부동산 · 부동산 매매·분양·하자(아파트·상가) 2026.09.04 조회 27

분양권 불법 전매 적발, 계약 취소·이익 환수까지 실제 사례로 본 대응법

얼마 전 이런 사연이 있었습니다. 경기도 화성의 한 신축 아파트 분양권을 두고, 서로 다른 이유로 곤란해진 두 사람의 이야기입니다.

[사건 개요]

40대 직장인 A씨는 2022년 인기 지역 아파트를 청약으로 당첨받았습니다. 그러나 갑작스러운 지방 발령과 자금 사정으로 입주가 어려워지자, 웃돈(프리미엄) 8,000만 원을 받고 30대 자영업자 B씨에게 분양권을 넘겼습니다. 문제는 이 단지가 전매제한 기간에 묶여 있었다는 점입니다. 두 사람은 계약서를 따로 쓰지 않고 이면계약(겉으로 드러나지 않는 별도 약정) 형태로 거래를 마쳤고, 이후 한 사람의 민원 제보로 관할 지자체 조사가 시작되었습니다.

이처럼 분양권 불법 전매가 적발되면 단순히 과태료로 끝나지 않습니다. 형사처벌은 물론, 계약 자체가 취소되고 부당하게 얻은 이익이 환수될 수 있습니다. A씨와 B씨의 사례를 세 가지 쟁점으로 나누어 살펴보겠습니다.

쟁점 1. 전매제한 위반, 형사처벌 대상이 되는가

주택법은 투기 수요를 억제하기 위해 일정 기간 분양권 전매를 금지하고 있습니다. 이 기간에 분양권을 사고파는 행위는 명백한 주택법 위반입니다.

주택법에 따르면 전매제한 규정을 위반한 경우 3년 이하의 징역 또는 위반 행위로 얻은 이익의 3배 이하에 해당하는 벌금에 처해질 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 파는 사람만 처벌받는 것이 아니라 사는 사람도 함께 처벌 대상이 된다는 것입니다.

실무에서 자주 오해하는 부분

"나는 몰랐다", "단순히 개인 사정 때문이었다"는 항변이 처벌을 완전히 면하게 해주지는 않습니다. 다만 위반 경위, 이익 규모, 초범 여부 등은 양형(형벌의 정도를 정하는 것)에서 참작 사유가 될 수 있어, 조사 초기부터 사실관계를 정확히 정리하는 것이 중요합니다.

쟁점 2. 분양계약 취소와 부당이득 환수 문제

불법 전매가 적발되면 사업주체(시행사)나 관할 기관이 분양계약을 취소할 수 있습니다. A씨의 사례에서도 시행사가 최초 분양계약의 취소를 검토했습니다.

계약이 취소되면 상황이 복잡해집니다. B씨는 8,000만 원의 프리미엄을 얹어 분양권을 샀지만, 계약이 취소되면 그 아파트에 대한 권리를 잃게 됩니다. 이때 A씨가 받은 프리미엄이 부당이득으로 반환 대상이 되는지, B씨가 낸 계약금과 중도금은 어떻게 정산되는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

또한 정부가 위반 행위로 얻은 이익을 환수하는 이익 환수 절차가 진행될 수 있습니다. 즉 A씨가 얻은 프리미엄이 국가로 환수되면서, 동시에 B씨에게도 반환해야 하는 이중의 부담이 생길 수 있는 것입니다.

실무 상담 현장에서 보면, 이 단계에서 파는 사람과 사는 사람의 이해관계가 정면으로 충돌합니다. 서로 책임을 떠넘기는 과정에서 감정싸움으로 번지고, 결국 각자 별도의 민사 소송을 진행하게 되는 경우가 많습니다.

쟁점 3. 적발 이후 실제 대응 절차

조사 통보를 받은 뒤에는 감정적으로 대응하기보다 절차에 따라 차분히 준비하는 것이 유리합니다. A씨와 B씨가 밟아야 했던 대응 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.

1사실관계 및 증거 정리거래 시점, 자금 흐름, 계약 경위를 시간순으로 정리하고 통장 내역·문자 등 자료를 확보합니다.

2조사 대응 및 진술수사기관·지자체 조사에서 위반 경위와 참작 사유를 일관되게 진술하는 것이 중요합니다.

3계약 정산 협의계약 취소 시 프리미엄·계약금 반환 범위를 상대방과 협의하거나 민사 절차로 정리합니다.

4형사·환수 대응양형 자료 제출, 환수 처분에 대한 이의 여부를 종합적으로 검토합니다.

결국 A씨는 초범이라는 점과 자금 사정 등이 참작되어 벌금형으로 마무리되었고, B씨와의 프리미엄 정산은 별도의 민사 협의를 통해 일부 반환하는 것으로 정리되었습니다. 다만 이 모든 과정에서 수개월의 시간과 상당한 비용이 들었습니다.

분양권 전매 관련 규정은 시기와 지역에 따라 전매제한 기간과 처벌 수위가 다르게 적용됩니다. 같은 아파트라도 분양 시점, 규제지역 지정 여부에 따라 위법성 판단이 달라질 수 있으므로, 거래 전 반드시 해당 단지의 전매제한 조건을 정확히 확인해야 합니다.

손수혁 변호사의 코멘트

선우 법률사무소 · 서울특별시 서초구

분양권 전매 사건을 다루면서 보면, 파는 쪽과 사는 쪽 모두 처벌 대상이라는 사실을 뒤늦게 아는 분이 많습니다. 적발 초기 진술이 양형과 환수 처분에 큰 영향을 주므로, 조사 통보를 받으신 즉시 거래 자료를 정리하고 전문가와 상의하시길 권합니다.

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분양권 불법 전매 적발, 계약 취소·이익 환수까지 실제 사례로 본 대응법

쟁점 1. 전매제한 위반, 형사처벌 대상이 되는가

쟁점 2. 분양계약 취소와 부당이득 환수 문제

쟁점 3. 적발 이후 실제 대응 절차

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