와 권리금 6,500만 원에 합의까지 마친 상태였습니다. 그런데 건물주가 갑자기 "그 사람과는 계약할 수 없다"며 거절했고, 결국 권리금 회수는 물거품이 되었습니다.
많은 상가 임차인분들이 권리금 회수 기회 방해가 무엇인지, 그리고 임대인이 어떤 행동을 했을 때 이를 문제 삼을 수 있는지 어려워하십니다. 오늘은 실제 사례를 따라가며 방해 유형과 대응 절차를 단계별로 정리해 보겠습니다.
권리금 회수 방해란 무엇인가
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 여기서 '권리금'이란 기존 임차인이 쌓아온 영업상 이익, 단골, 시설, 위치 프리미엄 등에 대한 대가를 말합니다.
법이 정한 대표적 방해 유형 4가지
1. 임대인이 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 경우
2. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 경우
3. 신규 임차인에게 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 경우
4. 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 경우
앞선 김 사장님 사례는 네 번째 유형, 즉 정당한 사유 없는 계약 거절에 해당할 가능성이 큽니다. 이제 이런 상황에서 어떻게 대응해야 하는지 순서대로 살펴보겠습니다.
Step 1. 신규 임차인 주선과 증거 확보
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주선 사실을 서면으로 남긴다
손해배상을 청구하려면 임차인이 실제로 신규 임차인을 '주선'했다는 사실이 전제되어야 합니다. 구두로만 이야기하지 말고, 인수 희망자와의 권리금계약서, 임대인에게 새 임차인을 소개한 내용증명이나 문자·이메일을 반드시 남겨야 합니다.
필요서류 권리금계약서, 신규 임차인의 인적사항·재정능력 자료, 임대인 통보 내역소요기간 신규 임차인 확보에 통상 1~2개월비용 내용증명 발송 시 건당 수천 원 수준
실무에서 보면 임대인이 거절한 뒤 "애초에 임차인이 새 임차인을 데려온 적 없다"고 주장하는 경우가 많습니다. 주선 사실 자체가 다툼의 대상이 되므로, 이 단계의 증거가 사건 전체의 승패를 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다.
Step 2. 임대인의 거절 사유 확인
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정당한 사유인지 판단한다
임대인이 계약을 거절했다고 무조건 방해가 되는 것은 아닙니다. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 명백한 경우 등은 '정당한 사유'로 인정될 수 있습니다.
또한 임대인이 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우도 정당한 사유에 포함됩니다. 따라서 임대인이 어떤 이유로 거절했는지를 명확히 확인하고, 그 사유가 법이 인정하는 정당한 사유에 해당하는지를 따져봐야 합니다.
확인방법 임대인에게 거절 사유를 서면으로 요청, 답변 내역 보관소요기간 통상 2~4주
Step 3. 손해배상 청구 소송 제기
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임대차 종료 후 3년 내 청구한다
협의로 해결되지 않으면 법원에 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 배상액은 임차인이 신규 임차인에게 받을 수 있었던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한이 됩니다.
여기서 핵심은 권리금 감정입니다. 실제 소송에서는 법원 감정을 통해 시설·영업·바닥 권리금이 얼마인지 산정하게 됩니다. 김 사장님 사례처럼 6,500만 원에 합의된 계약서가 있더라도, 법원은 감정 결과와 비교해 배상액을 정합니다.
필요서류 소장, 권리금계약서, 주선 증거, 감정신청서소요기간 감정 포함 통상 8개월~1년 6개월비용 인지대·송달료, 감정비용(수백만 원대), 변호사 선임료
손해배상 청구권은 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 아무리 명백한 방해가 있었더라도 청구할 수 없으므로, 종료 시점을 기준으로 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.
정리하며
권리금 회수 방해 사건은 결국 '주선을 했는가', '거절에 정당한 사유가 있는가', '권리금이 얼마인가'라는 세 가지 쟁점으로 압축됩니다. 임대인의 거절이 시작되는 순간부터 모든 대화와 서류를 증거로 남겨두는 것이 가장 중요한 대비책입니다.
